石家庄房产:石家庄商品房价格波动原因解析与政策引导

商品房开发商、购买者、商业银行、政府职能部门都是影响商品房价格变化的因素。城市商品房价格波动与政策引导有很大的关系。引导城市商品房价格走向，有利于保持房地产价格相对平稳运行，促进房地产市场健康发展。

城市商品房价格

一、引言

商品房资产与其他资产相比，具有许多特殊性。比如，商品房供给地域的固定性；每处楼盘建设时间较长；单套产品的非标准化；房屋结构相对稳定性时间较长；建设过程对外部融资的依赖性较高；购买资金部分可利用银行贷款的融资性；房产出售价格缺乏透明度；市场需求与建设供给双方信息不对称性；单套产品价值较大；商品房价格变化与经济运行周期密切关联，同步变动趋势明显。商品房作为一种特殊的资产，影响其价格的因素，一方面取决于商品房在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面，商品房是特殊资产，受到供需矛盾的影响，是可以炒作的对象。

二、城市商品房价格大幅上涨的原因剖析

商品房是特殊商品，其价格波动受到供需矛盾的制约，一定时期，在供应量相对不变的前提下，如果带动商品房需求的因素增加，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌；在需求量相对不变的前提下，如果诸因素带动商品房供应量减少，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌。由于近几年我国商品房价格主要呈现为上涨的状态，本文主要讨论商品房价格上涨的相关情况。本部分主要指出：地方政府、商业银行、开发商、购房者共同推高了城市房价。

（一）影响商品房需求量增加的因素分析

1．城市化进程形成对商品房基础性需求。我国长期形成的城乡二元结构，城乡居民生活差别太大，较严格的户口管制，及政治、教育、文化、福利等优势资源集中在大城市等因素，进入大城市就可能得到优先发展机会，引发农民进城的巨大内在动力，政府鼓励大城市发展的政策更加速了城市化进程。据统计，到2007年底，中国城镇人口总量已经达到5.9亿人，也就是城市化率达45%左右。预计未来10年到15年间，中国城镇化率将保持年均0.9%的增长速度。每年从农村进入城市的人口将超过1300万人，是推动房价攀升的潜在力量。

2.完善的公共服务直接让大城市的商品房有了极高的附加值，争夺居住权也刺激了大城市的房价。在优先发生大城市的发展思路下，资金越来越向大城市转移，大城市越来越大。大城市每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设，这些基础设施直接让商品房有了极高的附加值。地铁、公交、文化市场、娱乐、体育设施等方面完善的地方，其楼盘价格一般比较高。如，北京是全国的文化、政治、经济中心，有全国最为完善的公共设施体系，有全国密度的高校、集中了全国最为的学府。在接受高等教育方面，有北京户口的孩子享受优惠的入学条件。北京有着良好的治安环境，刑事犯罪率应该是全国的； “首都、文化名城、宜居城市、国际都市”将不断拉升北京的综合竞争力。如，秦皇岛市交通便利、距离北京天津较近、环境优美、气候宜人，吸引了更多外地人到秦皇岛市居住，争夺居住权也刺激了大城市的房价。

3．经济周期影响。统计分析，商品房价格具有周期性、上涨太快后必然走向回归的特征。当经济从低谷走出后，经济增涨加速，市场交易活跃，民众对于未来的信心增加，在通货膨胀的预期影响之下，为了避免手中的货币贬值，纷纷买房，形成部分“恐慌性购房族”，通货膨胀预期增强也可能导致房价持续走高。

4.在利益驱动下，金融业及地方违规行为“上有政策，下有对策”，分流部分政策资金助推商品房价格上涨。从买房到换房、租房，都有金融机构的参与，房子关联着整个金融系统的运作。政府推出的超大规模经济刺激计划，恰好又适时地刺激了商品房需求，上万亿“多出来的钱”受利益驱动通过各种渠道输送到房地产业，这是房价走高的重要原因之一。

5.媒体不恰当的舆论导向助推商品房价格加速上涨。媒体为增强吸引力，天天报道某地商品房价格上涨的消息，极易诱发民众的从众心理、攀比心理，求大求多地购房。

6.除了正常的住房需求外，全民炒房也是影响某城市商品房价格上涨的重要因素。（1）作为市场经济国家，中国每一个大中城市的房子都是面向全国人民、面向全世界的。据统计，北京在没有限制措施前，房产交易量的10%左右是外国人购买。（2）在商品房价格持续走高的预期下，数量庞大的借贷买房者，纷纷加入到买房队伍中，加之，商品房建设周期一般为一至二年时间，商品房开发商借助于媒体影响力，很容易制造成有钱买不到房的假象。（3）“煤老板、温州商人、部分行业的高收入群体”等炒房势力，他们不可能对全国商品房价格带来太大影响，却有能力拉高局部地区的房价。

（二）影响商品房供应量减少的因素分析

商品房开发商的经营总成本逐步提高了，成为其将售房价定高的内在驱动力。据调查，商品房成本分布大概是4个1/4，分别是建设、土地、开发商利润和政府税费。垄断行业跨行业参与是推高土地价格的重要力量。垄断行业中的大企业资金实力雄厚、成本低，在争购土地储备过程中，推动土地价格上涨，带动商品房成本上升，引发商品房价格上涨。当今的房地产行业，是典型的群雄并起时代。国企、民企、外企，都运作其中。传统的建筑企业、电力、电器、煤炭、粮食、水利、化工、外贸、远洋等大公司，都成立了自己的商品房开发企业；上市公司年报显示，许多公司涉足商品房业务， “地王”大多数出自这样的企业。从1999年到2008年间，地价涨得比房价还要快，是房价上涨的重要原因。可以讲，土地市场的问题不解决，房价不断高涨的问题就难以解决。另外，部分权力部门的腐败也是房价走高的原因之一。由于商品房开发商的运作程序不公开、不透明，开发商行贿成本较高，为了回收成本，不影响利润，只能把售房价定得较高。

（三）房地产开发商的运作模式与风险分析

房地产开发商的运作模式，也是高价房产生的模式，成为其将售房价定高的形成基础。加工制造业资金运作特点是：从设计到大规模生产，研发成本高、初期投入风险大、运作周期长、市场前景不明确等，有很大的运作风险。

开发商运作一处楼盘大致经过这样的几个阶段：开发商首先得到开发用地、组织初期基础性建设、限度地得到更多银行贷款支持、广告宣传、预售房阶段、收入部分现金、继续施工建设、完成配套工程。通过以上分析可以看出，商品房开发的运作特点是：商品房行业技术要求相对较低，运作周期较短，老板自身承担房价下跌的风险较小，老板可以通过预售房制度、按竭贷款、虚假的信息发布等手段，巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。特别严重地，预售房已经提前产生了固定的购买者，加之，楼房验收不强制、不规范、不透明，楼房出现种种瑕疵，购房者只好选择忍受。购房者提前付出了一定数额的预付款，所购买楼房质量一般都有点瑕疵，其实质是房价暗中上涨了。

预售房制度和开发商高负债经营为房地产行业泡沫埋下隐患。调查显示，多数商品房开发商的资产负债率居高不下，资产负债率平均在60%左右，有的资产负债率超过90%。

（四）贷款买房投资者的购房运作模式分析

银行统计数据显示：大量购房者过度地使用商业银行贷款,通过首付款与按竭贷款形成的财务杠杆炒作商品房。举例说明：甲购房者准备购买一套标价100万元的预售商品房，甲自己筹集资金40万元首付款交给开发商，再用自己准备购买的预售商品房从银行抵押贷款60万元，完成向开发商交付全款的购房义务，开发商承诺二年后交房。假如贷款利率为6%，甲每月向银行实际支付3000元的利息；假如，三年后房价上涨了15%，甲可以从房价上涨中获益100×15%-100×6%×3=4.2万元；并且，第三年新房交付使用后，甲还可以将原有住房出租获利。有的开发商不要求支付全款，那么，投资者的资金压力会更轻些。理论上讲，只要房价持续上涨，投资者甲能够交足首付款、足够按月支付银行月供，依靠贷款买房总是可行的，而且，投资者甲可以多次循环地进行下去。个人住房按揭贷款政策是商品房销售加快的重要因素。

（五）商业银行和地方政府的角色分析

发放商品房贷款时，银行将信贷投放对象、发放金额控制在合格范围之内是银行控制风险的必然要求，但是，受银行追求业务及盈利增长的压力而往往失控。一方面，银行向房地产开发商提供商品房开发贷款，完成商品房的初期建设阶段；另一方面，银行又向个人投资者发放按竭贷款，帮助个人完成购买商品房的阶段。无论是建房者，还是购房者，双方都有60%以上的资金依靠银行提供。如果，商品房价格呈现出持续走高的态势，则银行业务繁荣、持续获利；据业内讲，为完成发放贷款任务，获得业务奖励，客户经理常常会帮助客户提供虚假证明资料，顺利通过银行内部下一环节审核。2008年9月以来的住房按揭贷款呈现出比赛发放的态势,它是导致房价快速飙升的重要原因。如果，商品房价格出现大幅度下跌的局面，银行则会成为第一受害者。

某市商品房价格不断大幅度上涨时，市政府及相关职能部门必然有管理措施不到位之处，应当负有相应责任。当地政府的土地审批政策、商品房成交价格等信息发布、廉租房建设速度等都影响到当地商品房价格变化。另外，房地产开发企业的主要税费，如营业税、契税等，一定程度上，地方政府也可以调节的。

三、商品房价格大幅上涨的效应分析

（一）正效应分析

商品房价格上涨带来的有利影响：房地产开发商、放贷款银行、早期购房者等直接参与者获利；商品房价格上涨引起房屋交易活跃，中介机构获利；房地产业发展带动钢材、水泥等建材行业发展、相关从业个体经营者生意兴隆。

（二）负效应分析

1．房地产行业的泡沫将严重影响国内金融、经济、政治稳定。房地产泡沫的出现，是与银行对商品房领域的大规模信贷投放密切相关的。大量的贷款投放到了住房按揭贷款，提升了楼市成交量，并促进房价上涨；另外，大量贷款流入了企业，促使他们成为了各地“地王”，地价涨带动房价涨。总之，银行贷款成为房地产泡沫最为重要的资金提供者。办理银行抵押贷款，抵押的资产主要是土地、房产，所以，银行有钱便愿意朝房地产业方向投放；用贷款推高房价，而房价升高后抵押的资产价值高了，企业又可以贷出更多钱。这种“良性循环”会促使越来越多的资金朝房地产业投放，形成越来越大的资产泡沫。中国银行业的利益，无法摆脱地与房地产业的景气程度紧密地联系在一起了。

房地产业的泡沫，初期会使得银行享受资产泡沫的好处，快速获利；如果，房地产泡沫破灭，银行将付出加倍的惨痛代价—此次金融危机的惨象就是非常典型的教材。

2．高房价影响了我们的生活质量。典型的例子是，利用按竭贷款买房的部分市民将自己的收入还银行月供，替开发商打工，成为房奴，长达20至30年时间，影响了日常生活消费。

3．高房价制约了投资者的活力、影响城市的竞争力。许多知识分子可能因为高房价等困扰，离开大城市，选择二、三线城市去发展；许多商户可能因为城市的高房租，放弃了继续经营的信心；高房价也会引起外来工生活成本提高，一些新型产业的老板可能由此难以招收到满意的员工。

4．高房价挤压了其它行业资金需求与发展空间。银行贷款大举倾斜到房地产行业，必然地增加了其它行业从银行贷款的难度。高房价、高利润，还释放出市场信号，吸引、鼓励更多的“外行”快速地转向房地产行业，投入研发的资金相对不足，影响企业后续发展。

四、保持房地产价格相对平稳运行，可以采取的措施

纵观历史，我国还没有经历过商品房价格大幅下跌带来的痛苦，近期，大幅下跌也不太可能成为现实，尤其重要地是，全民应当形成广泛共识：清醒地认识到房价的非理性上涨危害远远大于利益，要高度警惕楼市泡沫对经济的冲击。目前，尤其不要人为地刻意将房价快速打压下来，形成难以收拾的局面。日本和东南亚国家由于没有控制好房价，几乎都遭遇了房地产泡沫崩溃的危害，导致长期的经济衰退。据相关专家研究，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期约为20年左右。这一数据在日本也基本上得到证实，日本从1989年房地产泡沫破灭到现在，已经过去了20年，其房地产行业仍然复苏乏力。因此，控制房地产行业风险成为政府义不容辞的责任。

本文建议，政府可以着手执行以下具体政策措施，以促进房地产市场向良性循环方向发展：

1．制定“以维护房地产行业秩序、规范房地产业参与者行为为目标”的法规和国家房地产行业长期发展规划。房价涨跌是典型的政策市，科学合理的政策引导对于房地产行业的健康发展非常重要。火热的楼市对经济发展有很大的推动作用，也对社会稳定带来了较大的负面影响，这就要求政府对房地产行业的调控方向回归中性。各项政策以促进房地产市场的平稳持续发展为目标，绝不要配合楼市的大起大落，形成钟摆式调控，将商品房价格变化带来的种种风险限制在可控的范围内，使房地产行业成为稳定宏观经济的基础性产业、成为满足民众基本住房需求为主的市场，而不是以投资炒作商品房为主的市场。

2．大量建造廉租房、公租房，替代现行经济房分配模式。经济适用房弊端是，政府部门难以制止权力滥用、申请者造假。廉租房没有产权、不能出售、不能转租、不能继承，可以有效防止经济适用房的弊端。大量建造廉租房、公租房可以让更多低收入者有房住，与建设经济适用房相比，还可以节省大量资金支出。廉租房，才是政府大有作为的领域。建设廉租房没有利益空间，房地产开发商不愿意参与，为激发房地产开发商的积极性，政府可以采取“捆绑开发”政策：开发商在申请商品房项目时，政府要求其同时完成一定比例的廉租房建设项目。

3.引导社会资金用于实业投资等长期使用，以利于产业结构调整。通过各种政策引导民间资本更多地用于实业投资，有助于缓解商品房投资短期过热局面。比如，设立产业基金等投资品种，引导部分社会富余资金转向实业投资。

4.取消商品房预售制度。商品房预售制度危害极大：(1)商品房还没有完工验收,开发商就可以提前收到预售出的房款，助涨开发商加快建设的投机心理，轻视未来的各种风险。(2)容易造成商品房供不应求的假象，助涨民众的抢购心理。(3)开发商可以通过预售房制度，能够巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。(4)预售房已经提前产生了固守的购买者，房屋质量难以保障。(5)变相地减轻了商品房监理、工程验收者的法律责任。

5.重视媒体宣传的积极作用，引导民众谨慎决策、不要形成求多求大等攀比心理，严格规范商品房市场信息发布、严惩开发商发布虚假信息。全市（全国）所有开发商的商品房建造数量、已经销售数量、销售价格、未销售商品房数量、旧房闲置数量、旧房成交数量、旧房成交价格等重要信息应当由房产主管部门发布。各职能部门可以通过银行收款账户、商品房登记信息等实现信息共享。

6.从严审核房地产开发商资质，严格控制商品房验收过程，确保购买者能够买到放心商品房。商品房验收过程应当在媒体监督下公开透明地进行，民众应当有权知晓真实的验收结果。

7．对于个人申请按竭贷款者，银行严格控制发放条件，可以有效降低财务杠杆比率的作用，抑制炒房者的资金供应，引导商品房市场成为以消费为主导的市场，减少投机炒作。

(1)对借款人采取利率差异化政策,即不同信用者其贷款利率是不一样的。比如,对于优级信用者,其个人住房按揭贷款利率是6%,对于次级信用者的住房按揭贷款利率可能达到15%，那么，次级信用购房者的资金成本就会提高，其购买商品房的能力与收益都会下降，从而降低了购房的积极性。(2)对于未完成验收的商品房项目，银行不得向购房者发放按竭贷款。

8．暂时停止向房地产开发商的商品房建设的贷款供应，全国金融系统贷款信息联网，以房地产开发商所在的集团公司为监控管理对象，将更多资金投向公租房和廉租房建设。在操作中特别注意，防止开发商通过多头开户、相互参股、异地设立分公司等手段，逃避监管。

五、结论

商品房价格保持相对稳定，非常有利于国家宏观经济平稳运行；反之，商品房价格短期内大幅涨落会对国家宏观经济带来非常不利的影响，甚至于造成非常严重地打击。目前，必须预防商品房价格经过大幅上涨之后，走向大幅度下跌，更不要人为地刻意地将房价快速打压下来，形成难以收拾的局面。建议政府调控重点转向以“维护房地产行业秩序、规范房地产业参与者行为”为目标，使房地产行业成为稳定宏观经济的基础性产业、成为满足民众基本住房需求为主的市场，而不是以投资炒作商品房为主的市场。