北京房产:买房需谨慎！三大公式帮你估算房产价值

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。理财专家指出，房产投资不要光看到诱人的账面黄金，一定要充分考虑房产变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患，谨慎而为。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

NO.1:租金乘数小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入),合理乘数应小于12。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收影响。

NO.2:8年～10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭房款 +期房时间内的按揭款）/ (月租金- 按揭月供款) ×12。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年～10年左右。

NO.3:15年收益是否物有所值

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。

以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

由于优越地段巨大的升值潜力以及区域内繁荣商业氛围浓厚，区域内消费能力强大，这些都为所选择房产实现保值增值提供了良好的基础。因此置业者在自己的能力范围内应该尽可能在优势地段内购置房产，才能做到投资收益的最好回报。