2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显(图)

2019年，我国房地产市场整体政策环境偏紧，房企在资金端承压。他们积极推动市场加强催收。但产品去净化压力加大，重点城市市场规模调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处于低温状态。展望2020年，全年经济增速仍将呈现稳步放缓态势。房地产调控将继续坚持“不以房地产作为短期拉动经济的手段”，同时按照“政策立足城市”的基本原则，适度保持政策优化和弹性空间。在此背景下，2020年全国房地产市场的调整压力或将进一步凸显。

2019年中国房地产市场总结

1、政策：总体调控政策从紧，行业运营体系更加完善

2019年，我国房地产市场运行总体政策环境偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房的居住属性，不将房地产作为短期调控手段拉动经济，全年房地产行业资金定向监管依然偏紧；，根据地区和形势保持房地产市场的稳定。同时，我国房地产业运行的基础体系更加完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。

综上所述，近期房地产市场的稳定，是建立在2019年保持房地产市场稳定和各地区实施因城施策的积极效应的基础上。一方面，房地产金融调控政策贯穿全年，为部分城市实施精准微调、保障合理住房需求提供了坚实基础。另一方面，与2018年相比，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，在一定程度上保障了市场的整体稳定。

2、价格：新房价格平稳，重点城市二手房价格回落

图：2014年5月至2019年11月100个城市新建住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据，

百城和前十名城市新房均价累计涨幅收窄，环比下降城市明显增多。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据：2019年1-11月，100个城市新建住宅价格上涨2.91%，同比下降5%。 1.比去年同期92个百分点。其中，各季度累计增幅较上年同期有所收窄；单月，2019年11月，百城住宅均价15105元/平方米，连续13个月环比涨幅在0.4%以内。同比增幅收窄至3.17%。11月，100个城市中有40个城市新建住宅价格环比下降，下降城市数量为2016年2月以来最高。从整体前十名城市来看，2019年以来，前十名城市新建房价环比涨幅继续低位震荡；各季度累计涨幅在1%以内，10-11月累计涨幅仅为0.06%。

今年以来，100个城市新建住宅价格环比涨幅继续处于低位，单月环比下降城市数量明显增加，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中，受供需改善和基数偏低的影响中国房地产未来走势分析，一线城市累计价格涨幅小幅上升。二、三四线城市累计房价涨幅持续回落，尤其是前期房价上涨较快、人口支持较弱的城市。. 二手房市场，受热点城市新房供应增加影响，二手房市场买家议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力较大。月度跌幅扩大。

3、供需：重点城市成交规模小幅调整，市场压力加大

(1)成交规模：重点城市成交规模调整，三线代表城市同比大幅下滑

图：2014-2019年11月50日代表城市1商品住宅月交易量趋势

数据来源：CREIS中指数据，

重点城市整体成交规模同比小幅调整，前十名城市二手房成交量同比增幅趋于收窄。2016年新一轮市场调控启动以来，重点城市成交量小幅波动。据初步统计，今年1-11月，50个代表性城市新建商品住宅月均成交面积为2940万平方米，同比下降2.4%，其中，除三季度同比小幅增长0.6%外，其他季度成交面积同比均有所减少，整体市场表现稳中小幅调整。在二手房方面，

从数据上看，本轮调控政策成效明显。重点城市商品房成交规模稳步调整，100个城市环比和累计价格涨幅保持在低位，价格表现趋于稳定。展望2020年，整体市场调控政策仍将保持从严基调。在“一城一策”的实施下，整体房地产市场将继续平稳运行。受城市供给侧持续改善或城市规划利好的影响，预计明年市场将继续从底部反弹；二线代表城市整体市场规模将保持稳定，并有一定的波动，厦门、天津等城市市场调整压力不减。部分城市集群内以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场可能会继续向好发展，但大部分三四线城市受需求透支等因素影响，市场面临较大的调整压力。

(2)成交结构：大部分城市各级产品价格小幅上涨，改善需求积极释放

根据套组总价和成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为低中价、中高价、高价三类。排列，成交量前10%属于高价楼盘，10%-40%属于中高价楼盘，后60%属于中低价位楼盘财产。

图：2019年30个城市房地产总价格前10%、前40%分界线、中位数、均值

数据来源：CREIS中指数据，

2019年，各城市各级房地产均价和中位数价格总体呈上升趋势。但是，在“房住不炒”的政策和稳中求进的政策重心下，房地产调控的效果已经显现，而且大多代表了城市中的各类房地产。价格上涨有所缓解。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求持续稳步释放。同时，受限售、限贷等政策影响，市场投资需求明显下降，大宗商品成交有所下降。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，一二线重点城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需产品供给将持续增加，而大部分普通二、三线城市的好转 对优质住房的需求仍将是市场交易的主力军，人口年龄结构的变化也将加速此类需求的释放。未来，性价比高、品质出众的产品将更有可能受到市场的青睐。重点一二线城市将继续增加，而对于大部分普通二三线城市而言，改善对优质住房的需求仍将是市场交易的主力军，年龄结构的变化人口的这种需求也将加速释放。未来，性价比高、品质出众的产品将更有可能受到市场的青睐。重点一二线城市将继续增加，而对于大部分普通二三线城市而言，改善对优质住房的需求仍将是市场交易的主力军，年龄结构的变化人口的这种需求也将加速释放。未来，性价比高、品质出众的产品将更有可能受到市场的青睐。

4、土地：土地市场处于低温状态，结构性征地有机会

全国300种土地供需规模同比基本持平，住宅用地启动成交面积小幅增长。初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类土地供需规模与去年同期基本持平。其中，推出住宅用地10.3亿平方米，同比增长2.0%。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市共售出土地16.9亿平方米，同比减少1.5%。其中，住宅用地成交6.@8.2亿平方米，

图：2013-2019年1-11月全国住宅和商业用地成交底价及平均溢价率

数据来源：CREIS中指数据，

住宅用地成交底价创历史最高水平，平均溢价率维持低位。初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类土地成交底价2527元/平方米，同比上涨17.9%。其中，住宅用地成交底价4409元/平方米，同比上涨17.3%。溢价率方面，2019年1-11月，全国300个城市各类土地平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，较2018年同期下降0.3个百分点；

图：2018-2019年中国300个城市高价住宅用地及过户用地季度占比

注：高价地是指总成交价在10亿元以上，溢价率在100%以上，总价在20亿元以上的住宅用地；未售出拍卖比例=未售出拍卖数量/（未售出拍卖数量+交易数量）

数据来源：CREIS中指数据，

2019年以来，全国土地市场热度呈现先高后低的趋势，下半年未售出拍卖水平上升至8%左右。具体来看，2019年第二季度，全国共出让133宗高价土地出让，出让数量占总出让数量的比例为5.8%，达到最高2018年以来价值。未售出率仅为4.8%，二季度土地市场回暖，部分热点地块刷新区域乃至全市楼面均价；三季度以来，随着房企融资环境趋紧，企业资金压力逐步加大，高价地块挂牌数量占比持续下降，未售出的拍卖比例继续增加。11月未售出拍卖比例为<@8.9%，仍低于2018年下半年未售出拍卖水平。土地市场整体表现较为理性。

2019年住宅用地供需规模同比小幅增长，​​成交均价维持在高位，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处于低位水平，土地市场整体表现较为理性。具体来看，上半年，受资本环境改善、投资重点趋同等因素影响，热点城市拍卖热度明显提升，部分地块成交底价刷新区域乃至全市平均楼面价格的历史记录。下半年，房地产调控政策将继续收紧，金融监管将继续加强。受行业调整预期、资金压力加大等因素影响，土地市场降温明显，住宅用地拍卖已过去。率持续上升，11月已升至<@8.9%；值得注意的是，随着土地市场的调整，一些热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比在一定程度上有所提振。企业拿地积极性导致部分城市成交均价出现结构性上涨。但在房地产金融持续严控的情况下，土地市场将保持稳定。土地市场明显降温，住宅土地拍卖已经过去。率持续上升，11月已升至<@8.9%；值得注意的是，随着土地市场的调整，一些热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比在一定程度上有所提振。企业拿地积极性导致部分城市成交均价出现结构性上涨。但在房地产金融持续严控的情况下，土地市场将保持稳定。土地市场明显降温，住宅土地拍卖已经过去。率持续上升，11月已升至<@8.9%；值得注意的是，随着土地市场的调整，一些热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比在一定程度上有所提振。企业拿地积极性导致部分城市成交均价出现结构性上涨。但在房地产金融持续严控的情况下，土地市场将保持稳定。一些热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比得到了一定的提振。企业拿地积极性导致部分城市成交均价出现结构性上涨。但在房地产金融持续严控的情况下，土地市场将保持稳定。一些热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比得到了一定的提振。企业拿地积极性导致部分城市成交均价出现结构性上涨。但在房地产金融持续严控的情况下，土地市场将保持稳定。

5、企业：资金压力进一步加大，积极推动市场加强催收

图：2013-2019年11月代表性企业月度销售额及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，

代表公司销售业绩保持增长，增速有所放缓。2019年1-11月，20家品牌房企2累计销售额50083亿元，同比增长16.8%；累计销售面积36408万平方米，同比增长15.2%。增速同比分别收窄9.5和6.3个百分点。具体而言，上半年，在政策和市场预期向好的情况下，品牌企业准确把握市场短期回暖机遇，积极推动市场，实现销售业绩稳步增长。自第三季度以来，公司加快营销，整体推货力度不减。预计在冲刺全年销售目标的背景下，公司整体销售规模将保持稳定增长。

图：2013年至2019年11月20家代表性企业取得土地面积及数量

数据来源：CREIS中指数据，

土地投资趋于理性，企业征地与销售的比例继续保持在较低水平。2019年1-11月，20家代表企业共取得土地26735万平方米，同比下降5.5%；累计征地13478亿元，同比增长6.5%。其中，万科、碧桂园、保利、融创以超1000亿元收购土地，领跑其他地产企业。20家名牌房企征地金额占同期销售额的26.9%，在2018年征地收缩的基础上继续下降。 中国龙湖资源和招商局在拿地方面比较积极，土地销售比超过40%。1-11月TOP10企业的土地收购量占TOP100企业的35.2%。大型房企土地资源优势突出。

2019年，房地产行业集中度加速，“越大越强，越强越强”的竞争规则成为共识。品牌地产公司积极抓住机遇，采取灵活的促销和价格策略抢回资金，整体销售业绩持续增长。在征地方面，企业投资更加集中理性，征地区域逐渐回归城市基本面较好的二线城市。行业融资渠道萎缩，企业融资难度加大。大型房企在加强现金管控的同时积极募集资金，缓解资金压力。总体上，

2020年中国房地产市场趋势展望

1、行业环境：经济有望阶段性企稳，房地产调控重在多方平衡

宏观方面，展望2020年，促进消费的政策将陆续出台，消费增速有望提升；企业利润逐步恢复，中美关系逐步好转，今年低基数的影响将支撑明年制造业投资低位回升，叠加基建投资将持续。一定程度上抵消了房地产开发投资增速放缓的影响，明年固定资产增速将保持韧性；出口方面，预计出口小幅回升；此外，库存周期即将结束，为经济周期提供了理论依据。预计下一季度经济增速将分阶段企稳，全年增速将稳步放缓。货币和财政政策将继续保持灵活稳定，为经济增长提供金融动力。对于房地产市场，金融监管仍将相对严格，行业贷款余额增速将继续下降。新利率政策下，5年期LPR利率将随政策利率相应变化，但房贷利率仍受地方银行限制，对整体市场影响不大。行业贷款余额增速将继续下降。新利率政策下，5年期LPR利率将随政策利率相应变化，但房贷利率仍受地方银行限制，对整体市场影响不大。行业贷款余额增速将继续下降。新利率政策下，5年期LPR利率将随政策利率相应变化，但房贷利率仍受地方银行限制，对整体市场影响不大。

政策方面，展望2020年，房地产调控将着眼于多方面的平衡：一是适度放松，确保宏观经济稳定与房地产市场稳定的良好平衡。二是因城施策、因地制宜、因时制宜，在保障自住群体购买需求和抑制非理性需求之间取得平衡。三是住房、土地等长效机制建设，将实现中长期供需平衡。综合来看，在以上三个平衡的基础上，中央将继续坚持“短期内不以房地产为拉动经济的手段”，逐步完善房地产长效管理机制，同时，各地将按照“以城施策”的基本原则，适当保持政策优化。灵活性。

2、市场走势：销售和新开工下降，均价趋于稳定，投资中低速增长

根据《中国房地产中长期发展动态模型》，结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测，参考近期宏观政策趋势和重要精神会议上，对2020年房地产市场提出以下假设：

假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.0%）；

假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提高到61.6%）；

假设3：货币政策稳定，信贷规模稳步增长（人民币贷款增长12%）；

假设4：房地产市场调控目标坚定，不会放松，但在分城施策的背景下，部分地区存在政策优化空间。

在满足假设且未发生突发事件的前提下，根据《中国房地产行业中长期发展动态模型》测算，2020年全国房地产市场将呈现“小幅调整”销售和新开工规模、销售均价将趋于稳定。投资“低速增长”。

综合来看，2020年全国房地产市场的调整压力将进一步凸显。需求端，行业“有房不炒”的主基调不会改变，预期会更加理性。随着价格促销刺激市场需求的边际效应减弱，市场规模调整将加剧；但同时，城镇化进程的不断释放，对市场需求的不断提升和提升，对市场规模仍有很大支撑。销售区域整体调整有限，预计降幅在5.0%~6.5%之间。供给侧，行业融资环境难有明显变化，房企资金压力依然较大。销售规模有所调整，待售建筑规模居高不下，土地储备支撑不足。预计2020年新开工规模将承压，降幅有所收窄。1.4%~2.9%之间；当前行业完成压力严峻，近几年新开工规模突出，开工仍将保持可观增速，推动房地产开发投资持续增长，但同时目前土地购置费的增长速度和新开工投资的调整不容忽视。价格方面，在销售压力大的背景下，房地产企业让价格跑的策略将继续下去。预计各线城市房价将出现波动，三四线的调整压力将更加突出。但考虑到成交结构上移，预计全年销售均价会有小幅结构性上涨，涨幅在4%左右。

3、焦点一：城市群发展差异凸显，差异化市场蕴含结构性机遇

聚焦核心城市群，可以最大限度地享受城市化红利。但近两年，区域规划频频推动城市群发展。城市群发展存在明显差异。随着政策调控幅度的变化，短期内各个城市群的房地产市场会发生什么变化？对于这些变化，下面将结合政策调控、商品房市场、土地等指标和城镇化，分析五大城市群房地产市场的现状和短期发展趋势。

(1)京津冀、粤港澳严控调控后市场回暖，长三角稳中有跌，长江中游和成渝出现疲劳迹象

从市场监管来看，粤港澳、京津冀地区基本实现了区域内联动监管，限制性政策最为严格。长三角城市群整体放贷限制较为突出，而长江中游和成渝城市群则较多中国房地产未来走势分析，局部控制是点状的，只有部分核心城市控制力比较强，而大多数中小城市仍以自主控制为主。

图：2019年1-10月五大城市群房地产市场发展运行指标同比变化及2018年对比示意图

数据来源：CREIS中指数据，

现阶段五大城市群房地产市场发展特点明显分化。京津冀城市群市场整体见底，供需双双好转。销售端呈现触底反弹的特点；而长三角地区供需发展势头不如2018年，整体规模出现波动；粤港澳地区需求面呈现回升态势。供给端受住宅用地供应不足影响，投资建设增速放缓；长江中游和成渝城市群前期受土地交易规模快速增长的影响，投资增速继续高位运行，但行情疲软，建设和销售指标有所回升。速度明显下降。

土地市场方面，在京津冀商品房市场触底反弹的背景下，土地市场也呈现出量价齐升的特点；长三角和粤港澳地区部分城市成交底价有所上涨，随后调控继续收紧。土地市场因此趋于理性，整体溢价率出现波动；在长江中游和成渝城市群，除上半年几个热点城市外，土地拍卖热度较高，房地产企业整体拿地积极性不高。高，而拍卖热度持续下降。

(2)长三角、粤港澳人口吸引力优势突出，市场回暖势头，成渝、长江中游承压

展望2020年，全国房地产市场整体承压。下面，我们将总结各指标的运行情况，并对2020年五大城市群的市场走势进行简要判断。

表：5大城市群政策、商品房市场、土地市场、需求支撑综合判断