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合景天峻

广州绿地城

在刚需置业热衷的萝岗,目前区府板块、科学城东部板块、长岭居板块的房价都企稳在1.2万-1.4万元/平方米的水平。而去年楼市刚萌芽的中新知识城板块,凭借“9”字头的楼价俨然成为萝岗的置业洼地,也因此吸引了不少刚需的目光。同时,因为中新知识城的高定位以及板块内有部分不限购不限贷的产品,该板块也受到了一批投资者的关注。记者了解到,近两个月该板块除了既有的4大盘在售外,将迎两个全新盘入市,意味着下半年将有6个楼盘展开竞争。除了“9”字头的楼价,该板块大多数项目依靠规划的地铁而建,这也成为了楼盘销售的一大利器。

板块建设步伐缓慢

从地理位置上看,中新知识城位于广州东北部九龙镇,是萝岗和增城接壤地。目前板块的建设工作尚在起步中,最为关键的交通以及生活配套也在建设阶段,目前从市区驾车前往的时间成本为1.5个小时。按照规划定位,中新知识城是萝岗最具前景的板块,以新加坡为蓝本,未来将以知识经济为创新模式,汇聚高端产业与人才,打造一座经济、人文与生态高度和谐及可持续发展的城市,为50万人提供生活、工作、学习、休闲。

2010年中新知识城划南北两个独立起步区的规划出炉,其中北起步区定位为“九龙工业园产业升级区”,该区南至钟太快速路,东至永九快速路,总面积1.92平方公里,建设用地1.85平方公里。其中,产业用地1.05平方公里,占建设用地56.76%;配套居住用地0.1平方公里,占建设用地5.4%,将来可居住0.5万人,提供1万人次就业岗位。南起步区定位为“知识经济示范区”,该区北至南部快速路以南,西至永九快速路,总面积约6.12平方公里。其中,建设用地6.02平方公里,产业用地2.3平方公里,占建设用地38.2%,配套居住用地2.27平方公里,占建设用地37.7%,将来可居住8.2万人,提供2.5万人次就业岗位。

直到2013年5月份,广州市规划局发布公告,将对中新知识城的城市设计规划进行一次1640万的高价招标,包括对知识城中心区概念性城市设计、知识城中心区概念性城市设计、南起步区以外的9平方公里地区城市设计和6.3平方公里的南起步区城市设计协调和约3平方公里建设用地的环九龙湖地区详细城市设计。几天后,南北起步区的调整方案也在相关网站上规划公示,涉及范围界定、土地利用、道路等方面。

不过,最后的调整方案最终于今年4月份才最后被敲定,从首次详细规划出台到第二次规划大调整,已经足足经历了近5年的时间。从最终的方案看,南起步区一块高校用地改为商务用地,用以建设中国电信创新孵化(南方)基地,包括数据监控中心、创新研发区、合作平台区和配套服务区等多个功能区,同时对北起步区的部分限高也进行了调整。

下半年两大新盘亮相

在规划调整的过程中,房地产仍然成为板块建设的先锋。目前中新知识城的楼盘多集中在南起步区的九龙大道两旁。去年4月份,中新知识城首个项目面市,由合景泰富开发的综合体项目,涵盖公寓、写字楼、五星级酒店、会所、购物街等,首期开盘便以“7”字头的价格震慑了市场。随后由新加坡开发商主导的首个住宅项目天韵湖景也正式向市场推售,同年,由新加坡地产商“操刀”的腾飞园中新里以及万科幸福誉相继开盘,前有公寓“7”字头迎客的先例,但是作为住宅的万科幸福誉开盘一度也打出了最低“7”字头的低价,几乎仅相当于当时区域均价的1/2,中新知识城成为了萝岗房价最低洼的板块。

今年,该板块又有新盘加入。绿地在中新知识城的项目广州绿地城、以及中泰天境项目将于八九月正式开盘。其中,广州绿地城为中新知识城内最大综合体,规划超甲级写字楼、花园生态办公、公寓、商业街、星级酒店、住宅等九大产品。项目首推住宅,样板房于6月份正式开放并启动诚意登记,并于7月底针对认筹买家举行预选房活动。在7月份亮相的中泰天境也将在8月8日正式开放样板房,预计将在金九银十开盘销售。两个项目都表示将以区域均价入市,直接和在售的四大项目展开竞争。

由于具体的质素不同,楼盘之间的销售情况表现出较大差距。从今年前7个月的销售数据看,万科幸福誉销售超500套,位居萝岗区域楼盘第6位,去化率超过了九成。而另外两个住宅楼盘的销售并不理想,前7个月网签量不过百套,个别去化率甚至不足30%。

房价 地铁是最大优势

记者了解到,中新知识城买家主要由刚需和小部分投资者构成。价格虽然是影响刚需置业的最关键因素,对于中新知识城的楼盘而言,地铁也是一大杀手锏。无论是在售项目还是即将推出的项目,无一不是围绕地铁知识城支线(旺村站、知识城南站)而建。

和其他地铁线路相比具有优势的是,途经中新知识城板块的21号线以及知识城支线,都是广州市规划中的快慢并行的线路。以21号线为例,按照慢线站点设置,从员村始发到增城广场,全程有21个站,而通过快线,从员村到增城广场仅8个站可抵达。而以邻近该板块楼盘的旺村站为例,可通过3站抵达镇龙站接驳21号快线,8个站到达天河公园。或者在6站抵达新和后,接驳14号线,只需1站抵达嘉禾望岗。因此,未来依靠地铁出行,也能在一个小时内抵达市区。据了解,地铁21号线以及知识城支线预计在2017年建成开通。

记者随机采访几位刚需买家均表示,中新知识城的优势和劣势都十分明显。就萝岗而言,“9”字头的价格加上未来的地铁规划确实相当具有吸引力,目前这个价格的楼盘也只能在增城、花都以及从化等更为偏远的区域才能找到。相比之下,中新知识城的定位更值得期待。也有买家认为,从通勤时间考虑,广园东的楼盘似乎更有竞争力,半小时可抵达市区,但是偏偏又是上下班高峰期的塞车黑点,选择起来有点为难。对于置业者而言,需要耐心等候的不仅是交通,还有生活配套。板块内规划有五星级酒店、三甲医院以及国际学校等,目前首家五星级酒店凯悦酒家已经宣布进入,多个项目商业配套的运营则有待时日。

板块楼盘一览

项目 户型 售价

合景天峻 主推A6栋公寓,71-101㎡两房至三房 均价7500元/㎡,带装修

万科幸福誉 在售二期J13、J14栋,87-96㎡园景三房 均价9600元/㎡,带装修,预计2017年6月交楼

天韵湖景 主推82-140㎡二房至四房单位 均价11000元/㎡,带装修

腾飞园中新里 在售1栋、2栋洋房,90-120㎡两房至三房 毛坯均价8800-9000元/㎡

广州绿地城 74-144㎡两房至四房 均价9300-10000元/㎡,带装修

中泰天境 50—124㎡一房至四房 未定

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