保利127平样品房「保利熙悦样板间」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的保利127平样品房「保利熙悦样板间」整理了以下内容，希望能够有助于您了解保利127平样品房「保利熙悦样板间」。
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别 ，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
上期文章为大家介绍了珠江新城西区的碧海湾，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是保利108公馆。
保利108公馆是珠江新城西区的一个高端改善型小区，只有192平方和221平方2种大户型，地理位置优越，适合改善型和高净值买家，推荐指数：4.5星。
保利108公馆基本信息：
小区地址：广州市天河区珠江新城华就路6号
当前均价：128123元/平方米
建筑类型：板楼
建成年代： 2007年
开发商：保利房地产
物业：保利物业
总户数：108
车位数：840
容积率：3.44
绿化率：35%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
保利108公馆与上期介绍的碧海湾仅相距50米，故大部分公共资源为公用，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距保利108公馆不到100米。
（2）交通
保利108公馆南临江大道，北临花城大道，西临广州大道，东临华穗路和华夏路，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区周边200米范围内有华穗路公交站，途经公交线路有44路和138路，不换乘可以到达海珠西、五羊新震、珠江新城、金融城、天河路商圈、天河北商圈，兼顾地铁接驳功能。线路不多，但公交出行非常方便。
●地铁
地铁5号线五羊邨站、珠江新城站和地铁APM线大剧院站距小区均为650米左右，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
保利108公馆距华南快速干线花城入口4.3公里，正常情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：离小区最近的是子悦童萌国际托育中心，距小区约450米；另外，也可以选择五羊新城内的明月幼儿园、五羊幼儿园等，距小区800~1000米。
对口小学：配套小学为天河区第一小学（原先烈东小学珠江新城校区），学校位于华利路，距保利108公馆仅180米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
对口中学：天河区第一小学对应直升初中为天河中学（花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距保利108公馆约1500米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于386号2层，距保利108公馆约750米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅850米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区日常生活所需，主要依赖小区北侧底商，以及周边写字楼的底商解决，其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约550米，步行10分钟可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约850米，步行15分钟可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院仅200米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约600米，步行10分钟即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约550米，步行10分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部分集中在西区的写字楼中，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
01小区园景
大门设在小区北面的华就路上，门口显得比较低调，仅设人行通道。
从北门进来就是小区花园，在保利物业的精心打理下，10多年的花园，依然保养得如同新盘一样精致。
上图是小区的水景，池水清澈见底，池鱼欢快嬉戏，整体干净精致，可见物业打理得很用心。
上图为2号楼6层的南向阳台的园林景观，花园绿树成荫，水景鱼戏，与低层住户较为亲近。
上图为2号楼6层南向园林景观（西南），图片所见建筑为一栋小平房，房顶为空中花园，刚好弥补2号楼的花园景观。
从6层阳台远眺，能从前方夹缝看到小蛮腰和江边的绿树（上图），12层以上才能看到珠江。
上图所见花园小径尽头的建筑为保林苑，与保利108公馆共用同一花园。
上图为保林苑西阳台的景观，楼下为变电站和广州大道，这是保林苑西向户型的硬伤，保利108公馆的西侧刚好被保林苑的楼栋遮挡，不受此影响。
上图平房原规划为小区幼儿园，现据闻为保利高管私人会所，位于小区花园中央。
上图正左侧建筑为保林苑H1和H2，中央建筑则为保利108公馆的A栋和B栋（即2号楼和3号楼），整体为现代建筑风格。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
保利108公馆共2栋29层呈“一”字型的连体板楼，仅108户南北对流的大户型，故名108公馆；小区与保林苑共用同一花园，保林苑共两栋塔楼，位于花园西侧。
（2）户型分析
保利108公馆仅2种户型，分别为192平方4 1房和221平方4 1房，2号楼和3号楼互为镜像；保林苑则全为78~102平方的刚需户型。
下文主要介绍保利108公馆的2种户型；如需了解保林苑的户型，请联系文尾助理。
192户型：
格局：4 1房2厅，总建筑面积192平方米，南北对流。
点评：低密度2梯2户，居住舒适；入户花园与大阳台形成南北对流格局，景观、通风、采光一流；约10平方米的私家入户花园，独享风景之美；阳台南向，可饱览7000平方米小区园林；四房两厅加工人房，双套房设计，适合多人家庭。
人群：适合单纯的三胎家庭或与长辈同住的二胎家庭。
221户型：
格局：4 1房2厅，总建筑面积221平方米，南北对流。
点评：本户型与192户型基本一致，面积更大，互为镜像，请参考192平方户型点评。
人群：适合单纯的三胎家庭或与长辈同住的二胎家庭。
（3）楼栋户型选择
南面的临江大道在发展中心和保利中心遮挡下，大部分噪音被遮挡；北面的华就路，车流量和车速均比临江大道低几个量级；因此，对比上期介绍的碧海湾，保利108公馆要安静得多。
保利108公馆所有户型的朝向均一致，全为南北对流望花园，北侧均面向华就路；区别主要在于楼层、位置等。
在楼层选择方面，喜欢亲近花园和安静的买家，可以选择低楼层；喜欢更佳通风效果的买家，可以选择中高楼层；喜欢江景的，可选择中高楼层，能从发展中心和保利中心的夹缝看到珠江；叠加噪音的影响，优选中层户型。
预算2800万 的买家，优选3号楼221户型，花园景观更开阔，2号楼221户型则离保林苑和会所较近，低层视野稍差；预算2400万 的买家，优选3号楼192户型，理由同上。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的几种代表性户型，其他没有介绍的户型分布(保林苑)，请看下面我们整理的户型分布表：
保利108公馆于2007年开盘，2004年记录的售价为22000元/平方米，当前小区成交均价为128123元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，保利108公馆开盘以来的年均增值速度是12.46%，15年间增值4.82倍（以当前市场成交价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
本期主要介绍了珠江新城西区的保利108公馆，小区地理位置优越，户型只有192平方和221平方两种豪宅户型，是一个投资自住两相宜的高端改善型小区。
小区的主要卖点有：低密度，2梯2户设计，仅108户；板楼设计，南北通透；不靠主干道，安静低调；车位足（800多个车位），在尺金寸土的珠江新城能轻松实现停车自由。
这里说明一下，保林苑不是回迁房，而是农林公司的员工福利房。小区地块为农林公司所有，保利集团负责建设，这是保利108公馆和保林苑共用同一个花园的原因。
住户方面，保林苑的一手业主都是农林公司的员工；因保利中心就在小区旁边，所以保利108公馆的住户多为保利的高管。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
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