大连房价疯涨「大连开发区房价必跌」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的大连房价疯涨「大连开发区房价必跌」整理了以下内容，希望能够有助于您了解大连房价疯涨「大连开发区房价必跌」。
辽宁省是东北地区经济发展最好的一个区域，而大连更是东北地区综合实力最为强劲的城市之一。
城市建设日新月异
大连是全国15座副省级城市之一，也是全国5座计划单列市之一，另外大连还是环境优美的滨海城市。
从城市能级的角度来看，大连作为东北地区最为核心的城市之一，未来的发展潜力是巨大的。而对于大连楼市来说，大连房价在东北地区处于遥遥领先的位置，可以说大连房价一点也不便宜。
随着今年8月房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线，抑制企业融资，对于部分城市楼市而言，或多或少有一定影响。
一座滨海艺术之城
那么对于房价处于高段位的大连楼市，会是危机还是契机？
现在大连地区平均房价约为1.71万，在全国315座城市当中处于第28位，而大连房价在东北处于第1位。
对于现在大连楼市房价来说，与陕西西安、江苏南通、浙江衢州、四川成都、江苏常州、浙江台州等地相近。
可以说，大连与这些城市相比，既有一定的劣势也有很大的优势。
美丽的城市
劣势在于大连是东北地区的城市，而随着城市化的发展，南北城市化推动了人口迁徙，多数东北城市的人口出现一定程度的流出。
优势在于大连的城市能级以及大连靠海，优秀的滨海环境促进了大连成为全国较为有名的旅游城市之一。
尽管大连属于东北地区，但过去10年，大连地区的人口不但没有流出，反而出现暴增。
城市的夜晚灯火通明
根据第7次人口普查数据，现在大连地区常住人口达到745万人，目前大连人口在辽宁省排名第二，仅次于沈阳，在全国处于第45位。
如果把时间提前到20年前，也就是2000年左右，那时候的大连常住人口大约为589万人。
如果把时间提前到10年前，也就是2010年左右，那时候大连常住人口大约为669万人。
架起幸福的桥梁
我们从大连这20年的人口变化可以看出，大连一直处在人口净流入的状态。也就是说这20年时间，源源不断有来自于全国各地的年轻人流入大连，选择这座城市安家与创业。
巨量的人口基数也会推动大连未来的城市化发展，推动大连楼市的发展，应该说人口基数是大连楼市最大的基石。
优秀的旅游城市
从人口年龄结构的角度来看，现在14周岁以下的常住人口约为11.65%。15~59周岁常住人口约为63.64%。另外60周岁以上的人口约为24.71%。
从大连的人口年龄结构可以看出，大连虽是一座热门的城市，一座人口净流入的城市，但大连也面临很多城市一样的问题，主要是城市人口偏老龄化。
对于这样的城市老龄化实际对于很多热门城市都存在这样的问题，就算是全国一线城市也避免不了老龄化的发展趋势。
优秀的城市规划
从人口净流入的角度看，大连仍然是一座具有潜力的城市，未来的人口净流入自然也会给予整个城市楼市很大的支撑。
楼市固定资产价值的多少，除开与人口有一定关系，还与经济发展也有很大的关系。
2020年，大连共完成经济总量7,030亿，在全国所有城市当中处于第29位。
生态宜居之城
巨量的经济总量推动这座城市地方预算收入的高增长，2020年大连地方预算收入达到702亿。
城市每年高增长的收入，自然也会推动城市的基建投入，推动城市相关配套的完善。
2020年，大连地方预算支出就超过1,000亿从这个角度来看，大连是一座高投入高支出的城市。
名校云集的城市
高投入高支出，自然会给予这座城市带来更好的配套。2020年，大连光在教育制度上就超过119亿，在卫生健康支出上超过72亿，另外在保障房支出上超过34亿。
尽管大连整个工业发展与长三角珠三角有一定距离，但大连仍然是全国工业领域的佼佼者。
我们来认识一下大连一组数据。
2020年，大连共完成原油加工超过4,598万吨，生产汽油超过694万吨，生产生铁超过128万吨，生产粗钢超过157万吨。
夯实的工业基础
2020年，大连共生产滚动轴承7,429万套，共生产民用钢质船舶147万载重吨，共生产发动机1,395万千瓦，共生产城市轨道车辆564辆，共生产数控机床7985台，共生产集成电路7.2亿块。
对于现在的大连，已经形成了采矿业、制造业，电力热力燃气及水生产供应业、石化工业、装备制造业、农产品加工业等多个核心主导产业。
大连的综合实力在东北地区处于领先的位置，而对于大连现在人均可支配收入达到4.18万，这样的成绩实际也超过了南方的多数城市。
碧海银滩
对于现在大连，城镇居民可支配收入超过4.73万，农村居民可支配收入超过2.15万。
大连之所以能够保持20年人口净流入在于这座城市它的配套要好于周边的城市。
除开大连的环境非常不错，另外大连在高等教育、医疗设施上也都占有很大的优势。
现在大连拥有各类普通高校31所，而在校生规模更是达到32万人以上，另外大连还拥有中等职业学校70所，在校生超过5.6万人。
座座高楼，拔地而起
大连的基础教育在辽宁地区也是走在前列的，现在大连拥有各类幼儿园1307所，在园幼儿超过15万人。拥有九年义务教育学校624所，在校生规模达到51.8万人。拥有普通高中77所在校生规模达到8.7万人。
作为东北最有实力的中心城市之一，大连拥有各类卫生机构超过3516个，其中医院就达到210个，另外大连拥有各类卫生技术人员7.2万人。
对于现在的年轻人一般追求运动健康，而对于大连来说或许更是运动健康的代言城市。
如梦如幻的城市
大连每年都要举办很多场健身活动，而在大连参加健身活动的人数每年可以达到167万人。另外大连在全国各类体育赛事上更是佼佼者的城市，每年都有大量的大连运动员在全国各类赛事获奖。
从管辖面积上看，当年管辖面积（陆地）大约为1.32万平方公里，整个大连地区共管辖有12个区县（包括高新区）。
就房价而言，现在大连房价最高的是大连中山区平均房价大约为2.36万，另外大连西岗区平均房价约为2.16万，沙河口区平均房价约为2.1万。
城市之美
可以说，大连这三座区域楼是房价在整个东北地区所有区县排名当中都是处于前列的，当然这样的价格就算是放到南方的城市进行比较，或许也并不低。
在大连地区房价处于第4位的是大连甘井子区，现在平均房价约为1.84万，另外大连开发区平均房价约为1.29万，金州区平均房价约为1.02万。
金州区和甘井子区是大连人口最多的两个地方，这两个区域的常住人口基本在154万左右，反而对于这两个区域也是过去10年大连人口净流入较多的两个区域。
体育精神
以金州区为例，2010年金州区常住人口大约为110万，而现在的金州区常住人口达到154万人，可见这个区域对于新大连人的确具有很大的吸引力。
大连也不是所有的区域房价都超过了1万元，甚至有部分的区域远低于1万元。
对于现在大连房价处于第7位、第8位的是大连的旅顺口区和普兰店区，这两个区域的平均房价分别为0.8万、0.7万。可以看出，这两个区域的价格与大连核心城区房价的差异非常非常大。
另外大连瓦房店区现在的平均房价约为0.58万。庄河市平均房价约为0.69万。
城市灯火，照亮万家
我们从大连各个区域房价分布可以看出，大连房价的差异化很大，当然大连由于部分区域人口较少，未来的楼市潜力并不大。比如大连的长兴岛常住人口约为8.6万，长海县常住人口约为6.68万。
对于楼市固定资产价值不仅仅只是钢筋混凝土，更重要的是楼市固定资产区域相关配套所产生的附加值。
从房价分布可以看出，中心城区价格之所以高，与中心城区相关的配套比较完善，有直接关系。
一座园林式的城市
现在很多人在大城市安家，重点考虑他的配套及他的环境。但是由于这种观念也推动了大连中心城区的房价远高于郊区的房价，而郊区的房价要高于远郊县的房价。
就楼市的潜力而言，对于大连中心城区未来会是强者更强，这也就是说现在处于大连楼市前三位的区域随着，未来的发展，这三个区域的房价所处的位置或许不可撼动。
当然对于人口暴增净流入的区域未来潜力也是比较大的，特别是对于大连金州区和甘井子区。
不同的视角看城市
随着南北城市化的发展，未来北方城市仍然会出现一定人口流出，而对于大连这座城市来说也是具有一定的挑战性。
从城市能级的角度来看，大连作为东北四大中心城市之一，作为东北最为核心的城市之一，未来大连的人口很可能还会持续增加，而未来大连的人口或许也能达到千万级。
当然未来的一切我们不能预测，只有城市综合实力自身强劲，那么城市也会收获更多年轻人的芳心，相信未来的大连能有这个实力。
城市不断向前向前再向前
尽管房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，但对于大连这样的热门城市而言，未来发展潜力远高于周边的一些城市。
随着大连经济的高速发展，人口的高速聚集，对于这片区未来的基建建设也会高投入。从未来可持续性的角度来看，未来大连楼市固定资产价值也会随之攀升，相信未来的大连会越来越好。
个人观点，仅供参考。