京房回忆045红螺湖全北京最稀缺的别墅就是跑输了利率
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本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
第二次有人来咨询红螺湖了，上次是2020年吧，新冠出现后不久，春天的时候。朋友说他收到消息，红螺湖别墅某业主的生意受到巨大影响，要卖房子。700平的别墅只要1500万，当然要求就是全款了，估计还能砍砍价，2万一平肯定能拿下。问值不值。
值是当然值了，市场价怎么也得小3万，就算急用钱的估计也得2.5万。这每平米省了5000块，700平就是300多万啊，值了。
但是也问了朋友，买下之后干什么用？回答是放着呗，既然是买值了，那就等着升值啊，这还有什么可琢磨的吗？要知道这是独栋别墅啊，周边的环境又好到不能再好了，稀缺到极点。尤其又是在人们越来越注重环境健康的年代，这种房肯定有潜力啊。
那我又问了，这个别墅区是2004年前后推出的，当时是非典刚过，人们也注重环境和健康，周边环境不比现在差，房子也比现在新20年。那就得问问上一个业主了，升值了多少？
朋友还真问了，回答是1万多点儿买的，花了800万，装修又花了100多万，1000万的总成本。那这问题就来了，20年啊，就算是按照市场价2000万计算，升值率也不过是100%。而银行利率就是按5%算，单利的20年都翻番了，拉平。如果是复利，那20年存银行都能做到4倍。如此稀缺的别墅，为什么20年才涨出这么点儿啊？要知道，2003年的时候北京房价不过是4000均价，现在都6万多了，15倍以上。这红螺湖别墅是不是跑输的多了点儿，也太稀缺了。
朋友没反应过来，没理解我说的什么意思。其实我是想说，这别墅在房龄新的时候都没怎么升值，那凭什么确定在你买下来之后就能大幅升值呢？
所以我的建议是，如果俩人关系好，知根知底，那就连过户手续都甭办了，先做个抵押和公证。然后挂牌以市场价接着卖，就赚这300多万的差价。否则的话干脆甭买，也甭占朋友的便宜，而且时间长了，这便宜也就不是便宜了，还是鸡肋呢。时间越长升值越慢，既然不自住，那租也不好租，卖也不好卖的，升值还慢，买它图什么啊？
二、
这次来咨询红螺湖的到挺直接，问的就是为什么升值慢？
其实我也不知道，至少是说不清楚。只能说有钱人的喜好咱不懂，转变的也快，当年的追求时尚过时了，人家都去追求更新更好的生活了。
要说这地方稀缺是真稀缺。紧邻红螺寺风景区，国家级的4A级旅游点儿。独栋别墅，占地面积巨大，一共在不到100套小楼，绿化率就算不是北京第一也差不多了。总之除了房子老点儿，其他的什么毛病都没有。
大概就是在2004年吧，我还参加过一个研讨会，号称是论坛，其实也没来几个人。当时主要就是听红螺湖和东山墅这两个项目的操盘人PK，各自说自己的优点，争论的焦点就是，到底什么算“稀缺”。
红螺寺是典型的郊区别墅，怀柔风景区，主打的就是自然景观。东山墅则是城市别墅，四环边朝阳公园，环境也不错，但和自然山水不太一样，还是以商务配套为优势。
具体的争论就甭提了，公说公有理婆说婆有理。在我看来都稀缺，都几乎是不可复制。但其实心里还是觉得城市别墅更稀缺的，毕竟是市区，地段儿就摆在这儿呢，甭管盖什么房子都能卖高价。而怀柔红螺寺就不同了，只能盖别墅，开发成普宅还就不好卖了，也卖不上价。
到今天，虽然东山墅也严重跑输大盘了，大概升值率不到普宅的一半吧，但比红螺湖还是强的多的。这也又一次证实了李嘉诚的说法：房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段。
三、
其实稀缺这种东西只是个概念，是个观点，或者说是一部分人的共识。但这并没有标准，更是相对比较除了的概念。认为稀缺就稀缺，一旦不认为稀缺了就怎么都不值。
前些年我去南方某城市，当地的分公司请吃饭，特意准备了刀鱼，江刀。那会儿就算不是太贵，也大概好几千一斤了。但这东西实在是没什么吃头儿，全跟小鱼苗儿似的，不仅觉不出有多鲜，刺儿还挺多。当时吃的我挺为难，夸好吃吧，实在是有点儿违心。可如果说不好吃吧，又显得不识抬举，怎么都不合适。
结果还是当地的同事会说话，看我的表情就知道怎么想的，于是给解了尴尬。按他的说法，这东西确实算不上好吃，吃着也麻烦。所以过去这根本就不算美食，而是江边渔民们的穷人吃食。甚至穷人都不爱吃，实在没辙了才拿这玩意儿下饭，毕竟比猪肉便宜。但这些年产量下降到几乎枯竭，又无法人工养殖，所以就金贵起来。人们吃的并不是美味，而是面子，花钱买个心里满足而已。
听同事这么一说那就合理多了，敢情不是我没见识，而是大伙儿都在装样子而已。吃的就是个稀缺，人为制造出的稀缺。
其实所有的稀缺都不是客观是事实，都是主观认为的东西而已。就像这别墅，说稀缺就稀缺，当年红螺湖二期的时候正赶上再一次出台限墅令，人们都觉得这种独栋会越来越稀缺。又赶上楼市行情好，所以这里据说曾创出一个月成交20套的业绩，相当牛叉了。但其实呢，虽然限墅令执行的挺严格，但各种产品还是层出不穷，到今天都有得是新开盘的，越限越多。
三期叫天乐，也叫半山别墅，要说更稀缺。我还陪着别人来看过，确实是好，心旷神怡的感觉，住在这里绝对的享受。但当时那朋友就琢磨，如果退了休住这里还行，但如果是在市里上班，每天这得多折腾，为了这稀缺真的值当吗？这就没答案了，就看自己是否认为值得了。
四、
后来红螺湖的升值情况一直不太好，常年的跑输大盘。我还真琢磨过这些别墅，到底是为什么？大概得出几个结论。
1、所谓的稀缺都是概念，是开发商特意制造出来的感觉。在新房销售期，他们能利用各种营销手段来推广概念，简单说就是给客户洗脑，不稀缺也让你感觉稀缺。其实呢，各种说辞都只是自圆其说而已，未必能形成大众的共识。
2、所谓的稀缺是相对的，也是暂时的，在全北京没什么别墅的时候，这里确实显得稀缺。但只要是这个项目赚了钱，那跟风者立刻出现，再稀缺的产品也能弄成泛滥。这就是典型的商业竞争，所有行业都一样。
3、所谓的稀缺是因为细分了市场。这也可以用定位来解释，就是给自己的产品专门划分出一个区域，在这个范围内稀缺，而一旦跨出圈子也就无所谓了。比如红螺湖，可以说是北京远郊风景区旁的低密度独栋别墅区。前面的都是各种定语，各种限制，其实根本没必要，一旦突破，就会发现没什么了不起的。比如近郊也有别墅，别墅也没必要必须在风景区；低密度当然好，但稍高一些也并非不行；独栋是特色，但其他类型也叫别墅，没什么不能替代的。
所以在我看来，所有商品的宣传定语其实都是为了洗脑，没有圈子也要给消费者脑子里植入个框框，一旦跳出来，那各种宣传也就没意思了。
4、就算商品是稀缺的，但买房人和他们兜里的钱也是稀缺的啊。最稀缺的是故宫，可这真的能定价吧，比如定个一万亿吧，有谁买得起吗？所以，哪怕真的知道这东西确实价值很贵，但看上这里的人掏不出这么多钱，那再稀缺也没用，有价无市。
也就是说，虽然商品能制造稀缺，但都是概念。而只有人们兜里的钱，那才是真正的稀缺。经济学说万物皆稀缺，但这种稀缺绝大多数情况下都是有替代品的。只有钱才无法替代，没用就是没有，舍不得就是舍不得，钱越多的群体，可替代性越小。
5、那结论来了，之所以别墅产品不保值，就因为其并不稀缺，所谓的稀缺概念都是人为制造。而购买人却是真稀缺的，小圈子中流通的产品，在没有大众参与的情况下，缺乏接盘人群，自然保值性弱。
而富人们的钱是敏感性最强的，永远能快速的转移，在房子上就是流向更新更时尚的产品。所以产品一旦失去开发商这种强有力的营销支撑，大多数都后继乏力。
五、
总之别在强调什么别墅的稀缺了，这只是概念和自己的感觉。商业社会中，钱才是最稀缺的，没有钱的流入，房子有什么稀缺概念都没用。
仅供参考。