楼盘测评丨市北胜利桥的地铁房能让老四方的房价破三万吗
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主编点评：中海寰宇时代这个项目算是它之前在市北建设的寰宇天下的二代项目，主要打造的是偏向于中端需求的社区类型。项目的位置虽然放在市北看并不上数，但在老城区四方看，确实还是个比较不错的位置，紧邻青科大与四方将重点打造的胜利桥区域，未来前景还不错，而且社会关注度也比较高。
从产品上看，项目整体比较“板正”，除去回迁房外，其余商品房分两列排布于地块北端，但也因为太过“板正”，且容积率在3.5，所以虽然是楼间距有50米的19层小高产品，实际居住密度却比较高，后排楼座较低楼层的采光还是比较受影响的。整体卖点交通、配套都占一点，因为项目位于地铁1号线与5号线的交汇处，另外距离8号线也不到一千米的距离，所以算是一个很纯正的地铁房，而且项目本身便规划了底商以及连接地铁口的自配套下沉式商业，再加上附近胜利桥规划的集中商业，整体配套设施和居住氛围还是比较完善的。
其实项目现在讲得点不多，因为整体项目还未开盘，有部分信息还暂未确定，未完善的信息，还需等项目开盘才能明确。
建筑（9分）：项目的承建方是中建八局，相信这个建筑方就不需要我太多介绍了，作为全国性的知名建筑商，其承建过各种类型的开发商项目，建筑质量也能能够得到一定保障的。项目的整体交房时间是2023年下半年，工期大致在两年半多左右，工期算是比较长的了，但这可能跟它要交付的商业有关。
项目工地目前还正在打地基
景观（8分）：在项目的内部景观设计方面，沿用了国内一线房企中高端项目大多都会用到的“朗道”设计公司，所以内部景观的设计风格是比较不错的，像是水景打造、风景连廊、景观照壁等等都是不错的亮点，不过碍于项目整体规模偏小，所以景观设计大多集中在中央景观区。对于绿化率这方面，因为项目有五栋回迁房的原因，所以30%的绿化率只能算卡着及格线了，但有一点是值得注意的，因为项目南侧是一个拆迁改造多年仍未有推进进度的盐滩村，所以可能在阳台往南看会是一片棚景。
仅从沙盘来看，项目绿化亮点不多
在外部景观方面，项目周边没啥特别亮点，离着最近有一个奥林匹克运动公园，但相对规模较小，不过因为紧邻青岛科技大学，没事逛逛大学校园也是不错的选择。
户型（9分）：户型方面，项目释放的是105-143㎡的小高层，光看面积也能看出这属于一个偏向于中端的项目，所以在户型打造方面还是比较不错的，比较符合现代年轻人的户型需求，不过项目还未开盘，具体打造方面暂未可知。
105㎡与128㎡户型对比
项目目前预售的有105、119、128、143㎡四个户型设计，105㎡与119㎡的中间户户型设计相像，128㎡与143㎡的户型设计相像，但其实所有户型的整体打造框架基本一样，我们这里主要以128㎡的套三来介绍。这个户型打眼一瞅，就是一个边户户型，全明 双南向大阳台，动静分离的主卧套间，再加上双卫设计，比较符合现代年轻人的户型选择，非要说缺点的话，就是客厅南北可能不是特别的通透，不过厨房侧面窗多少能起点流通作用。
装修（7分）：项目对外释放的是以精装交付，但精装标准及选材因项目未开盘所以暂未公布，不过根据项目介绍与定价而言，可能标准会稍高于同片区内几家同样精装交付的项目。
项目效果图
交通（9分）：交通可以说是这个项目的卖点之一，毕竟这“地铁一响，黄金万两”可不只是说说而已的，项目位于地铁一号线与五号线交汇处，与八号线仅隔不到一千米，可以说是极为纯正的地铁房了。不过这几条地铁线路暂时都未开通，最快的也得今年年底了，但交房也得是两年多以后了，并不影响出行。另外小区门口一面是郑州路，一面是四流南路，虽然都不是主干道，但都可以通到不远处的主干道重庆路，另外项目西侧便是跨海大桥上桥口，所以无论驾车出行去哪都算是比较方便的。
项目区位图
教育（8分）：教育这方面因为小区未建设完毕，所以还没定下划哪片学区。不过在项目3km范围之内，有郑州路小学、洛阳路一小、长沙路小学、三十九中、二十一中、超银等学校，所以后续肯定有学可上，但相对教育质量在主城区而言并不拔尖。
距离项目最近的洛阳路一小和郑州路小学
商业（8分）：仅就项目目前周边的商业配套来说，并不是十分充沛，一千米之内只有这一片算是商业中心的利群海琴广场以及西侧的万科未来城与印象城，再就是三公里外的李沧宝龙广场。不过因为楼下便是地铁换乘站，其实无论是市内的哪个大型商超，出行都是较为便利的，而且项目接地铁口的自配套下沉式商业与底商，以及后续胜利桥未来规划的集中商业都能够满足住户绝大多数的日常生活需求。
距离项目2KM的中心医院
医疗（8分）：对于项目来说，因为位于主城区，所以相对的基础配套都是有的，一般的头疼脑热周边诊所便能搞定，离着最近的市中心医院大概在两公里范围内。不过其实主城区的项目本身就有天然的优势，市区内绝大多数的三甲医院都在十公里范围内，而且无论是医疗水平还是口碑，相对来说都是青岛最好的。
品牌（9分）：中海这个开发商吧，其实我个人感觉就跟其他几个一线房企一样，没啥好去特别介绍的，一直稳居全行业TOP10的位置，又有央企背景，所以虽然有些项目不是那么尽人意，但至少烂尾跑路的问题是不必担心的。再就是物业方面，项目物业也是其同品牌的“中海物业”，同样是行业一线品牌，整体物业水平还是比较值得信赖的。
售楼处里可以看到中海的项目布局
政策/地段（9分）：其实提起四方吧，青岛绝大多数的人的第一反应就是青岛的老城区，就跟老市南的团岛、西镇一样，这当然不是空穴来风，走在四方的各条小巷子里，你就会发现这里到处都有着时代发展的痕迹。
在别的区域都在大兴土木，筑起全新的商业住宅中心的时候，老四方却依旧只能在主城的西北角黯然失色，虽然近几年随着旧城改造的推进实施，老四方也迎来了新一波的生机。但缓慢的规划建设进度以及改造的巨大成本，让这个上世纪曾经繁华无限的区域稍显落寞，再加上军用机场以及种种历史因素的影响，目前的规划基本看不见大动作，只是地块的局部改造而已，想要旧貌换新颜，只能期待重点打造的胜利桥板块能否像新都心那样崛起，但现在看机会不大。
不过不管怎么说，老四方都是主城区的一部分，瘦死的骆驼比马大，而且最近这几年的城市面貌确实有一定的变化与提升。我们也希望未来的老四方，能够摆脱“老破小”的称呼，跟上现在市北整体的节奏，能够重现当年的辉煌吧。