金水北房价「郑州市金水北」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的金水北房价「郑州市金水北」整理了以下内容，希望能够有助于您了解金水北房价「郑州市金水北」。

关于金水北的价值，认同的人不需赘述，不认同的人只觉得它贵。

从区域看，金水北东接郑东新区北龙湖，享受价值外溢红利。南连金水老城，要啥有啥。北依惠济区，天然后花园。有这样的地理优势，想低调都难。

另一方面，作为楼市的长红区域，金水北用神盘效应和价值进阶，稳坐成交量头把交椅。

2022年金水北的房价虽不像其他区域一样大打「价格战」，但定价明显比2021年上半场怂了许多。

目前突破2W 的楼盘仅剩美盛金水印和瀚宇天悦城，其他楼盘都在1.8W-1.9W左右徘徊，稍微低的还有1.6W ，相比之前的预判，金水北终究没有迎来全面2W 时代。

如果想在金水北买新房，首付起步线50万，封顶线大概120万，月供最低6000起。

首付月供一核算，估计不少购房者都要和金水北say goodbay！然而，想要好学校，又想要好配套，普通小刚群体真的没有机会了吗？

当然不。如果新房路不通，可以二手房来凑。

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2022年金水北都有哪些楼盘？

先来看下，目前金水北新盘在售情况。

2022年的金水北竞争依然激烈，美盛、康桥、美景、碧桂园五盘同期在售，货值大选择多，保利携刘庄地块再添旺火，豫发豫园扭扭捏捏伺机再动，港企国泰现房入局，瀚宇大户型出征，华瑞、和昌尾盘慢销。

虽然短期供大于求，但好在片区需求旺盛，客户购买力强，市场不算太差，价位也相对坚挺。

而且此时的金水北，正是入手的绝佳时机，价位处于相对低点，选择较多，依托金水老城与东区，以及得天独厚的配套资源，潜力依旧。

如果从产品以及价位角度来比较，金水北大致可以分为四个梯队。

第一梯队：美盛金水印、瀚宇天悦城；

美盛金水印和瀚宇天悦城价格都在2W ，最大户型面积超过160㎡，但瀚宇是毛坯，美盛是精装。

对比来看，更推荐美盛，瀚宇的优势在于地铁 学区 河景，而这些美盛同样拥有。另外美盛起步面积115㎡，更超前的做了一室一厅规划，对产品极度自信。

另外从房企安全性的角度考虑，年前瀚宇放假4个月的文件一出，就已隐约透露出一丝危险信号。

第二梯队：美盛教育港湾、招商美景美境、碧桂园云境、康桥天樾九章、保利大都会；

美盛教育港湾二期占地面积112亩，容积率5.9，规划有19栋33-34层高层，户型97—144㎡；

碧桂园云境占地52.44亩，容积率4.2，规划7栋20-34层高层、1栋公寓及部分商业，户型有76㎡两房、89㎡、110㎡、120㎡三房及153㎡四房，精装交付；

招商美景美境二期占地25亩，容积率3.49，规划了4栋高层产品、2栋单层商业，产品设计为94-130㎡的三/四室；

康桥天樾九章总占地115亩，容积率4.19，规划有15栋高层，配备商业中心、幼儿园，分两个地块开发，东苑为毛坯，西苑为精装，目前东苑在售，户型有109-127-143-168㎡。

△保利大都汇6号地块鸟瞰图

保利大都汇占地118.9亩，容积率3.19，规划了22栋18-19层小高层，1栋公寓楼，1栋9班制幼儿园。分为东西两个院开发，西院户型区间98-180㎡。

除了刚入市的保利大都汇，其他4个项目价格基本上都在1.8W左右，从产品信息上来看利弊一目了然。

优势是4个项目基本都有地铁辐射，尤其是美境和云境，享受双地铁。

美境毗邻东风渠，天樾九章北侧是魏河，碧桂园云境虽未紧邻公园，但两个路口就是北龙湖湿地公园，享受北龙湖豪宅的风光。

从劣势上来说，4个项目的问题大致相同，容积率高，舒适度受影响。但这基本是所有主城楼盘的通病，人无完人，盘无完盘。

第三梯队：保利海德公园、和昌优地；

目前两个项目均属于尾盘在售，保利海德公园剩余产品价格比较低，1.65万/㎡，但处境略显尴尬，两栋楼被单独隔断在小区之外，且15#为5梯10户，17#为4梯8户。和昌优地还有100套左右精装房，价格在1.9万/㎡左右，120㎡以下绑定学位得60%首付。

第四梯队：国泰观邸、泰山誉景；

国泰观邸目前在售二期悦玺，分东西两个地块来开发，西地块一共就两栋楼，另外配建有一所幼儿园。其中一栋住宅在卖，另一栋公寓形式的住宅不对外出售，开发商自持。

考虑这个项目的话，品质不要多做期望，产品设计也一般，就是位置不错，单价便宜，还是现房/准现房。需要注意的是，国泰悦玺是1996年拿的地，现在住宅产权只剩44年。

泰山誉景一二期均已售完，但工程进度并不顺利，一期已延期，二期基本也逃不掉。受房企资金影响，三期暂未拿地。

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低首付入住金水北的第二条路

2021年郑州主城区二手房市场交易量4.53万套（数据来源：房管局）。而金水区以全年累计成交数量1.39万套一骑绝尘。

就这一点就充分说明了，金水区的价值所在。

我们曾经提过一个观点，房子的基本功能是居住，第二属性是金融。购买房产的一手价格，是账面价值。经过二手市场变现后的价格，才是实际价值。

二手房交易量大，就说明房产的流通性强，变现能力强，以及价值认可度高。

在金水北的二手房市场中，近5年交付的次新房价格最高，因为产品设计、物业养护、小区品质最优，这类房源价格在1.7万以上。

10年以内的二手房价格基本在1.3-1.4万左右，如果想要低于1万以内，只能去看金水老城一些交付20年左右的房源，但这类房源品质较差，做好心理准备，并长期持有。

按照二手房成交价格，也可以划分出三个梯队：

第一梯队：普罗旺世系列；

普罗旺世的二手房一直是北区的价值顶峰，1600亩的体量之下，有别墅、多层、小高、高层、花园洋房等多种物业类型。

普罗旺世香榭丽舍、普罗旺世枫丹白露、普罗旺世七期温泉别墅，户型面积有222-474㎡的房源，价格在2.5-4万之间。

普罗旺世地中海是11层的小高，年代为2012年，均价稍贵，在2-2.2万左右。

普罗旺世波兰特为34层的高层，80多平米的两室价格在1.7-1.8万左右，100多的三室基本在2.2万上下。

普罗旺世温莎城堡以复式为主，户型在124-196㎡，交易价在2-2.5之间。

普罗旺世弗洛伦斯西园 东院、普罗旺世罗曼维森西园 东院，这两个基本是6层多层和11层小高，价格在1.7-1.9万。

普罗旺世塞纳维斯年代在2009年，包含6层多层和18层小高，房源户型包含82-218，价格在1.7-2.1万之间。

普罗旺世青年城属于普罗系列中较便宜的一期，一共3栋34层高层，3T9，户型在72-82㎡，价格在1.5-1.6之间。

第二梯队：瀚宇天悦一二期、康桥朗城一二三号院、和昌悦澜南北苑；

这三个小区，最早交付的是2016年瀚宇天悦，其他两个都是在2018年。

瀚宇天悦建筑风格模仿的是早期的恒大，景观有人工湖、水系、喷泉，划片学校是重点公立龙门实验小学，龙门实验中学。康桥与和昌交付年限比较短，小区比较新，品质也比较高。

价位上，三个小区基本上都在1.6万上下。

第三梯队：金蓝湾、正商世纪港湾、正商园田花园、中鼎花园、天伦水晶城、金晨嘉园、瀚海晴洲、汉飞城市公园、御府三号、天伦琥珀名城、21世纪社区、罗马假日，建业枫林上院等；

这一类房源交付基本是在2005-1014年之间，房龄超过10年甚至15年，价位在1.2-1.7万左右。

因为交付时间早，所以户型设计差、乱停车、人车不分流、物业服务不到位的情况不可避免。

二手房价格最低的是正商园田花园以及汉飞城市公园，价格1.2万上下。品质高一点的是罗马假日、建业枫林上院，基本在2010年左右交付，价格在1.5万-1.7万之间。

因为早期设计比较混乱，很多小区的户型区间跨步较大，甚至起步面积仅31㎡。

比如金域蓝湾最小44㎡、正商世纪港湾31㎡、天伦水晶城48㎡、御府三号31㎡、天伦琥珀名城55㎡，建业枫林上院45㎡，也就是说首付15万就能搞定一套房，比较适合单身独居人士。

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金水北置业究竟该怎么选择呢？

每个人都有一套买房逻辑，最终决定选择哪个楼盘并没有固定答案。

如果你侧重学校，可以考虑美盛教育港湾、和昌优地。美盛的学校是纬五路一小和外国语中学，虽说是联合办学，但在教育方面的规划有7校11园，内部还设置过街天桥，孩子上学更安全。和昌的学校是私立省实验思达外国语学校学位。

如果你侧重位置和交通，可以考虑美盛金水印和瀚宇天悦城、招商美景美境，因为三全路文化路和北三环都是郑州的主干道，再加上他们楼下不是地铁4号线就是地铁7号线，所以后期入住交通会更加的便捷。

如果想尽快入住，你可以认为国泰观邸是一个崭新的二手房。

新盘中康桥天樾九章的产品设计比较出挑，但介于目前康桥资金情况，建议谨慎关注。

新入市的保利大都汇建议关注，央企保利、精装小高层，产品面积98-115-125-145-180平、现代主义建筑风格，定位刚改、改善群体。

如果新房价格太高，想从二手房中进行筛选，建议思考两点：1、有价值的房子。2、合适的价格。

想一想未来五年，现在买的房子能不能卖得出去，是不是还有足够的流动性，会不会还是市场主流需求的产品。

超过20年的二手房建议放弃，这类房源基本处于抛物线的下行区，只会越来越贬值。

一定要看重房子的品质，户型，物业，一定要买那些有口皆碑的好房子，才能对冲风险！