广州房产:小区业主可以自己管理小区吗？

小区可以自己成立物业来自治，但不能成立物业管理公司。

物业公司属于企业，只有企业才能有权开展管理和服务工作。因为企业要上税、要购买社保、要培训专业人才，而这三点都是业主委员等非盈利机构不具备的。

在一个小区很难凑齐一套专业人员来应对小区内复杂的各类设施设备的维护等管理工作，因为专职从事小区物业管理，只能是离退休的技术人员或管理人员，有正常职业工作的人员不能兼顾日常物业管理工作。所以还是需要有专业的人和公司来干物业这活。

如果对当前的物业不满意，小区业主可以通过以下几个途径，实现“自己管理小区”的目的：

1.更换物业公司。召开全体业主大会，选举出业主委员会，由业主委员会授权合适的物业公司进行管理。若是同意人数达到三分之二以上就能更换物业公司。然后再由小区业委会来负责物业管理公司的招标事宜，按照物业管理的要求与费用标准来做一份标书，再联系物业管理公司或是房管局相关部门来进行小区物业的公开招标。

2.单包形式管理小区。.业主委员会不用成立专门的物业管理企业，可以采取单包的形式来管理一个小区，比如聘请保洁来打扫卫生，聘请保安公司的人来站岗，聘请绿化公司的人来修剪绿化。

3.选出业主充当综合管理人，由业主大会来决定其报酬，保证财务透明公开。

小区自管一定比物业公司做得好吗？自管小区有三大风险：

经营风险

物业公司一般有很多个项目，可以根据小区营收情况灵活调整用工人员，确保物业人员稳定。如果业主自管，招聘这一项是个麻烦事，比较不是专业公司，很难保证用工需求。

其次，物业公司采取业务外包的方式，以降低用工成本，小区自管却无法做到低价，因为物业公司是以多个项目捆绑的方式获得低价，而小区自管只有一个项目，无法获得议价能力，这是天生的弱势，在这一方面成本就无法降低。小区自管谈下来的业务外包只能是零售价而非批发价！

监管问题

如果业主拒缴物业费，自管物业能有效控制么？

如果是一部分业主去监督审计另外一部分业主，发现了问题，怎么办？

都是小区内部的人员，能够做到铁面无私吗？其他的业主会不会质疑审计结果的公正性？会不会又认为这两拨人串通一气？

对于内聘的老员工评价不合格，怎么办？是辞退吗？那是否会引发小区内部人员矛盾？

有多少老同志能够坚守？会不会就是三天打鱼两天晒网的结果？

专业度大打折扣

小区自管可能缺乏专业的技术管理人员，那么品质就达不到专业化要求，换言之小区自管的品质可能还不如物业公司的水准，这是很有可能的。