刚刚涨一点！重庆楼市又要被一巴掌干到了！
什么是悲伤？
重庆叫悲催。
增加的时间落后于其他城市；增幅低于其他城市。
刚开始崛起，就遇到了行业密集调控的时期。刚刚涨了一点，又要受到政策的重创。
重庆监管又来了。
重庆楼市又要被打翻了。
在这里，真的是短线投机者和投机者的万人坑。
官媒发文，重庆监管来了！
这两天，中国房地产报发布了一条消息：
政府正在制定调控政策，引领全国楼市的重庆或将迎来新的调整。
注意，《中国房地产报》不是雉鸡媒体，而是隶属于住房和城乡建设部的语音频道。
也就是说-
这是楼市管理层得出的结论。
甚至具体的调控方向也出来了：“主要是调整新开工项目的创纪录价格”。
“新开项目创纪录价格”如何调整？
以下为官媒披露原文——
已备案的项目，9个月内不得调整备案价格。
如果要调整创纪录的价格，必须满足两个条件——
一是销售面积突破5万平方米。
刚开，没卖，是个屁
二是前期销售价格低于92%创纪录价格的房地产不得涨价。
前期还有折扣，现在想趁乱涨价，放个屁！
说穿-
重庆即将出台的新规是“新房限价”。
这样的限价政策对重庆楼市会有什么影响？
作为一个刚从重庆研究归来的耿直少年，我想说的是——
重庆新房限价，几乎打断了重庆楼市的上涨链条。
这一轮重庆楼市的崛起，奇特无比。
它的市场不像其他城市那样“被购买力引爆”，而纯粹是“被土拍卖引爆”。
我给你举几个例子——
重庆新房涨价从4月底开始；重庆的通宵排队也是从4月底开始的；重庆二手房涨价从4月底开始...
四月底发生了什么？
专心射土！一大波高地价土地！一波准地王！
这也是一次集中的土地拍卖。广州楼面价格同比下降15%，无锡楼面价格同比仅上涨5%，而重庆楼面价格则上涨53%。
一波土拍，让重庆新房直接坐地，涨价了！
甚至，从4月底到4月初，重庆的二手房挂牌数量直线下降。
土拍卖前，还有16.10000个二手壳房挂牌。
土地拍卖后，二手房挂牌数量锐减至14.20,000。
这说明了什么？
一场土地拍卖让重庆地主直接坐在地上高潮了，再也不卖了！
那么，问题来了——
为什么这一轮重庆土地拍卖能够打出这么多高价土地？
原因很简单：这两年，重庆的开发商都饿了！
在重庆的这批土地拍卖中，近两三年来，高价地块均频频出手。
西永、大学城、彩家、立家、悦来长期控制土地供应，这些热门板块的新房库存被迫出清。
然后，在四月底，我们集中精力拍摄这片土地。
一个接一个的开发者，就像一个饿了两天的苦孩子，嘴里叼着一个乳头。
吸，开发商吸死了！不吸血，不放弃！
三年土地管控，一次性拍卖土地，让重庆房企直接坐拥高潮，拼命出价！
说到这里，大家应该明白这一轮重庆楼市的逻辑——
这个地方，饿死了房企三年，然后肆无忌惮地造就了一大批地王。
都卖高价了，我怎么不行。
新房，看到旁边地王频频出现，地价已经快赶上房价了。
上升！必须上去！面包必须是干过面粉的。
二手，看到旁边的新房价格在涨，有的新房比二手贵5000元/㎡。
不出售！贵贱不卖！必须吃完一波涨势。
本轮重庆市场的基本逻辑是——
调控土地拉动地价，地价拉动新房，新房拉动二手。
这种游戏能涨价吗？
能涨，但不稳定！
“控地拉地价”的不稳定性在于——
如果后期土地供应量增加，土地价格仍然不会变动。
这波地价的上来是因为前两年土地供应不足，把开发商逼疯了。
然而，重庆今年的土地供应量却可以让开发商窒息。
2021年，重庆住宅用地总供应量为2362万平方米，是去年的近3倍。
你不是喜欢抢地吗？来吧，三倍供应，你还能抢到吗？如果你不能窒息而死，就当我是个失败者吧！
4月底的这波集中供地只是第一轮，后面还有两轮。
今年年底，一旦土地供应量上来，地价也大概率回落。
“靠地价拉新房”的不稳定性在于——
限价，即即将到来的新房涨价限制。
你不看看旁边的地价，眼睛红的像兔子，心痒的像猫抓吗？
你也想跟上地价的上涨吗？
现在限价来了：新房价格9个月内不得涨价。
不管旁边的地价怎么涨，都跟你那半毛钱没关系。即使土地供应增加，地价下跌后，新房入市限价也会降低。
今年年底，限价上涨、保障性土地入市、新房限价下调，是压在重庆新房顶上的三座大山。
“靠新房买二手”的不稳定性在于——
如果新房价格有限，二手很可能会躺在地上；如果二手货量太大，二手还是会趴在地上。
要想靠新房价格拉动二手房价格，有两个基本前提：
新房价格必须继续上涨，这会迫使需求进入二手市场；
二手货源不宜过大。被迫进入二手市场的需求，会迅速清理二手库存，迫使二手价格上涨。
不过，今天限价政策一出，新房全是躺着，都是二手的。
尤其是重庆的二手房供应量如此之大。
正如我们之前所说，重庆的二手库存是全国最高的之一。
即使有20,000个单位下降，仍然有140,000个单位。
新房的板块你不能选择，但是进入二手的时候，就得挑挑拣拣了。
比如在李家华侨城，好像只剩下两座高楼了，推销员爱不理睬。
二手看——
丽嘉金科城，500套！
比如大学城富力丁院士，地铁附近的团子好像就卖光了。
二手看——
1000多套房源，选你满意。
今年下半年，新房限价后，重庆蓬勃发展的二手市场大概率无法拉动。
总有人跟我说，重庆已经崛起了，你怎么还不看好？
以上是我的判断逻辑。
这一轮重庆的市场很奇怪。
它不是由需求自由驱动，而是充满了人为控制的阴影——
控制土地供应将推高地价；在地价的帮助下，将推动新房建设；有了新房子，它会提振二手。
在人工控制面板的阴影下，有很多不确定因素——
例如，为饥饿而提高土地价格不再是可持续的。今年，又增加了2300万平方米的土地面积。
比如，地价带动新房的基础似乎不稳定。一波涨停，可以把新房干到地上。
比如新房拉动秒针，就略显岌岌可危。当新房限价遇上二手库存时，二手房大概率会散成一堆。
这一轮新房限价，打断了人为控制的上涨链条。
刚刚上涨的重庆楼市，或将再次被打倒在地！
重庆楼市总能成为短线投机者的万人坑。
这几年，有很多人叫嚣着要去重庆做一票。
然而，当你梳理一下收获后，你会发现——
在重庆打工，能赚大钱的人少之又少。
重庆总是非常悲伤。
市场来了，就是最新的；当它上升时，它的增长率很低；市场大涨后没多久，就遭遇了行业的密集调控，又被打得落花流水。
比如这一轮。
不说一线城市，就说二线城市。
苏州、合肥、南京、杭州、武汉均上涨。
再看重庆，它晃着大屁股，才站了起来。
合肥高新、政务、滨湖增长50%。武汉光谷涨了30%，而且还没有停下来。苏州公园基本翻了一番。
再看重庆，号称全国领先，一手涨幅1.4%，二手涨幅1.3%。
合肥看到政策出台前几乎翻了一番；在开始专注于彩票之前，光谷已经完成了 30%。
再看重庆，刚刚好转，涨停在脸上。
你怎么能在这样的城市赚很多钱？
重庆楼市，说白了，就是一个“资产沉淀的容器”。
进来的时候拿着它，拿着的时候别想离开。
别管涨不涨，让你先安定下来。
为什么？
重庆楼市为何如此？
原因很简单，昨天的文章《楼市转二线！如何选择最热的两个二线城市？》也说了——
供应量大，购买力差且分散。
这样的城市注定不会先启动市场。
开盘时，其他人已经涨了一轮。
当它启动市场时，该行业已经开始了密集的监管。
其他人都站了很多，只是坐下；政策的耳光如雨点般落下，你却缓缓站起……
在这种情况下重庆楼市行情，如果绝对操你，我就操你！
重庆说重庆楼市行情，都上去了，我才刚开始！
政策说，我不管他们涨不涨，我就看你现在跳！
重庆楼市的悲催之处在于——
永远在市场的尽头，永远赶上密集的监管；
虽然增幅不高，但始终充当第一鸟。
昨天的文章刚刚谈到了我不敢从重庆入手的原因之一——
我不敢在一个供应量大、价值分散、购买力弱、充满变数的城市和地段中投入数百万的楼盘。
今年的文章是关于我不敢从重庆入手的第二个原因——
他总是被人认为是先入为主，总是被政策打断，总是跟不上热情。
全国有很多像重庆这样的城市。
如郑州、济南、石家庄等。
他们能上去吗，他们可以上去。
但 -
对于这种在市场末端起步的城市，我真的不敢下手，我真的不敢重仓。
他们不像长三角和珠三角，永远站在顶端。
有钱人和有钱人，只要政策松了，总会提前悄悄崛起。
一个不小心，一个猝不及防，收获满满。
重庆、郑州、济南、石家庄等处于市场末端的城市，总是在政策密集期崛起。
或许你今天头寸沉重，明天政策就会像雨点一样打在你脸上。
一波密集的攻击肯定会让你目瞪口呆。
