如果你要买房，一定要自己考虑清楚这几点！

和同事谈买房。 2007年买了房子，2008年又买了，2012年全部卖掉，2013年又买了。买错了很多次，都是因为选错房子，又要重新买，耗费了无数的精力和钱。之前不关心政策和房市，每次买卖都踩错时间，损失惨重。这些教训，我觉得还是写下来分享比较好。如果你想买房子，就拿它们作为参考。个人意见难免有偏见，需要的请拿走。引用城市为北京，购买目的为自住优先。

【另外，房地产泡沫有多大，什么时候破，不在范围之内。买不买房要自己考虑清楚]

1、买小不如买大

首次购房者大多为20-30岁，受经济条件限制，对未来收入期望较好，部分人不愿与父母同住等因素，倾向于选择小户型，如如60平米以内的一居室、小复式、studio等。很快你会觉得不够用，你的需求会增加：人们过夜不方便，没地方放东西，你打算生孩子……你想换个更大的，却发现更换成本变得非常高：你需要承担购买第二套的70%首付和贷款的浮动利率。到时候你的收入可能跟不上房价上涨的速度。

尽你所能购买你能负担得起的大件。珍惜你在北京的第一张房票，这意味着低至30%的首付和8.50%的利率。

2、买小户型不要买小复式和studio；如果一定要买，就买个小复式

小复式看起来很陌生，住起来很不舒服。

1）层高。呆久了会郁闷的。

2）开放式厨房的油烟问题。小复式厨房大多是开放式或拥挤封闭式，无论哪一种都不符合中式烹饪情况，不方便日常使用和打扫。

3）照明和通风不良。为了提高容积率，小复式的采光通风比平地差，时间长了会压抑，影响身体。

4）住户杂。小复式入住率高，人员流动大，不安全。

隔间比小型复式更糟糕。

小复式有功能分区：楼下客厅，楼上卧室，studio完全没有功能分区，是最差的户型。一进门就看到床的感觉，是在酒店里暂住的感觉，没有家的平静。就算用屏风和窗帘隔开，也是自欺欺人。

工作室只适合出租。为生活买它是自虐。

3、买新的，不买旧的

新 = 2000 年后的房地产

Old=00年前，尤其是95年前的房地产

首先，在建筑方面，新老建筑在保温、浇筑、墙体设计、外立面、小区规划、楼梯配套设施等方面存在较大差异。北京的老建筑大多没有电梯，或者电梯很破旧。生活在这样的地方很容易感到疲倦和不被爱。

第二个是房屋类型。几十年来，家居设计发生了很大变化。老房子类型重在卧室，轻视客厅、厨房和浴室。典型的北京老房子类型约60平米，两房一厅一卫：卧室大，客厅小，客厅无窗，厨房小，卫生间小和大。暗卫。客厅很小，没有灯光。老人未必在意，年轻人未必能忍受很久。谁不喜欢在客厅拉开窗帘，让阳光洒满房间呢？厨房和浴室只能满足基本需求，不能满足舒适度要求。

还有属性。老房子便宜，有些楼盘看起来不错，但满足不了更多的需求。

居住者状态。旧楼的居住者分为两组：北京本地的中老年人和外地租房的年轻人。如果您正在考虑在这所房子里生孩子，那么这些团体都不会为孩子创造更好的人际关系氛围。

最后是贷款。旧建筑的使用寿命比新建筑短。 70年的产权规定下，贷款的要求比较麻烦。 1970年代的一些建筑物不再接受贷款。开始的时候需要考虑卖掉，贬值的速度越来越快，影响你卖的时候的议价能力。

与旧楼相比，新楼在立面设计、建筑功能、布局设计、物业专业度、居住者素质等方面都更胜一筹。尤其是户型，新楼的客厅至少有窗户，有的户型还有明亮的厨卫，基本的舒适度有保障。

如果你手头有300万，可以选择60平米的旧楼或50平米的新楼，选择新楼。

4、最高位置

买房是一个复杂的决策过程。有多种因素需要考虑。想了想，不知道该选哪里。如果未定，只看一个因素：位置。

位置是一项综合评估。查验地点包括查验：不动产所在地； 5分钟步行范围内是否有地铁站（或开通计划）；步行5分钟的车站内是否有>3个站牌的公交车；步行10分钟内是否有较大的超市、便利店、餐厅、银行、商场；步行30分钟内是否有学校和医院；开车进环路是否方便；未来地区是否有重大的政府计划。重要性从高到低。最重要的是地铁。只要在地铁旁边，就是永远的好。

5、不买街、桥、低层（

街上吵闹，影响睡眠，打不开窗户也很可怕。

林桥不仅吵闹，而且心理上也很不舒服。风水认为，临桥的房产很凶，会带走财运（当然，信不信是另外一回事）。曾经看过一个奇葩的楼盘，小区内部很好，不过紧邻四环桥。晚上进小区，就听到轰隆隆的汽车声，呆了半个小时就受不了了。据说那个社区每年都有人自杀。

较低楼层的景观、安全性、隐私性和排水性不如较高楼层。即使支付相同的物业费，也不能使用电梯。唯一的安慰是有些人有自己的花园。

6、5-10栋楼的小区最好

北京的计划很奇怪。三环内各种不能拆除的老建筑，与回龙观这样的沉睡城市并存。很多人选择社区，他们喜欢选择规模较大的社区。它是一种有一、二、三或四期计划并居住在数十至数百万人中的社区。他们认为大就是好的。但是，在社区中不一定如此。社区的最佳姿态是5-10栋楼，控制在较低的人口。方便生成优质邻里关系，避免大社区带来的复杂人流，物业管理也更加精细化。

我在北京理想的房地产项目，如阳光上东、新城国际等，都是这个规模。之前去过世纪东方城这样的大型社区。晚上成群结队的老太太跳广场舞，路边车满为患，孩子狗到处乱跑买房子上哪个网站最好，闹事。

7、比第一晚更认真地对待你的信用记录

信用记录是你买房的第一个障碍（限购城市也有合格的障碍）。在签订合同之前，请务必在您当地的信用局检查您的信用记录。在北京，请到中国人民银行征信中心查询。位于西城区月潭一栋楼内，周末不上班。可以用身份证查，不收费。您也可以在线查看。

信用记录包括您的信用卡、抵押贷款和学生贷款还款。逾期未还款的，视为逾期还款。请不要逾期，记住你女朋友的生日没什么，还款日期一定要记住。

你的信用记录的好坏直接关系到你能否顺利拿到贷款。如果合同签订，最终贷款失败，您要么违约不买，要么向卖家赔偿违约金；或者拿房贷消费贷款，承担高利率，所以一定要注意。

1）信用卡逾期不超过3次。信用卡还清后，有希望申请成功。一般来说，这不是一个大问题。如果是信用卡银行的问题（到期不自动扣款），可以打电话申诉。

2）对逾期房贷和助学贷款的评估权重很大。最好不要吃三遍。如果按揭逾期，你需要要求银行出具证明，证明不是你的错，而是银行的错。银行一般会不理你。

3）如果连续逾期三个月以上（比如7月份的钱到10月份还没有还清），记为一次严重逾期。一次就被中国人民银行列入黑名单，5年内一分钱都不想向银行借。

为什么我这么清楚，因为我是那个严重逾期的人。

8、选择什么代理

在北京，大部分二手房都是通过中介销售的，已经不可能绕过中介了。哪个更好？

北京中介三大势力：链家、我爱我家、麦田。还有一些小中介抢骨头吃。