南山近期开盘楼盘「南山笋盘」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的南山近期开盘楼盘「南山笋盘」整理了以下内容，希望能够有助于您了解南山近期开盘楼盘「南山笋盘」。
9月21日，蛇口招商玺开盘“日光”，604套住宅吸引1615批买家抢购，按照均价1917万/套计算，共吸金约115.8亿。
9月23日，宝能城16套法拍房成功拍出11套，加上之前成功拍出的房源，56套法拍房拍出50套，吸金约6.6亿。
宝能城部分法拍结果，图源：阿里法拍
但“同伞不同柄，同盘不同命”，同样是南山的新盘，南山中心区的正东名苑却表现不佳，颇为可惜。
正东名苑官方微信公众号公布的认筹名单显示：172套准现房102批入围，认筹比例1:0.59，8月31日开盘。深圳中原统计数据显示，开盘当天去化约4成。
图源：深圳中原研究中心
这个成绩，不仅比不上宝安卓越某项目，甚至连东部龙岗中海某项目都比不过，作为西部中心的新盘，着实拖后腿了。
那么，从销售数据上看，正东名苑为什么表现如此拉胯？这新盘值不值得掏空6个钱包？今天芒果好房就给大家好好盘一盘。
正东名苑实景
ONE
南山中心准现房
三地铁环绕，生活配套完善
先看看正东名苑的基本情况。
其位于南山区海德二道与南光商业街交汇处东侧，由1栋办公楼 2栋住宅楼组成，总建面为159381.07㎡，容积率6.4，总房源642户，机动车位862个。
正东名苑是南光村旧改项目的二期，南光村旧改共规划三期开发，总建筑面积为54万㎡，其中，一期“南光城市花园”已于2009年入伙。
正东名苑效果图
目前，正东名苑已经是准现楼的状态。所见即所得，具有确定性，完全避免烂尾、延期交付、货不对板等各种风险。
正东名苑实景图
交通方面，项目周边有3地铁环绕，分别为：9号线南山书城站、12（在建）/11号线南山站、12线南光站（在建）。
而且，距离都比较近，出行相当便利。
商业方面，项目周边有多个大中型购物中心。
其中，距离较近的有海雅缤纷广场和茂业时代广场，步行约400米。远一点还有深圳来福士广场和海岸城购物中心，步行约800-1000米。
教育方面，正东名苑家门口就是幼儿园，周边有多所学校环绕，例如：向南小学、南山小学、海滨实验小学、南二外学府小学及中学。
根据目前南山最新学区地图显示，项目小学的学区为省一级的向南小学，初中学区为南二外集附属学府中学，在南山区属于中上游的学校。
注：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准。
向南小学学区范围（左图），南二外集附属学府中学学区范围（右图）
TWO
定价过高，户型奇葩
高不成低不就，居住氛围不纯粹
整体来看，这个新盘无论是位置还是生活配套都很好，放眼整个深圳的新盘，都是数一数二的，要啥有啥，还是准现楼。
为什么就卖得不好呢？经过实探，发现其有3个致命的硬伤，让大家望而却步。
硬伤一：密度高，视野较差，居住氛围不纯粹。
正东名苑容积率为6.4，这也导致项目建筑密度较高，楼间距较窄，容易形成对视，会在一定程度上影响采光。
而且，目前项目周边以城中村为主，景观视野较差。另外，项目回迁的房源和可售的房源是混合在一起的，比较混杂，居住氛围不纯粹。
正东名苑实景图
硬伤二：定价较高，同位竞品多，高不成低不就。
正东名苑入市前，不少购房者，都是为建面约59㎡的小户型而关注这个新盘，上车门槛低。但由于正东名苑前身是南光村旧改，建面约59㎡的小户型都被回迁的村民提前选完了。小户型、低门槛的优势不复存在。
随后入市时，备案单价9.1万-11万/㎡，备案均价约10万/㎡，毛坯交付，户型为建面约79-140㎡平层及复式，让很多刚需大失所望。
正东名苑部分房源备案价格实
建面约79㎡的刚需平层，总价750万起，这个价格，无论是宝安、龙华，还是南山、光明都有不少选择。
例如：南头在售的尚璟公馆、南山中心区计划入市的金桃园二期、西丽计划入市的鼎胜金域阳光家园等等。
建面约129的复式豪宅，总价1150万起。这个价格完全可以选择前海的“吃肉盘”，而且相比前海的新盘，正东名苑还没有什么景观。
整体来看，无论是刚需户型，还是豪宅户型，正东名苑的性价比都一般，两边的买家都无法吸引到。
硬伤三：户型设计奇葩，空间使用率低。
正东名苑的户型设计也是华而不实，让不少置业者吐槽，公摊太大，复式户型就像公寓设计。
具体来看，建面约79平㎡是2房2厅1卫，是项目平层中户型设计最好的，厅出阳台、方正两房，整体布局紧凑。
但阳台太小，只有1.2米宽，勉强能同时站2个人。2个卧室没有一个超过10㎡，客厅正对着卧室门，平时没客人上门还好，有客上门就不太方便了。
总价750多万有一种住城中村的感觉。
建面约90平㎡是3房2厅1卫，只有1个卫生间......三口之家上卫生间都要排队，如果是三代同堂就更不用说了。老人半夜上卫生间，可以让业主听厕所的哗哗水声。
厨房旁边竟然就是个小次卧，是给保姆住吗？油烟味怎么解决？整个空间布局毫无动线可言，这是摆烂的节奏呀。
阳台设计也很不合理，客厅很小，旁边阳台却很大，如果客厅往外拓，所谓的阳台就变成了摆设。次卧旁边也有个阳台，还不如加起来改成主卧。
建面约129-137㎡的复式都是3房2厅2卫，一层还好，二层就显得逼仄了。次卧面积约5.67㎡，加上飘窗也才约7.26㎡，用来做小仓库有点奢侈，用来做房间又太小。
建面约129-137㎡的复式户型图（上下滑动查看）
建面约139㎡的复式是2房2厅2卫，真绝了，二胎都没法要。而且，复式都没有赠送面积，那我1500w 买个大平层不香吗？
相比3大致命硬伤，正东名苑位置和配套的优势就显得很鸡肋了。毕竟没有多少人会花高价钱，住在高密度，设计奇葩的房子，你们觉着呢？
THREE
楼市疲软，价格为王
适当让利才能赢得市场青睐
大家总说深圳没人买房了，但还真不是。通过太子湾招商玺和正东名苑的例子，我们可以看出，只要让利到位，再贵也有人买。
房企要认清深圳楼市的形势！现在已经进入买房市场，过去刚需盘卖出豪宅价的情况不会再出现，什么板块就卖什么价格。
如果要卖得好，就要放低姿态，要拿出诚意。要不直接定低价让利，要不打折带精装让利。只有干货，才能真正打动购房者。
本周的万悦山璟庭、联发尚悦居就深谙此道，预计开盘都会取得不错的成绩。
其中，宏发万悦山璟庭676套住宅1343批选，比例1：1.986，均价5.17万/㎡带装修,，建面约80-120㎡的3-4房，备案单价4.5万-5.6万/㎡，9月24日线上选房。
联发尚悦居418套住宅306批选，比例1：0.73，主力户型建面约94-108㎡，备案均价约4.81万/㎡，折后单价3.9万/㎡起，首付88万起买精装2房。
▲联发·悦尚居效果图
另外，截至目前，本周已有前海颐城栖湾里、龙岗万科金域学府等7个住宅，以及鹏广达湾区壹号广场、鸿荣源北站商业中心2个商务公寓拿证。
你认为现在深圳房价合理了吗？对于接下来要开盘的住宅，你最关注哪一个？欢迎在评论区互动交流。
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