曾经的豪宅板块为何现在鲜少有人提及「板块散户大家庭」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的曾经的豪宅板块为何现在鲜少有人提及「板块散户大家庭」整理了以下内容，希望能够有助于您了解曾经的豪宅板块为何现在鲜少有人提及「板块散户大家庭」。
海珠，成功打响2021年广州补涨的第一枪。
3月初，光大花园锦榕湾一套167平5房房源成交，折合单价8万/平，刷新片区二手天花板；翠城花园某房源，仅带看一次，就以6.5万/平的价格成交......
半年时间，海珠西二手房从原来的约6万/平上升到7-8万/平，补涨明显。
其实海珠这轮补涨也是意料之中，毕竟中心区价值就摆在那。
不过，小编在搜集海珠各板块房价涨幅数据时，意外发现一个板块并没有明显变化，且无论是在市场还是网络上，该板块似乎一直没啥热度。
没错，它就是广州老牌豪宅区，滨江东板块。
提到滨江东，大部分人的第一印象是：江景、发展成熟、豪宅区。
从区位看，滨江东位于珠江沿岸，面朝二沙岛，毗邻琶洲，向东有广州塔，向西是著名学府中山大学。
配套方面，有大型商业体柏丽广场，板块自身的街边商铺并不少，完全可以满足居住者日常生活所需。
交通方面，有广州大道、滨江东路、新港西路等城区主干道；不过目前板块离地铁站有一定距离，需要交通接驳。
好在后期会有地铁10号线连通，根据规划，滨江东路站未来还将是10号线和28号线的换乘站。
除此之外，回顾板块发展历史，可以说是十分辉煌了。
在20年前开发时，海珠滨江东板块就是炙手可热的奢宅主场，居住者多为香港或是广州本地成功人士。
其中，金海湾花园荣获2005年“中国十大豪宅”第三名，板块豪宅项目层出不穷，风头远超珠江新城。
不过，市场轮动，有板块崛起，就会有板块退居二线，而滨江东正是后者。
具体到楼市，最直观的变化就是板块涨幅。
早在2007年，滨江东板块的金海湾花园就曾卖出过单价4万/m²的毛坯房，那时珠江新城均价在2万/m²左右，广州均价不过才8599元/㎡。
反观现在，金海湾花园目前均价7.8万/m²，而珠江新城中商圈成交价已经高达13.5万/m²。
明明自身不差，为何滨江东近几年涨幅会跑输大市？
究其原因，主要有两个方面：
其一，板块无地开发，新盘稀缺，而其它板块豪宅区兴起，导致高净值人群缺失。
近几年滨江东既没有宅地出让，也没有能够撑场面的新高端奢宅，少了开发商炒作，板块的人气自然大不如前。
与此同时，而天河高端盘遍地，越秀物业稀贵，白云区新贵辈出，分流滨江东的关注度。
经过多年发展，滨江东不少房源要面临楼龄老旧，户型赶不上时代潮流的问题。
目前板块产品跨度较大，不少是刚改或改善客群，圈层不够纯粹，富人们更倾向于离场，买入品质更高的新豪宅产品。
其二，板块自身的小缺点，例如北向望江，教育资源一般，缺乏规划等。
虽然同样是江景房，但北向和南向的居住体验感却截然不同，北向江景房最大的诟病是“夏热东冷”。
其次，教育资源方面，绿翠现代实验学校实力中等，但还不够出彩，且片区也没有名校加持。
规划方面，暂时只有地铁10号线这一个利好，缺乏更重量级的规划。
那么，现阶段的滨江东值得入手吗？
仅凭涨幅不高这点，就全盘否定滨江东的价值，显然也太过绝对。正如我们常说，适合自己，才是最好的。
在小编看来，滨江东适合喜欢江景，不考虑优质学位，预算中等，以自住为主要目的购房者。工作地点在中大、珠江新城、广州塔、客村周边的客群可以重点关注。
首先，是板块的性价比优势。
图源：贝壳
根据贝壳数据，虽然板块二手挂牌价普遍在6万/㎡以上，但从近半年的成交情况来看，成交价一直在5-5.5万元/㎡之间浮动。
一方面是因为，目前板块成交房源多为40—60平的二居室，总价在300—500万的区间，拉低成交价。
图源：贝壳
另一方面，板块二手房议价空间较大，例如去年12月宝怡阁成交的一套三居室，挂牌价460万，最终成交价为443万。
经历几轮普涨之后，滨江东板块的价位已经回归到合理区间。
单价5.5万左右，临江而居，入住配套成熟的主城区，这个价格，可以说是十分难得了。
其次，板块价值所在。
江景是每个城市稀缺资源，无论是刚需盘还是豪宅盘，滨江东沿江景观，都是房价最有力的支撑。
图源：网络
此外，在房地产市场上，有一个不成文的规律：限购越严的地方，价值越高。
除了海珠本身的价值，供应对土地的影响，也是立竿见影。
不完全统计，今年海珠仅有两宗宅地入市，与天河并列为全市最低。如果把时间拉长，近5年海珠出让的宅地也是屈指可数。
随着周边琶洲电商总部的兴起，将会吸引新购买力入场，在琶洲住宅用地稀缺的情况下，会有部分购买力外溢至居住环境更好的滨江东板块。
需要注意的是，滨江东可以买，但不意味着能随便买。
滨江东板块二手房源价格跨度较大，从一线江景豪宅，到大户型改善房源，再到刚需小两房，产品面可以说是十分丰富。
正因如此，在选择房源时除了价格，还要看产品、物业、流通性等。
第一，注意房源是否有明显硬伤。
滨江东不少房源楼龄较高，伴随的问题就是户型设计不合理，老旧等。
例如江景苑的这套两居室，户型就不太方正，客厅的转折角，既浪费空间也不利于走动。
这套房源挂牌时间是今年3月14日，短短几天就下调10万，目前挂牌价为200万。
第二，预算范围内尽量选择楼龄新、有江景资源，或者是近地铁10号线滨江东路站的小区。
板块在售二手房中，好户型好楼层的江景房稀缺，需要仔细辨别。
简单说下几个比较有代表的小区：
海珠半岛花园
海珠半岛花园，建于1997-2006年，均价5.6万/m²，容积率2.4，人车分流。
豪宅楼盘的开山鼻祖，四周无高楼阻挡，部分高楼层户型可欣赏到270度全江景。虽然外立面看起来有些老气过时，但影响不大。
中海锦苑，建于2000年，均价7.8万/m²，容积率4.1，绿化率35%，人车分流。
小区体量不大，但因为北向望江，中海物业名声加持等，小区整体品质较高。
反观“高龄老旧”、“楼梯房”、“学位不确定”的这类二手房，需要谨慎考虑，即使总价低易上车，但未来无论涨幅还是流通性，都很容易跑输大市，无人接盘。
整体来看，滨江东板块，配套成熟，临江，宜居属性明显，但也要面临板块上涨幅度不高等问题。
最后，如果是你，会选择这个板块吗？
