今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的大宁集团最新消息「为什么有些股票涨停了也没有龙虎榜」整理了以下内容，希望能够有助于您了解大宁集团最新消息「为什么有些股票涨停了也没有龙虎榜」。

大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：

2个月前，我写过一篇《保利大宁隔壁，成交了套18万的二手房...》的文章，大家的反应整齐划一、就是三个字：这么贵？！时隔将近3个月、就在静安天悦再次取证前夕，大宁金茂府又传来新成交：

179平4房、3400万带双车位成交

（一微型车位 一正常车位）

目前，金茂府正常车位价格在55万上下、微型车位便宜一些——我们就当折算掉100万车位价格，这套房子的单价已经来到3300➗179=18.43万，这可能是大宁至今最高的单价记录了。该套房源由当地注明中介瑞稼地产成交、谈过可能在2个月后才会出现网签记录，但是真实性依旧有待证实，也可能是假。我们再回头去看6月份的那套成交，我们会发现这2套房子有着一个很大的共通性：都是四房！

当时那套143平四房最终是2650万成交的、但是是含车位的，所以房价应该是2600万买了143平——

嗯，单价18.1万，不含税。

一个小区有18万成交，很多人会觉得这个小区的价格就都到18万了，但实际根本不是——

目前金茂府18万成交的，可只有4房大户型、3房是一套没有；

这可能，也是定义小户型比例的7090政策，正在反噬市场！

01 “大宁”

先说说微观层面——大宁金茂府，凭什么18万？金茂府，一直以来都是大宁甚至是整个中环的标杆产品——项目采用了当今少见的三恒系统、所谓恒温恒湿恒氧：365天不用开窗换气却能保持室内舒适度，当年一等一的黑科技。也得益于项目采用三恒系统、所有阳台都采用了全包处理、所以整体外立面简洁统一；而作为中国金茂入住上海的第一个项目，用料上也是非常舍得——全干挂石材外立面，晚上打上景观灯后质感相当漂亮：

小区整体楼间距开阔、全人车分流，水景都会开喷泉、没有出现凋零的情况：

挑空6米的大堂地面全铺大理石、整体风格比较复古典雅——

金茂府相比周边次新二手最大的优势其实不只是产品力的迭代碾压、而是在户型设计上——整个大宁板块，唯有金茂府有95平3房、143平4房这样的紧凑改善户型；同比之下，隔壁宝华现代城做的95平2房、138平3房；隔壁慧芝湖花园做的88平2房、108平2 1房，楼龄还老了15年。

可能大家看着金茂府这套18万的单价非常夸张（也的确是），但此次成交的金茂府二期143平户型是小区内有了名的偷面积神户型——将近90%的得房率，换算成当下新房主流75%左右的得房率倒推的话，对应的都是建筑面积170平的房子。

如果用170平的建筑面积倒推单价，其实在15.3万；而这套房子位于小区中心位置的次顶楼，位置本身就有更高溢价，一定程度上也能解释这套绝对高价的原因。而最近成交的179平也是整个金茂府三期最好的边套户型、供应极少，前排都是叠加别墅，视野很好：

02 “为什么是大宁？”

​为什么金茂府能成交3000万 的四房，我觉得原因就在于一句话：这个市场上，极致产品力的次新四房太少了。我们来总结下金茂府的四房特性：

1.总价3000万左右

2.中环内带学区

3.配套齐全：商业学校公园都得有

4.顶级产品力

5.楼龄5年内大宁，可是个出了名的好地方：不说都是顶级、但绝对都是一梯队，无论是久光百货还是1号线、大宁灵石公园还是大宁国际小学 风华初级中学的九年制公办学区配套，可能单看一个不算强，可是组合在一起就是真的牛X：

放眼整个中环，能和大宁在综合配套上打一打的板块其实极少——徐滨无学区、古北楼龄老、长风被普陀拖累，碧云联洋在浦东、张江房子少......看来看去，大宁可能就是完美匹配高阶中产一切需求的最好选择：什么都有、水平都在一线以上，更别说金茂府这产品力在整个中环甚至内环都是数一数二。

03 “7090”

​在金茂府，目前的高价成交清一色来自4房产品、而和静安天悦对标的95-112平3房户型反而单价在17万 、比大户型要便宜1万：价格由供需关系决定、越稀缺的东西价格越贵。金茂府四房比三房更好卖，本质就是市面上的改善户型太少、改善四房的好房子更少。7090，是一个新房中避不开的政策——其正式出台于2006年6月，当时住建部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：「自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。」这就是俗称的7090政策，也是上海正式进入户型小型化时代的一个标志。其中，政策巧妙地规定了小户型:大户型7:3的关系，在部分地块上甚至还会提升到8:2：

这样设计的初衷，是为了降低面积、进而降低总价、从而达到更多人能“居者有其屋”的目的；同时，改善客群毕竟在总数中比例不大，分个30%不多不少。恰巧，金茂府就是实行7090政策的典范：小区内主流是清一色的95平三房、大面积改善的比例是非常少的。在当下的积分摇号市场中，我们越来越发现这样的一个现象正在普及：越贵越大的房子、反而卖得越快。在积分门槛和摇号不确定性的前提下，冲进去都是选大不选小，能买多大买多大——
5年里房票就那么一次机会，200万也是花、2000万也是花，尽量拔到自己承受范围内最高的高度，这个想法大家可能都是一样的。当下的新房市场，对于大面积改善用户是艰难的：很多房子看着都可以选，但实际可选的大户型本身只占据20%、可选范围相当之小。这一点，在主力总价600万级的大虹桥和唐镇其实非常明显——进入选房现场，很有可能你看到的局面是150平四房最先选完、100平的三房次级消化、最后只剩下80平的2房在风中凌乱：原本看似是最大卖点的低总价，在今天可能反而成为累赘了。

​04 “写在最后”

​大宁18万、前滩18万，很多人说看不懂。

其实新房和二手购房者的逻辑，是完全不一样的——新房便宜，但是有门槛的，你达不到门槛，再便宜也和你没关系；所以对于20分、30分的购房者而言，比的不是新房多便宜、而是我现有的选择里哪套最看得上。所以，大宁18万成交我们就当了解个消息、利好的其实都是静安天悦的高分巨子，同样也和看新房的绝大多数人没什么关系：这样来看，静安天悦的分数可能又要创下新高了。