成渝双城经济圈对重庆房价影响「双城经济圈是什么」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的成渝双城经济圈对重庆房价影响「双城经济圈是什么」整理了以下内容，希望能够有助于您了解成渝双城经济圈对重庆房价影响「双城经济圈是什么」。

作者：川渝君

本文系川渝楼市原创稿件，未经许可，不许转载

最近，四川、重庆有一个词越来越热，在政商界形成焦点，在一些具有前瞻眼光的老百姓眼中，形成投资机遇。

这个词，就是成渝地区双城经济圈。

何谓成渝地区双城经济圈（下简称“成渝双城经济圈”），就不解释了，重点说它对我们的影响，因为这能为大家带来实实在在的好处，包括给你“发钱”。

成渝双城经济圈对川渝两地老百姓的影响，就好比当年深圳特区对广东人的影响。

如果说，当年深圳特区的机遇你错过了，后来西部大开发的机遇你也错过了，那成渝双城经济圈的机遇，你千万别错过。

生活在川渝两地的人们，你现在可以不关注深圳特区，却不可以不关注成渝双城经济圈。

具体到它对川渝两地老百姓的影响，由于涉及方方面面，错综复杂，在此，我们从房子说起。

因为房子是许多人最为重要的财产，无房不成家，多房家业大，在成渝双城经济圈的发展推进中，把握住房产可能带来的商机，也就打理好了人生最为重要的资产。

房子，我们分两头说：

一是城市房子，一是农村房子。

可能有人会问：这关农村的房子啥子事？

川渝君说，关乎的利益大了。

你以为成渝双城经济圈就是画两个圈圈儿，错，那是以成都、重庆两座国家中心城市为核心，形成成都都市圈、重庆都市圈。

在两个都市圈之间，形成一个成渝发展主轴。

在主轴两侧，有三个城镇密集区。

同时，成渝双城经济圈连接起成德绵乐城市带和沿江城市带。

以上“两圈、一轴、三密集区、两城市带”将直接使成都、德阳、眉山、资阳和重庆主城9区、以渝西12区（江津、璧山、涪陵、长寿、合川、永川、南川、大足、潼南、铜梁、荣昌、綦江）的老百姓直接受益。

将使绵阳、乐山、宜宾、泸州、内江、自贡、南充、遂宁、广安、达州和万州等区域中心城市及地级市的老百姓间接受益。

问题的重点来了，在推进成渝双城经济圈建设过程中，总有产业要规划，总有大型企业要入驻，总要修路筑桥，总要建房造厂，这就需要腾地方，许多农村的土地就面临征用。

你的那些房子，不管是土墙的，还是砖头的，哪怕是茅草棚的，是不是可能面临拆迁？

是不是会有一大批农村居民因为拆迁一夜暴富？

而这些获得了货币补偿的农村居民，是不是会向城市流动，直接拿钱去买房？

这是不是就为沿途城市的楼市注入新的购买力？

而我们知道，成渝双城经济圈开发建设，不可能只是修路筑桥、建房造厂，一定会有许多产业兴起，包括旅游业，这是不是会拉动这些地方的经济、人口、教育的增加？

沿线城市包括县城，是不是迎来巨大红利？

以前，你在县城的房子可能只值30万元，可能还没人买。

现在呢，周边农村居民的涌入，是不是可以卖出去了？

而就算不卖，出租或自住，租金或固定资产的价值是不是会水涨船高？

以上是对成渝双城经济圈开发建设中普通老百姓的房产红利分析，但对于嗅觉敏感的普通房产投资者，只了解整体面的情况，显然不够。

既然是成渝双城经济圈，踩准两个核心城市，极为重要。

那么，真真切切了解成都、重庆的房地产市场，就显得尤为重要了。

接下来，我们就来分析成渝两地房地产行情。

我们先来看一下两座城市的房价水平：

中国房价行情网的二手房数据显示：

2019年，重庆二手房均价12239元/平方米，位居全国百强城市第47位。

2019年，成都二手房均价16130元/平方米，位居全国百强城市第20位。

第一太平戴维斯数据显示：

2019年，成都主城区一手住宅成交均价17588元/平方米。

2019年，重庆主城区一手住宅成交均价12549元/平方米。

对比发现，不论是二手房均价，还是主城区新房成交均价，成都单价比重庆单价更高，分别高出3891元/平方米、5039元/平方米。

以上数据只是面上的一个静态表现，那动态的趋势呢？

这就需要把以上静态数据放在市场的纵向梯度来看。

4月16日，国家统计局公布的2020年3月70个大中城市商品住宅的销售价格数据显示：

成都二手房价：环比上涨0.7%，同比上涨1.8%。

重庆二手房价：环比下降0.7%，同比下降0.7%。

（注意，数据调查范围包括两座城市的市辖区，不包括县）

分析数据的结果让人意外：

成都双涨，重庆双降！

成都重庆二手房价格形成冰火两重天的局面。

变化折射到市民固定资产保值、增值层面，意味着3月份成都市民拥有的房产，无论是环比2月，还是同比去年3月，总价都在上涨。

而同期重庆市民拥有的房产，总价在下跌。

如果说只考虑二手房价格变化太片面，那么新房情况呢？

数据显示，3月份成都、重庆新房价格变化如下：

成都：环比上涨0.5%，同比上涨10.5%。

重庆：环比上涨0.3%，同比上涨6.2%。

从增值、保值的角度看，重庆新房价格仍然没有跑赢成都。

相比成都，为什么重庆房价显得疲软？

这与重庆近两年商品住宅供应量充足有关。

中指研究院数据显示：

2019年，重庆主城区成交商品住宅2284.42万平方米（包括二手房），同比下跌两成，跌幅高达19.52%。

自2016年重庆楼市回暖以来，成交量不断攀升，2018年成交量近3000万平方米，但随着市场热度降温、购房需求消耗，2019年成交量明显收缩，市场需求增长乏力，市场处于供大于求的态势。

成都情况与重庆则不同。

第一太平戴维斯的数据显示：

2019年，成都主城区成交一手住宅约384.9万平方米（不含二手房），同比略微下降4.9%。

与2018年相比，成交量跌幅明显收窄。

成交量一个同比下跌20%，一个同比略降4.9%，跌幅显然不在同一个级别上。

相比而言，成都楼市整体面更加向好。

值得注意，2019年成都主城区一手住宅成交的面积比重庆少得多，这主要是成都把住宅供应集中放在传统近郊区域。

买房选城市，既要看当下房价绝对值，还要看背后决定房价的因素变化。

比如鹤岗，房子跌到白菜价，其中两个最直接的因素就是鹤岗经济盘子和人口数量这些年在不断缩小，GDP从2012年的358亿元跌到2018年的289.6亿元，人口数量从2008年的109.4万缩小到2018年的99.5万。

人口数量和经济发展向来是相辅相成的，经济搞不上去，人口自然会出现流失，房价自然就要往下掉，体现到普通老百姓身上，就是固定资产缩水贬值。

那么，影响成都、重庆房价的指标因素都要哪些呢？

在此，我们主要取经济、人口、土地供给、商业、高校、交通、上市公司、房产税等指标予以分析。

1、经济趋势。

主要看GDP，确切说，是看名义增长率趋势，因为实际增长率意义不大。

然而，对于多数人而言，名义GDP增长率是一个非常专业而又陌生的东西，不太容易看懂。

在此，川渝君换一种方法来看，看成都、重庆最近五年GDP的比值。

这样比较一是简单，二是直观，三是能看到其中的变化，很能说明问题。

根据川渝楼市制作的《2015-2019重庆成都GDP比值、差值》表不难发现，过去五年，两地发展迅猛，GDP迅速增长，除2018年外，GDP绝对差值总体趋势在拉大。

但是，两地GDP比值总体趋势在缩小，2018年一度缩小到1.33。

这说明成都这两年的发展趋势比重庆更加向好。

2、人口趋势。

在房地产有一个约定俗成的看法，一座城市人口净流入是影响这座城市房价的重要指标，人口净流入越多，房地产市场越看好。

当然，这也不是绝对关系。

当一个城市的房价收入比为20乃至更高的时候，每年的人口净流入对城市房价的贡献十分有限，因为房价、收入比太高，城市常住人口数量虽然增加了，但居民会因为收入有限，仍然买不起房子。

那么，何谓房价收入比呢？

就是每户住房总价/每户家庭年总收入。

举个例子：

2020年成都二环边上一手住宅，若为三居室，产权面积120平方米，按单价2万元/平方米计算，一套房子均价240万元。

假如一个家庭月收入在2万元，年收入为24万元，用240万除以24万，得出房价收入比为10。

如果，房价涨了，同样的房子总价在480万元，而居民的收入不变，月收入仍为2万元，那得出的房价收入比为20。

也就是说，一家人不吃不喝20年才能买得起成都二环边的一套房子。

此时，净人口流入对这些地方的房价影响微乎其微，而主要取决于富人的多少。

根据实际情况，目前成都、重庆的房价收入比总体远低于20，净人口流入对这两座城市房价的影响是非常大的。

在此，川渝君根据两地统计年报整理出2015-2019年重庆、成都常住人口变化的比值及差值。

对比数据不难发现，最近五年，重庆、成都常住人口总体呈增加趋势，但常住人口比值却在缩小，差值虽有波动，但总体趋势在缩小。

这就说明成都这两年对人口的吸引度比重庆更加向好。

人口对于房价，其实还有一个非常重要的指标，那就是人才。

但凡称得上人才的人，都具有一定的专业知识或专门技能，他们在进行创造性劳动时，获得的收入往往比一般劳动者的收入高得多。

自然，这些群体相比一般劳动者，更能在城市购买住房。

那么，成都、重庆对人才的吸引力度到底谁的更加向好呢？

第十六届我国国际人才交流大会数据显示：

2017年外籍人才眼中最具招引力的中国城市排行榜前10为：

上海、北京、合肥、青岛、深圳、杭州、姑苏、成都、南京、广州。

重庆榜上无名。

2018年，成都和重庆双双落榜。

不过，成都进入2018年外籍人才眼中最具潜力城市前十强。

重庆落榜。

受国内外疫情影响，2020年的中国国际人才交流大会推迟，2019年的榜单数据尚未公布。

值得一提，中国国际人才交流大会是我国目前唯一专门针对国（境）外专家组织、培训机构、专业人才开放的规格最高的人才大会，2018年起，该会由科技部和深圳市共同主办。

以上是老外眼中的成都、重庆城市招引力。

那国内人才又是怎么看的呢？

《中国城市活力研究报告》数据显示，在中国100个主要城市中，成都、重庆人口吸引力、人才吸引力指数名列前茅，最近3年成都分别位居全国第七、第七、第六，重庆的排名相对，3年均位居第八。

相比而言，成都在人口吸引力、人才吸引力方面，优于重庆。

这个结果与两地2015 -2019年常住人口变化得出的结论几乎吻合。

3、土地出让情况。

土地成本，是影响一座地方房价非常重要的因素。

已有研究结果表明，房企拿地成本占到房价30～40%。

那么，成都、重庆两地土拍行情是个什么状况呢？

第一太平戴维斯发布的数据显示：

2019年，成都主城区住宅用地成交量达200万平方米，同比大幅增加约54%；

主城区住宅用地成交楼面均价稳定上涨，约为10154.2元每平方米，同比上升27%；

成都全年土拍平均溢价率约为19%；

近郊区域住宅平均楼面地价约为6664.1元每平方米，同比上涨31%；

全年平均溢价率达约21%。

2019年，重庆住宅土地成交量同比下降10.1%至1401.1万平方米；

由于优质地块稀缺引发激烈竞价，住宅土地成交楼面均价同比上涨19.7%达到6186元每平方米。

从土地成交价格看，重庆土地出让金在下降，成都的价格则十分坚挺。

2019年，重庆土地出让收入为1559.9亿元，盘子本身不小，全国第八，成都虽排位第十，但增速强劲，而重庆的增速是负的，还是前十里唯一一个负的，势态乏力。

进入2020年，成都土拍市场热得发烫，相比之下，重庆热度低迷。

1-3月，成都土地成交金额198亿元，同比去年增长32%，成交金额排名全国第五。

同期，重庆土地成交金额172亿元，同比增长-17%，成交金额排名全国第八。

不难看出，重庆一季度土地出让一如2019年，行情显得疲软。

房企拿地成本低，开发出来的新房，其价格通常不会离谱。

这也是最近两年重庆房价相对温和的原因之一。

对于已经购房的许多居民，自然不愿意看到这样的结果，因为这意味着手中持有的房产没有大幅增值乃至面临缩水。

但是，对于尚未购房的刚需族，房价下降是好事，因为这意味着他们离购房的梦想越来越近。

对于投资者，恐怕尚需考量多方因素，才能决定是否下手。

4、商业魅力。

在影响房价走势的众多指标中，川渝君认为城市商业魅力指数是一个很重要的参考单元。

因为在评价城市商业核心指数时，通常考量的是因品牌入驻所带来的集聚效益。

聚集效应越好，说明这座城市拥有或吸引的高消费群体越多，而这样的城市，其房地产市场的购买需求往往也比较旺盛。

对比成都、重庆2016-2019年的城市商业魅力指数，发现在15座新一线城市（成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明）中，成都的商业魅力指数比重庆更加向好。

成都连续4年稳居第一，指数逐年上涨，最近两年指数为100，而重庆的商业指数则有跌有涨，总体趋势向好，在15座新一线城市中排名逐年上升，分别位居第6、第4、第3、第3。

5、高校应届毕业生留存率。

这里的高校应届毕业生留存率，是指一座城市汇聚的高校，其应届毕业生留在这座城市就业、创业的比例。

高校毕业生越多，留存率越高，对这座城市产生的购房需求也越大。

虽然，各地政府配置有人才公寓或人才安居房，但这些房屋的舒适度，更偏向于紧缺人才和高端人才，而对于那些需求不那么紧缺的人才，分配到的房屋，其舒适度往往不高。

以成都为例，《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中的A、B类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过120平方米，C类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过90平方米，D类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过60平方米。

而我们知道，层级越高的人才，数量往往越少。

对于一座城市，C、D类人才往往远远多于A、B类，当大量的C、D类人才娶妻生子，老人进城，他们往往会选择购买市场上空间更大、舒适度更高的商品住宅。

而实际上，当下不少高校的毕业生，他们刚一走出高校，其父母就已经筹措资金，在就业的城市买房了，他们所需要的，只不过是一个购房指标以及用人单位开具的收入证明罢了（用于买房贷款）。

那么，成都、重庆高校应届毕业生留存率到底如何呢？

先来看一组重庆的数据：

那么，成都高校留蓉就业情况如何呢？

回答这个问题非常麻烦。

由于汇聚在成都的高校除了成都市属的，还有省属的及教育部直属的高校。

对于成都市属高校毕业流向情况，目前这方面的公开数据支离破碎，多采用四川省教育厅公布的数据。

由于四川省教育厅公布的历年四川高校毕业生就业去向，多是以全国31个省市区为单元作为统计流向。

除2017年外，均未把成都纳入单独的统计单元。

若拿2017年的数据来与重庆作对比，该年有多达19.40万人选择在成都工作，远远高于重庆同期留渝工作的人数。

据此可知，四川历届高校毕业生为成都房地产市场带来的购买需求，远高于同期重庆历届高校毕业生为重庆房地产市场带来的购买需求。

而国内某招聘网站近期发布的《2020应届生的城市选择》报告显示，在新一线城市中，成都，杭州，西安三城最受欢迎，重庆未入前三。

6、上市公司数量及市值。

通常，一座城市入驻的上市公司数量越多，对房产市场购买需求的拉升越大。

数据显示，截至2019年12月31日，全国各省市上市公司市值数据排名榜中，

成都以77个上市公司、7666.44亿总市值位居全国第十一位。

重庆以53个上市公司、6507.47亿总市值位居全国第十四位。

入驻的上市公司对成都、重庆房地产市场购买需求的拉升，孰大孰小，一目了然。

7、交通便捷度。

交通的便捷度，一直是许多人购房选择城市的参考标准之一。

评判交通的维度有很多，站在不同的维度，会得出不同的结论。

由于经济、文化、历史及地理原因，川渝两地人们尤其是网友经常为谁是第一争论不休，包括谁的交通更加便利，谁的客运吞吐量更大。

有时候，官方媒体不经意的一句话，都可能掀起川渝两地网友打口水战。

比如，成都商报于2010年12月2日以题为《成都东客站5日试通车 将成西部最大客运枢纽》的报道指出，成都东客站建成后，将是西部地区最大、最高端的综合客运枢纽。

这种说法让部分重庆网友看到很不舒服，纷纷找出证据予以反驳。

几年后，重庆晨报旗下上游新闻于2017年8月11日以题为《西部最大客运枢纽基本成型 今年底投用》的报道指出，重庆西站是西部最大的客运枢纽，集长途汽车、公交、轨道等多种交通方式于一体，预计火车客流量可达4218万人次/年。

四川网友看到这个报道就不乐意了。

成都官媒于2018年5月10日报道指出，2018年成都东客站总客流量将突破1亿人次，以成西、成兰、成渝、成贵、成昆、川青、川藏以及成绵乐等方向的动车为主，日均旅客流量近20万人次，至2020年预计年客流量达到1.5亿人次。

成都、重庆到底谁的交通更加便利，处于什么定位？

川渝君倾向于这样一种提法：

成都是西南地区最大的铁路枢纽，只能限定在铁路的范畴内说“最大”。

重庆是西南地区的综合性交通枢纽，唯一拥有水、铁、公、空等多种交通方式的特大型交通枢纽，因为在水路上，重庆的的确确有着成都不具备的优势，这也是部分寄希望于水路运输降低成本的跨国公司选择落户重庆的重要原因之一。

当然，从城市宜居的角度看，重庆交通有其致命弱点，那就是拥堵。

高德地图《2019Q2中国主要城市交通分析报告》显示：

在中国十大交通拥堵城市中，有九座城市位于北方，而南方唯一一座拥堵城市是重庆，高峰行程延时指数1.964，排在全国第一。

当然，重庆的拥堵与其寸土寸金的狭窄地形有关，重庆属于山城，无法像平原城市那样“任性”铺开，修建一环、二环、三环，因此重庆有着”十条路九条堵，还有一条在修补”的说法。

相比之下，成都也堵，但尚不至于堵到长期位居全国前十的地步。

这就为成都宜居指数加分不少，想必，这也是部分人选择成都购房的重要原因之一。

8、房产税。

有一种手法，重庆房价不瘟不火与房产税有关。

目前，很难找到这种说法的直接数据支撑。

不过，房产税传递的信息的的确确在影响着房企的项目开发及市民的购房选择。

2011年1月28日，重庆（还有一座城市是上海）开始试点房产税。

试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，俗称“主城九区”。

值得玩味的是征收对象，分为三类：

个人拥有的独栋商品住宅；

高档住房；

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 （含第二套）以上的普通住房。

前两类征收对象属于豪宅，税收的诞生，对房企开发豪宅、消费者购买豪宅具有一定的抑制作用。

而第三类征收对象，对批量性的炒房者和投资客具有震慑作用。

当然，对于真正的刚需购房者，包括部分改善型住房的刚需族，重庆房产税征收予以了充分的政策倾斜和安抚。

这从重庆房产税历年的应税价格起征点调整可以看出。

2011年重庆推行房产税试点以来，一直在适时调整起征点，让房产税对房产价格起到稳定作用，而不是洪水猛兽。

以2012年的起征点调整为例：

当年重庆主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为6389元/平方米。按照对高档商品住宅的定义，将上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）作为起征点的征收标准。而主城九区2012年与2013年新建商品住房建筑面积均价的2倍，即为13192元/平方米。

2018年，征收标准调高至15455元/平方米。

2019年，征收标准调高至17630元/平方米。

2020年，征收标准调高至19587元/平方米。

前文我们已经提到，2019年重庆主城区一手住宅成交均价12549元/平方米。

由此不难看出，在重庆主城区购买普通住房，只要不是第二套，是很难触碰房产税的。

假设一下，这个标准如果搬到成都来，恐怕行不通，因为2019年成都主城区一手住宅成交均价为17588元/平方米。

很简单，一般人在主城区随便购买一套位置稍微好点的新房，都可能触碰到房产税。

好在，目前成都尚未开征房产税，而即便成都房产税启动，也不会执行重庆的标准，而会在国家“一城一策”的政策大背景下，制定一个合适的、充分照顾到刚需购房族感受的起征点。

对于成都乃至四川的消费者，想在重庆购房，通过以上分析，不难知道，购买一套普通住宅（非豪宅），通常不会触及房产税。

川渝君从以上八个维度分析了成都、重庆购房的八个考量指标，由于这些分析都是建立在两地既定情况的基础上进行的，只能作为购房选城的参考。

而随着成渝双城经济圈建设的推进，这些影响房价走向的考量指标也会发生相应变化。

像3月27日，成都重庆联手推出一项新政，对两地楼市变化及房价走势都会产生深远影响，这项新政就是成渝双城经济圈住房公积金一体化（这天只是开了一个座谈会，政策有待后续）。

当然，两地公积金互通互贷只是成渝一体化的一个破局形式，而真正要两地协同发展，恐怕还要社保服务、户籍政策、基础教育服务等诸多方面实现一体化。

不过，这个进程会很快，因为目前两地已经实现交通一卡通，而公积金互通互贷已经走到具体细则探讨的地步，运输服务一体化、知识产权司法保护一体化已经启动，基础设施、现代产业、公共服务、生态环境等一体化正着手推进。

每一项一体化的推进，都会为相应领域带来变化。

自然，前文所述的八个影响房价构成的指标因素也会随之变化，至于变化的天平会倾向于成都还是重庆，恐怕还得具体问题具体分析。

可以预见的是，随着成渝双城经济圈建设的推进，随着以上各项指标的变化，成渝两地房地产市场可能会迎来新一轮洗牌，包括房价的变化。

这种变化可能会很柔和，这期间一定会诞生机遇，同时风险并存。

但愿在这场史无前例的中国第四极打造过程中，你能站在风口上，铸造属于你自己的宝贵财富！

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