成都房产:年末交房季拒绝问题房走好维权路

对于许多人来说,房子是人生中很重要的投资。在下单前,每个人都会谨慎考虑,收房时,自然希望房子能够如预期一样称合心意。

随着年关将近,成都楼市也涌现出许多即将交房的项目,楼市将迎来新一波交房高峰期,各大房企也将面临交房“期末大考”。同时这也是对购房者验房能力的考验,购房者应擦亮眼睛,拒收“问题房”,做好维权。

那么作为购房者应该如何验房?收房时遇到质量问题又应该如何解决呢?本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所黄磊律师、王亮律师、胡晓律师为您详细解答。

搜狐焦点网：交房时应该如何验房才能较为彻底的检验房屋是否存在问题?以及交房时开发商与购房者需要出示哪些材料?

律师解答：首先,交房时购房者首先应当审查开发商是否具备合同约定的交房条件,主要以书面查验方式;其次,验收房屋质量,如看墙壁、验水电、验防水、验管道、验地平、验层高、验门窗等(必要时请专业验房人员陪同);再次,按照合同约定检验房屋面积与实际面积是否有差异,最后,按照合同约定检验配套设施是否齐全。

根据《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》第四条规定,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地区(市)县建设行政主管部门备案;五城区范围内的工程,向市建设行政主管部门备案。故交房时开发商必须出具《建设工程质量认定证书》《竣工验收备案表》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,其中《竣工验收备案表》上每一项都必须报主管部门备案,尤其是消防。又根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定,房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。因此,开发商还需出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,即开发商交房时必须出具三书一证一表。另外,开发商还须出具《房屋土地测绘技术报告书》、《竣工实测表》以供购房者确认房屋面积与合同中约定的是否一致。

购房者需出示购房合同、身份证、户口簿,还应出具当地民政局出具的单身证明或结婚证、离婚证或法院判决书。

搜狐焦点网：交房时遇到房屋漏水、空鼓等质量问题,或者小区内景观与效果图严重不符,应该如何维权?

律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。根据该解释第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

因此,如果是房屋主体问题导致的漏水,买受人可以向开发商主张违约责任,严重的也可以要求退房。如果是空鼓但不影响其居住,购房者可以向开发商要求维修,但是不能要求退房。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。故小区内景观与效果图严重不符,可要求开发商承担违约责任。

搜狐焦点网：如果遇到质量问题,开发商提出返工重修导致延期交房,开发商是否要对购房者进行一定程度的赔偿,具体的赔偿细则是怎样的?

律师解答：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。故遇到质量问题,开发商提出返工重修导致延期交房的,开发商仍应承担违约责任,需对购房者进行一定程度的赔偿。

但是,国家并没有公布统一的赔偿细则,一般违约金额是按合同约定。无约定时,根据《最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。