2017年楼市进入下行“小周期”，四大因素支撑热点城市房价

2017年本轮严控持续，导致房地产销售、开工等指标全面下滑。因此，不少研究机构在预测报告中提出了“周期论”的观点，认为2017年以来房地产市场进入下行“小周期”。

不过，对于市场上最关心、最敏感的房价，业内给出的答案却是非常一致的：虽然成交量可能会大幅缩水，但房价大幅下跌是没有依据的！尤其是在火热的一二线城市。

行业分析显示，支撑热城房价下半年回升的四大驱动因素：开发商资金充足；一线城市和核心二线城市吸纳人口的能力，难以从根本上解决楼市短期供给缺口；高地价带来的成本压力；政策措施更加理性，低利率环境依然存在，对未来房价有支撑。

供大于求，地价势不可挡，一线城市不要指望降价

在政策全面收紧的背景下，全国楼市进入新一轮降温周期。

调查显示，从实际合同看，受新政影响的22个城市成交量下降明显，实际降幅约为40%。

中原地产首席分析师张大伟分析，“2016年11月成交量较10月持续下降。整体来看，本轮市场调控将导致与2016年第三季度相比， “至少减少50%。基于此，预计2017年全国商品房销售面积将同比下降15%左右。”

虽然楼市成交量大幅缩水，但中金公司研究部分析师张宇表示，这并不意味着房价一路下跌。 “2017年初新房市场可能出现量价双降，但随后降幅收窄。下半年至年底，房价将恢复上涨趋势，年度业绩可能再次超出市场预期。”

无数人将希望寄托在政策上，以使房价回升。不过，安居房地产分析师在分析多重因素后指出，对于当下一线和火热的二线城市，政策的作用是延缓而非逆转，“一线房价继续上升”。

限购、限贷的出台固然限制了需求的涌入，但预售证监管趋严、房价“限价令”等政策也挫伤了不少项目的积极性。 ，商品房供应偏低，大部分城市商品房市场仍处于供不应求的状态。

市场调研数据显示，受限购政策影响，2017年新开工增速将承压。预计2017年新开工面积增速低于5%，新增住房供应量将减少。 2016年前9个月累计增长6.8%，预计年增长率在10%左右。 2016年前10个月，100个大中城市住宅用地累计成交量下降13.1%，核心城市土地供应量大幅减少。预计2017年供应仍将受到控制。

据雅豪君悦会统计，2016年12月第一周（11月28日-12月4日），北京市共售出商品住宅（不含保障性住房和自住）1416套。套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增长32%。

雅豪机构营销总监郭毅认为，2016年11月以来，北京商品房交易市场逐渐进入深度低迷期。局势将继续低迷。但从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对影响。

以往，在监管收紧后，项目多、量大的开发商为了缓解资金压力，会率先调价，导致市场进入降价周期，但近年来，他们受到自住房和其他保障的保护。性房拥挤后土地市场的新特点，让这条规律难以重现。

以2016年出售的土地为例，纯商品住宅用地仅7块，纯商品住宅总规划建筑面积42万平方米，最大项目规模10万平方米，而最小的只有1. 60,000 平方米。资金充足、用地不足已成为房企当前面临的普遍问题，而项目少、规模小将成为未来新房市场的主要特点。受此影响，未来新房市场价格将继续坚挺。

虽然政策旨在防止房价过快上涨，并希望在短时间内看到成效，但高度分化的区域政策从另一个角度表明，政策无意“矫枉过正”。一松一紧，​​政策多变会损害威信，房价暴跌不是政策调控的目标。

此外，受就业、教育、医疗等软环境的吸引，原三四线城市不断向一二线城市输入人口和财富。随着房价和物价的上涨，收入难以维持生活的人群逐渐流出。正是这种人口流动最终导致了“热点城市”和“超级城市”。

从国际经验来看，超级城市的形成是房价不断上涨、非精英人群逐渐流失的过程。例如，韩国人口超过5200万，其中仅首都首尔及其周边的仁川和京畿道就有近2300万人口，占韩国总人口的45%。人潮涌入时，住房成了最大的需求，为房价为难的人逐渐流失。根据韩国统计局发布的“2015年韩国移动人口统计”，2015年首尔净流出的61.8%与住房有关。由于人口流失，房价不降反升。根据KB国民银行的统计，目前首尔的平均房价为1860万韩元/坪（约3.3万元/平方米），而仁川的房价仅为841万韩元/坪，低于超过首尔房价的一半。

北京和上海在我国被公认为“超级城市”。

虽然今年北京加大了人口控制力度，但上半年全市常住人口同比减少18万，全市六区常住人口呈现拐点由增加转为减少，但总人口仍达到218人。2.1万人，超过2177万人的年末调控目标。每年都有更多财富的新精英群体进入北京和上海预测固安五年后的房价，每年也会有适应“北方”的人离开。

而超大城市的大量人口涌入也带来了住房需求，导致需求旺盛，房价居高不下。因此，北京、上海等主要城市的实际供应量在下降，而人流集中度仍在增加。虽然这些城市的楼市可能会因为政策周期进入调整期，在此期间房价可能会出现波动，但整体房价将长期看好，2017年房价涨幅会更高。

你知道，面粉用完了。

地价不跌，房价难以抑制。

如果你想知道未来房价的走势，现在的地价应该是最直观的反映。房地产公司的土地收购成本有所增加。 “高地价，抢地潮”可以概括2016年的土地市场。

作为楼市供给侧，高地价无疑是高房价的又一“罪魁祸首”。数据显示，今年1-9月，全国300个城市土地平均溢价率为49%，比去年同期提高35个百分点；住宅用地平均溢价率为63%，比去年同期提高45个百分点。最新数据显示，前11个月，前40家房企平均征地成本超过6000元，较2015年同期增长50%。

50%以上的土地成本普遍上涨，这意味着未来房价上涨的预期会更强。数据整理显示，今年共有20家发债房企在14个城市共收购48块高价土地，单价或总价位居市场前100名。 48个产地城市中，一线城市贡献13例，平均溢价率77.6%，二线城市贡献33例，平均溢价率114.1 %，三线城市贡献2 平均保费率为308.9%。

对于城市而言，土地资源是固定的，在住房存量有限的情况下，对有限住房资源的争夺也将成为房价上涨的动力。

2014年北京纯商住用地规划建筑面积仅为200万平方米，导致2015年预售面积锐减至604.65万平方米，而仅2015年成交的300万平方米纯商住用地仍处于低位，导致2016年新增预售面积不足400万平方米。明年严重。今年纯商品住宅仅售出42万平方米，直接导致明年住宅预售进一步下滑。”

住宅供应 郭毅认为，不可持续的背景和收紧的市场监管使得纯商品住宅的预售量近期见底。此外，最近在北京出售的四块土地的住宅部分均已实现100%自给自足。未来，可利用住宅不断减少的局面将继续加剧。在房企惜售的同时，未来北京纯商品住宅市场的供需仍将继续下滑。但供大于求的市场格局仍将维持。受此影响，纯商品住宅市场价格将继续坚挺。

从上图中纯商品住宅预售的年度趋势可以看出，2010年前北京纯商品住宅的年预售面积基本保持在1000多万平方米，虽然从2010年开始趋势逐年下降，但直到2015年，纯商品住宅的预售面积才开始进入低谷。根本原因是土地供应萎缩。

为了保障利润率，不少房企甚至犹豫以更高的溢价率收购一线城市和核心二线城市的土地。 2017年，一线城市和部分热点二线核心城市的吸引力不变，土地供应目标依然不高，优质住宅用地供应依然不足。这势必导致房企的地价居高不下。

“四小龙”等热点消退，但房价保持稳定

如今，政府“因城施策”调控措施的唯一目标就是“控制房价”。因此，一些热点二线城市，在地方政府“调控房价”的背景下，房价短期内难以爆发式快速上涨。除了政府的极端措施可能导致房价下跌外，大多数城市的房价保持稳定。

据悉，以杭州、成都、苏州、长沙为代表的17个热点城市已占到全国36.8%的市场份额。在去年的一轮房价暴涨中，苏州、南京、合肥、厦门的房价因房价上涨位居榜首，被业界称为“四小龙”。

新城控股副总裁欧阳杰指出，热点城市房价快速上涨的背后只有三个逻辑：供需失衡、货币超发、投资避险。在这轮动荡的调控中，被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾是供需失衡。 2010年以来，17个热点城市共有66亿平方米的待售土地和规划可建面积。但是，销售额达到了9.75亿平方米，透支了3亿多平方米。对于“四小龙”城市来说，还有一点：一线城市尤其是上海的溢出效应。

欧阳杰表示，从供需失衡的情况看，2012年以来，“四小龙”城市共提供住宅用地规划可建面积14862万平方米，销售面积已达16933万平方米，透支2000万。平方米。

“在供需透支的情况下，导致房价上涨预期，流动性泛滥造成的资产短缺带来投资避险需求，进一步推动房价快速上涨。房价。”

新政后，仅南京在2016年10月和2016年11月分别提供8块和15块住宅用地，规划可建面积194万平方米，占全年的20.3%供应方面，合肥分别于2016年10月和2016年11月供应了3块和6块住宅用地，规划可建面积106万平方米，占全年供应量的18.8%。增加，另外两个城市近两个月供应依然“零”。

除苏州外，目前其他三个城市的供应量均不如2015年。“四小龙”城市的总供应量与去年相比减少了457万平方米，相当于较2015年减少15%左右，2015年供应量难以达到。

与此同时，在抑制需求的政策引导下，住宅销量大幅萎缩。 “四小龙”城市月均销售面积达到308万平方米，而2016年10月至2016年11月月均销售面积仅为142.2万平方米，降幅超过一半。显然，在供给不足的情况下，也可以通过抑制需求来实现供需平衡。

调控政策逐步扭转房地产市场预期。易居研究院数据显示，2016年11月，全国重点城市楼市成交环比跌幅超过20%。一线城市成交全线下跌，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州、南京跌幅均超过50%。房价涨幅也继续收窄。中原地产研究发现，从市场价格来看，此前多地虚高定价的二手房价格出现了明显回落。其中，深圳二手房价格连续两个月下调，南京二手房价格19个月来首次下调。

业内分析人士认为，在分城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场仍将呈现明显分化态势。穆迪副总裁曾启贤预计，虽然2017年热点城市的需求会暂时受到抑制，但短期内不会扭转住房供应短缺的局面，房价继续上涨的压力依然存在。但随着成交量的下降，未来整体房价涨幅将逐渐收窄。

随着投资需求和刚性需求被挤出，改善需求延迟，以“四小龙”为代表的热点二线城市仍将保持低供给、低成交的状态。但是，房价会稳定。

安居房产分析师强调，长期来看，受一二线热点城市精英人口涌入、土地资源紧张等因素影响，未来房价将上涨。主基调仍将呈上升趋势。

北京周边楼市降温挤水

河北廊坊所辖的三河、大厂、香河并称为“北方三县”。去年7月，北京副中心落户通州，被誉为“新北京”的“小二环”。楼市受北京市场及相关政策影响较大，房价在一年内实现了“三级跳”。北京“930”楼市新政出台后，河北等以北京为中心的地区楼市也受到影响。

根据对河北廊坊200多个样本楼盘的房价监测，2016年11月，廊坊房价停止运行，进入停滞阶段。全市仅16个项目进行价格调整，房地产调整价格数量创历史新高。创一年多来新低，且仍有项目下行。河北北京周边房价开始“熄火”。

此次监测的200余个样本楼盘涉及廊坊市区、固安、香河、永清、霸州等北京周边地区，而有明显降温迹象的永清、霸州房地产市场，房价已经停止飙升，大部分楼盘维持原价预测固安五年后的房价，通过调整营销策略变相降价，如送地下室、送车位、分期首付等。部分项目直接调整预估均价，下调幅度为1000元/平方米，价格“降温”明显。

业内分析人士认为，从历史经验来看，北京周边楼市会先于北京市场做出反应，而北京周边楼市降温已经是大趋势，尤其是最近一段时间，房价上涨幅度较大。控制，这将使这种情况。随后类似地区的价格上涨幅度较小。在此前北京周边楼市普遍上涨的情况下，一些非价值区原本是去库存区，借机卖房，盲目涨价。在重点管控下，可能会出现裸泳式的降价，比如怀来、涞水和涿州部分地区，以及廊坊相关的非价值地区。

2016年12月上旬，七部委联合发文，加强京冀边境地区规划建设管理（以下简称《意见》），严格控制房地产开发建设在“炎热干燥”的京冀边境地区。 “北京周边马不停蹄的楼市持续“发热”。

随着《意见》的出台，“以房控人”的方式或将进一步延伸至北京周边城市。意见明确要求“严格控制房地产开发建设，加强房地产市场管控，严格控制人口规模”。在国家七部委发布的这份意见中，强调要严格控制京冀边界人口，风向明显。

雅豪机构副总经理任启新表示，随着调控政策影响的进一步发酵，北京周边楼市将出现较为显着的下行调整。在供需相对合理平衡的基础上，可以形成良好的价格平台。安居房地产分析师表示，受新政影响，住宅开发受到控制，一直处于上升趋势。在需求旺盛，或供不应求的情况下，未来将给房价带来更大的上行压力。