今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的炒房教父的天通苑步梯顶复能买吗整理了以下内容，希望能够有助于您了解炒房教父的天通苑步梯顶复能买吗。

最近总有人问我，天通苑能不能买？这事在之前直播里多次说过，天通苑体量大，毕竟18个区，没法一概而论。

当然有值得入手的好院落优质户型，也有炒房教主欧神购入的东区步梯超大面积的天坑。

刚巧看到了欧神的最新发言，言语间看出他对天通苑选筹的迷之自信。那好，今天敞开心扉聊一下天通苑的老破大。

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首先，欧神是谁？圈外人可能不熟，普及一下:

欧神的笔名是yevon_ou，房产知名社群『水库论坛』的创始人。水库论坛之前曾是国内房产自媒体第一大号，后来被和谐了。

在炒房领域，欧神是国内名气最大的KOL之一，也被粉丝称作『炒房教父』。关于他的传奇过往，三天三夜说不完，回头单拎一个系列讲。

因为欧神的个人IP很强，近五六年有上万名投资者前赴后继跟他的思路在多个城市买房，也有数千人买了他的柬埔寨土地项目。

至于他在天通苑和康城的选筹，大致描述一下：

在北京昌平的天通苑，欧神买的是接近300平的步梯顶层复式。

在上海闵行的康城，他同样买了250平以上一楼带地下室的房子。

在欧神的几十套京沪仓位中，有不少是类似的大面积低单价老房子。

今天不评价欧神的其他操作，单论他的『天通苑老破大』理论是不是靠谱？

他一直在建议老手打“鬼牌”，认为天通苑的顶复步梯老破大单价足够低，买完可以慢慢等买家。按照欧神此前在各个场合的表述：

2016年，他买的其中一套是天通苑东一区293平的老破大，总价是368万，重点还是顶层的步梯，买入单价算下来1.26万左右。

别太惊讶，一个年代一个价。天通苑东区有不少超大面积的步梯顶复，当年的成交价很多是在1.2到1.5万之间。

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地球人都知道，那两年北京房价涨疯了。

因为到2017年，我们再看东一区的成交，已经有一些200多平的顶复的成交价已经破了2.5万。

你会发现，如果2016年早期买了一套天通苑的步梯顶复大房子，2017年再看成交价，确实有70%的涨幅入账。

2016年是个转折点，3月份的单月交易量就突破了3万套。那年北京的二手房网签总量达到27.2万套，创下了京房成交的历史第一高。

你要知道，那波从3月开始大家就在忙着抢房子。市场情绪被充分调动了，购买力从强区域抢到弱区域，从最黄金的楼层抢到顶楼和一楼。

很快，北京二手房不够卖了。北京房东那年是真忙，忙着不停把价格往上调。

所有房子都涨了，这其中包括了天通苑最难出手的步梯顶复老破大，有些房子出现了不到两年价格翻倍的场面。

岁月如梭，一下来到了2022年。天通苑又老化了5年，而在售的238平顶复老破大价格挂到2.3万还没成交，价格倒是停留在5年前，像是被时间封了印。

按大中介的说法，想按单价2万以上成交需要碰运气，因为客户群体太狭窄了。就说几个原因：

1.你想，天通苑就是以乱著称，真正追求大房子的改善群体谁会考虑买这样的小区呢？

2.真要买大四室和五室的家庭，有太多是三世同堂。步梯到六楼，年轻人都懒得爬，让老人怎么吃得消？

3.顶楼本身有硬伤，冬冷夏热是常有的，漏不漏水看的是运气。尤其在北方，大家从观念上对顶楼就极度不认可。

多重因素叠加，导致这几年天通苑大面积步梯顶复卖的很差，有的户型甚至一年卖不出一套。

天通苑的真正客群是刚需，但对于接近300平的房子，哪怕单价是2万出头，总价得要600万，总价又超越了纯刚需的承受范围。
更何况，很多年轻小白领宁肯买北七家的新房，也不愿住天通苑的保障房，且天通苑20年房龄的老房子越往后保值性越差。别问为什么，北京市场跑多了自然就知道。

买到硬伤货，劳心且亏钱。只有周边房价都涨了，天通苑最难卖的老破大才有机会小涨，行情冷淡时更是连看房都无人问津。

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今天看欧神的老破大，上次的涨幅还是2016年。当时的板块轮动起于15年下半年，从强势地段开始，光说在昌平，回龙观是真正的价格风向标，天通苑那轮涨幅是相对滞后的。

等到天通苑中小面积段的流通房源涨完了，最后才轮到200多平的老破大往上来一波。只有在这种级别的牛市里，此类低单价的老破大才可能跟上大盘。

但注意，就在那轮涨幅的尾声，也就是2016年12月14日，中央经济会议提出了四个大字：“房住不炒。”

作为共和国首都，你还指望北京在未来几年能出现如2016年的牛市吗？如果身边有人还在做梦，建议尽早把他叫醒。

上层只想让楼市平稳发展，工具箱里的调控手段是多种多样的。也不要扯什么通货膨胀理论，房价说不让你动就得憋着。

就说去年北京也有小幅上扬，天通苑是涨了。像天通苑中苑的优质两居户型相比去年涨了接近15%，而200多平步梯顶复是啥样？

事实上，长期挂着就是没几个人看。想要快速卖出，比较靠谱的方法只有把价格一降再降，没有骨折价就很难碰到有缘的买家。

真正靠谱的投资至少要保证一定的流通性，或者说本金投入小，潜在的收益率极高，欧神买的老破大显然都不符合。

说到这，我知道一定有人要跳出来说要加杠杆入场，用经营贷结合gpgd的方式低首付拿下，看起来本金就能少投入一点。

暂且不说评估价能不能做高，你可以拿房号找银行评一下。

单看首付部分每年的资金成本就有5%，加上交易种涉及的的税费、土地出让金以及各种服务费。没有大涨的话，保本都难说。

想靠天通苑老破大赚钱，只能赌长持暴涨，做好持有到海枯石烂的准备。

在当前房地产形势下，买入硬伤房投资的话，除非你的底仓很强，对一般人来说就和赌博没有差别了。

最后讲个趣事，欧神在前几年回答粉丝提问时，预测过：

天通苑东区楼梯顶复2025年单价到10万，有电梯再加成10%-20%。

截止当前，这种房子的成交价仍只有2万出头，按欧神的判断，你认为到2025年能涨四五倍吗？