今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的丝绸城与体育场板块好风送我上青云|房叔说No.315整理了以下内容，希望能够有助于您了解丝绸城与体育场板块好风送我上青云|房叔说No.315。

二手房漫长的观望，总需观望的素材。房住不炒，杭州新政，市场预期改变和打新图利逐渐远去，自住慢慢将是市场主旋律。对于辛勤的杭州人，就近便利选择自住总是一个不错的选择，这个系列为此而来，看板块，巡游杭州。

——写在8.5新政之后


老城二手房板块的巡游，今天来到中河北路大板块。



中河北路板块一分为三，北侧体育场板块，中间丝绸城板块，南侧长庆板块，长庆板块房子太多会单写一篇，本次聚焦体育场和丝绸城两块。


在二手市场下行、学区唱衰的当下，读者关注次新房的视线明显灼热很多，而老区自然是冷落的，那笔者仍持续写老板块的意义究竟何在，今天也想针对性地说几点。


首先，老板块抗风险能力和确定性很强。无论市场怎么变，因为没有炒房和投机的因素老板块的价值波动很小，挂牌价对成交有参考意义，房东也是诚心想卖，有谈的空间；


其次，市场分化，城区的核心资产接下来会是永远的神。老板块交通、学区、医疗、生活便利、景观配套的成熟度都上乘，总价又低，唯一缺点：房子老。


这方面一来公号筛选推荐的本身就不会是太破太老的，属于沙中拾珠系列，二来哪怕是老破住宅，只要肯花时间，一年内结构调整和重新装修50w以内绝对能焕新爆改，给想自住主城的年轻人花小钱办大事的一手资料，开征房产税后，存量置换的老房改造一定是趋势之一；


第三，和交付的次新房比，实话实说老房子用心很多。尤其是01-10年代的小区，年代不老，设计力和品控对得起“生活品质之城”的招牌，并且有非常多巧思，当年的普通水准放现在真是优秀，好比如今扶摔跤老奶奶能得锦旗上新闻一样，换个玻璃铝板马甲的次新房都卖到这个价了做好是应该的，一般的是应该批评才对；


第四，城市化还有最后几里路，正如吴语的流失率一样，写城市和居住保留些杭州之为杭州的底色，我写“住在杭州”，绝非“住在房子，房子恰好在杭州”。


第五，老板块因为缺乏利好升值确实差一些，但是升值就是房子的全部？牺牲一些可想象空间，充分利用老房子的便利性，获得大把的时间来提升自己的生活品质，是不是也是物有所值？人别活得太累，对自己好一点儿。


一些体己话，回答时常出现的诸如“老城完了，老破小没救了，学区没用了”的论调，后不复赘。



| PART 1 |



从丝绸城写起，丝绸城板块的结构非常清晰，分三大块——1岳家湾的两侧住宅，2新华坊，3丝绸城步行街两侧的十五家园和贡院小区，学区为文龙巷小学和春蕾中学。


重点推荐1区域的金鹿雅苑、青龙苑、幸福人家、健康公寓、新华坊的高层及3区域的贡院，一是年代较新，维护较好且人车分流，二是沿河有景观优势，三则是全面翻新过的小区。


▲金鹿雅苑一季度内挂牌信息及价格-来源手边买房


挂牌价有虚高正常，别慌。金鹿雅苑挂牌价6.5w/㎡，网签价最高4.3w/㎡；青龙苑网签最高5.1w/㎡，平均网签3.9w/㎡；幸福人家网签最高4.8w/㎡，一季度带看为0；健康公寓网签最高5.3w/㎡，一季度带看为0；贡院网签最高4.6w/㎡，一季度带看为0（数据来源-手边买房）。


横盘期下行市场，4-4.5w/㎡较为合理，年代更老的、大户型、带顶楼的、户型奇怪的可以向4以下探；


▲金鹿入口和建筑造型


金鹿雅苑人车分流，人员出入管理严格，现代主义风格，曲面挺多但是内部户型方正，虽然外表有些巴洛克和高迪，但看户型曲线加在采光面上，没有为造型而造型，不仅增加采光面和柔度，圆弧形空间观景也更好，是很不错的用心；


▲金鹿雅苑146㎡户型-来源链家


优点是全楼幢沿河，各种内外阳台，景观优异。缺点是小区狭长，一字布局，内部性不强。


▲青龙苑

青龙苑小区幽静，人车分流，景观层次很丰富，全小区洋房，美式草原风格，立面上半六棱窗，塑钢窗户配铁艺窗花，不贵但是和谐。


内部性和绿化景观俱佳，缺点是挂牌量少，没电梯，如果有卖价格合适是值得实地参观把握的房子。


▲幸福人家入口停车与建筑造型


幸福人家就两幢，户型很大还有部分跃层挂牌，几乎都是全明，窗明几净巨通透；


▲幸福人家138㎡-来源链家


优点是户型都比较周正又很宽敞可住性不错，年代不久，人车分流配电梯；缺点是小区小、大户型总价高，建议在120-150㎡之间选；


▲健康公寓133㎡-来源链家


健康公寓户型差异较大，如图为133㎡户型，三房方正尺度很不错，也有犄角空间多的小户型和过道空间冗余的大户型，建议多比较；


▲贡院翻新后入口、墙面、地面、指示牌


贡院是唯一推荐的老改新小区，缺点明显，停车难、无电梯、户型小，优点是小区整修一新，挨着步行街生活氛围浓厚，前是古贡院和杭高，后是体育场，闹中取静，总价不高。


▲新华坊高层


另外，新华坊的高层小区也值得一看，总共三幢，户型良莠不齐，好的能看到西湖，差的非常狭长，均价能往3探，属于淘宝盘，联系中介挑好带看。


▲新华坊


▲十五家园


新华坊的低层和十五家园就是标准老小区了，年份21 ，50㎡-70㎡小户型为主，阿姨阿伯很多，有些单元已加装了电梯，生活氛围还是很浓厚的，做了许多活动场地的改造，幽静内部感强，预算低图个学区和交通方便可以考虑。



| PART 2 |



北走来到体育场板块，这个板块公建和写字楼多，住宅量小，好推荐的有武林国际、御跸苑、木庵小区和体育场路的部分房源；


▲武林国际


武林国际属于杭城二代豪宅，板块顶流。一季内成交三套，最高网签价在7.6w/㎡，如今可以探探7以下；


优缺点都很明显，优点是地段、年代新、人车分流、外立面用材用量良心，物业管理优秀，有豪华感；


▲武林国际户型左-134㎡两房，右186㎡四房


缺点是房子本身除4房186的大户型全是两房南北卧，而且楼层很高在下面散步非常有压迫感，小区三面被老小区包围，一面是公建，狭长的地被围在中间有逼仄感。


▲御跸苑


御跸苑是一层架空做车库的结构，房龄20年，价格极稳定，挂牌4.9w/㎡，最高成交5w/㎡；


▲御跸苑106㎡户型


▲中河游步道


小区平面整洁，二层入户会带来巨大的平台共同空间，极其幽静整洁，小高层80-107的户型都方正，两侧环河，还有景观游步道，均好性不错，总价也不高，房住不炒又保值的优选产品，缺点是没电梯，发洪水车容易遭殃，走去地铁有一定距离，日常靠公交居多。


▲上-木庵；下-体育场路部分楼幢


木庵小区和体育场路的部分楼幢如图，整修过，低预算附近通勤可以考虑，缺点是老小区通病停车难，户型小，没电梯。


| PART 3 |


上述为实用部分，这部分讲述板块坐标和历史，没兴趣可略过。


▲古贡院


丝绸城板块和长庆曾经这一大片都是贡院和附近的“附属用房”所在地，贡院不大，主要都是巷子的形制；


但是到明清两朝，浙江何等人文渊薮之地，每逢乡试全省近1万3千学子都要来杭集中，来考试的举子那俩月都是“负笈担钱，不远千里”，吃穿用度滋生了特别的考市，租房也好，住店也罢，甚至还有章台柳下事；


▲青云街放榜-寓意平步青云


在贡院南面的青云街上，考客麇集，行人蚁聚，商家帷幕云连，流动性很强，这也是为什么这一带官巷子和兵营的地名相对较少；


▲杭高历史沿革


杭高名声太大，说故事恐怕要一天一夜，由于历史上多次多校合并，继承了多个一流中学之名的杭高校友多得一页A4纸都写不完，例如金庸先生实际在嘉兴中学读书，后来嘉中并入了联合中学，也就变成了杭高校友，郁达夫、徐志摩也是类似的情况；可就算是一首李叔同作曲，夏丏尊作词的校歌都能让笔者一个学军校友酸很久；


毕竟，一所学校有浓缩了大半部近代史的沉淀仍然风华正茂，可谓一等风流。


古巷御跸弄也坐落在此，看这两个字特别像是皇帝在地停留过，类似潮鸣的“珠碧巷”，但其实并非如此。


御跸弄原称是“御笔街”，说的是乾隆年间，有一个中书沈云椒，文思敏捷，能边骑马边给皇上写奏本，某年因丧回乡丁忧住在这条街，皇上手下的一流笔杆，御笔街由此得名；


时间久了和赵构搞混了，以为逃难皇帝来过，这倒也不稀奇，后来经过了民国和抗日战争的变动，成了御跸苑，老弄就在御跸苑里头，三面遮天大树，两面环河，好不惬意。


另外，岳家湾是因岳飞平反后子孙住此得名；小庙巷和助圣庙巷都是因为旧有庙名得称，小庙就是不上官式的建筑，没有正式的名；新华坊是由新华路衍生而来，钱塘老乡，唐名相褚遂良曾在此引进扬州机杼之法，使杭州丝织产业再生繁华，故名“新华”；



继续走，继续写，积累到新老杭州购房者想出手二手市场时便不会抓瞎；


选择在一座城生老病死的理由，家和碎银以外，总是爱着点什么。


-END-




文/一叶 编辑/一叶