买房永远不要试图抄底吗「怎样买房不被坑」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的买房永远不要试图抄底吗「怎样买房不被坑」整理了以下内容，希望能够有助于您了解买房永远不要试图抄底吗「怎样买房不被坑」。
北京买房：永远不要试图抄底！
京楼房长
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问：房长您好，拜读了您发我的学习资料，很受益。我的情况是这样，我想买套新一点的房子，主要是自住，当然能保值增值最好。首贷首套，首付约220万，这些首付中希望包含中介费和税费。想用足杠杆，粗算了下城六区大概能买到500万以内的房子，还必须是满五唯一。最近看了两个区域，请您帮助参谋下：
1、房山长阳的长阳半岛和熙悦山澜庭，户型还不错。小区新环境也好。总价在可承受范围内
2、园博园张郭庄地铁站附近的园博嘉园，小区环境还可以，这一片离工作稍微近一些。但是配套不太行，感觉有些慌。
现在有些纠结，不知道该怎么选，请问房长，您有什么建议吗？或者有其他区域推荐吗？
房长回答：
预算算的还蛮准的，学的挺快，一定是好好看资料了。500万其实你选择面不小，不一定只纠结于张郭庄、长阳，比他们的好的板块还有很多，比如丰科园、草桥、花乡等地，当然我不知道你买房比如楼龄、朝向、小区环境、配套、地铁、甚至通勤等的具体需求。所以也不好给你具体小区的推荐。
张郭庄这个区域我不太推荐，自住尚可，投资升值就算了。配套起来还不知猴年马月呢...户型那么好、容积率还超低的熙悦天寰卖了一年多了都没清。园博嘉园物业一般，小区环境还可，最主要的问题就是周边待开发地块比较多，北京近两年也没有什么新的规划出来，再就是生活配套少，发展缓慢。
长阳这个板块是丰科园的外溢板块，虽然自身产业不咋地，但是受带动这几年成长的还不错，基建、配套等也都起来了，生活还是挺便利的。熙悦山澜庭和长阳半岛也算当地的标杆小区了，近几年涨幅虽然不高，但也没落后大盘。所以从自住、保值的角度出发，我到时优先建议你选这里。不过500其实还有更好的选择，你需要把需求说清楚。另外，再仔细看星球资料《最具价值潜力的投资板块》
二、星球会员提问：
一问：房长您好。前两天关注了号，看了几篇您的回答，的确详实，故向您请教：
需求：根据我的情况，哪个更合适？或者是根据我情况推荐兼顾居住、保值增值的更合适选项？
背景：我上班在永丰，有班车能到北京各地（海淀工居，近期不换工作，求稳）；爱人东三环（相对灵活可换）。暂租某大公园附近（6K/月），天津河北区房子还贷（17年买，房贷4K，我个人不太想置换，想为将来高考有个保底）。两口子税后4万。孩子2岁。希望今年或明年买新房，最初原因是为孩子上学，希望3居或大2居，5口人住。首付预算只有500，但在看房过程中，期待一步步被拉高或变化，现在比较矛盾。
状态：我俩相关有一点佛系（对孩子学区和杠杆方面），不像虎爸熊妈一定要舍尽身家为孩子如何如何，不希望借过多钱牺牲人脉和生活品质，但又希望在跳一跳情况下给孩子和老人好的环境，一直对对方老人心存感激，对孩子……。
目前：看了南5-6环；东和东北5-6环的10个小区，下周打算看通州的新盘。目前有一点意向的是奥森春晓、和光瑞府、未来云城、阳光城檀悦。但每个困惑如下：
奥森春晓：最初相中大客2可改3。但网络关于廊桥问题讨论严重，顾担心。周边无大公园老人不喜欢；
和光瑞府：首付高；不知未来保值增值空间。
未来云城：远；所宣称增值空间不知是否靠谱。
檀悦：我较喜欢，赠送面积大，但爱人觉得小区太小（一栋高层 5栋别墅）不是正常的宜居小区。
需求：如果对需求排序：1.增值；2.宜居&学区；3.价格。
还请房长帮忙分析，以上每个小区的困惑是否是准确？哪一个综合商学景铁综合条件更好或是否有更合适的如通州新盘推荐？就我的情况买新盘还是二手房更好（我俩没有确定意见）？现在买还是明年（自觉北京不会降了，存款赶不上到明年的涨幅）？
二问：房长，您的指导，又读了几遍，试着理解核心意思如下
1.先清思路，不着急看房。到底是重升值，还是重品质自住，毕竟现有预算东边北边难求全
2.如果升值，二手房是更佳选择，现在看中的新房相对没有特别合适的
3.如果自住，降低点品质，有些二手可供选择。
之前的确未能想清楚，经家人讨论进一步明确
1.此次置业3居为了自住，起码8-10年甚至更长，家人住着舒服（或者目前虽配套差但肉眼可见在落实，5-10年会更好），临铁2公里内，最好有公园让老人，孩子有正经公立学上（不求好学区，我们本就外地双非，孩子也没基因清北），现在租房在立水桥地铁2公里内溪城两居，有学区，东小口森林公园旁，老人除了客厅小房子小自觉还算舒服，去奥森，龙德，市里也较方便）
2.将来10年 后万一要置换（可能性不大，因为没理由换~~~），之前说增值，可能是所有人的心理吧…希望有市场，仅此而已
您看如果以上几个需求，昌平，东坝（翻看您曾提过1-2次，昨晚查了二手房4.5-6.5万貌似不太高。近期也总刷到，关于使馆之说，貌似也有争议），是否有合适的小区推荐呢？感谢！
房长答一问：
谢谢认可，买房是每个家庭的大事，有的甚至倾尽几代人的积蓄去买一套房，一旦买错选错几乎没有后悔药可吃。写详实一些主要是为了尽最大力去帮到大家理清思路、选对资产，避免入坑。
从你介绍的情况来看，我觉得先不要去盲目看房，因为咱们思路上还是有一些不太清楚的地方，需要先理清。比如通勤方面，按照你们夫妇的上班地点，如果去选通州的话，你爱人还好，但是对你来说是不是太辛苦了，而且每天上下班路上消耗的时间也是成本。又比如你对于资产选择方面倾向于新房，但新房除非以上的盘都真正属于倒挂盘，否则你买后要想升值变现，一定是长周期的事（因为新房一般都比二手房价格要高，而高出的部分多为土地溢价 品牌溢价 产品溢价），就目前来看一般都需要10年起步，如果板块配套、产业的规划及落实不好，且小区房源在同地段、临近片区不占优势的话，那持有时间就会更长，没有行情的情况下，很难有起色。所以如果要买新房且将短期增值（10年以内）放在第一位，那你选的盘必须要符合以下几种类型中的一种：（其实论升值主要是看稀缺性和比较优势两个方面，主要体现在地段、配套、小区房源这三方面的稀缺性和比较优势）
①、在核心或热门地段内（例望京、金融街、国贸、中关村、丽泽、上地、亦庄、丰科园等有产业集群的区域） 产品瑕疵少且与同板块同类型产品（新房 二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比） 当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期） 价格倒挂或价位与周边二手房均价差不大
②、在核心或热门地段附近区域（不超过5公里，例双井、朝青、四惠、常营、马连洼等靠近产业集群的区域） 产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块（新房 二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比） 当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期） 配套交通已经趋于成熟 价格倒挂或价位与周边二手房均价差不大
③、在潜力地段内（一般指有重点规划的产业集群但未达到成熟地步，属于正在逐步落实中的区域，例如天宫院、朱辛庄、永丰等地） 产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块或潜力板块（新房 二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比） 当地或周边二手房市场已经趋于成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期） 配套交通已经趋于完善 价格倒挂
④、临近潜力地段（一般指临近重点规划的产业集群且正在逐步落实中的区域，是绝大多数新盘的所在地） 产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块或潜力板块或临近潜力板块（新房 二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比） 周边二手房市场已经趋于成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期） 配套交通已经趋于完善 价格倒挂
以上从升值速率和空间上来比较①＞②＞③＞④，越往①走价格越贵所需要的预算也越大，越往④及以下走价格越便宜，如果比④还弱，那是很难跑赢大盘的，如果产品竞争优势存在，板块潜力也有也确实在加速落实规划，只是价格偏高且配套不行，那还是有空间的，只是时间比较长。如果产品竞争优势不强，且或板块虽有潜力但发展滞后，那么不仅是长周期的事，那大概率只能跟随大盘。如果产品没什么竞争力且有瑕疵或硬伤，且或板块基本没有发展潜力的，那么也就谈不上升值，跟随大盘都比较难，甚至还会贬值。
那么根据以上理论和逻辑，咱再来具体分析你选的盘：
你现在二套首付500万，希望不要有过高的月供影响生活，在家和你的收入和支出，月供最好不要超过1万。买新房非普，最高能买到625万的房（公积金贷款为主带一点商贷，月供6000多一点），买二手房5环内二手房普宅（非公房）最高能买到680万的房，贷款180万（混合贷月供不会超过10000），如果买公房还能贷的高一些，但你月供受限，所以都一样；买5-6的二手房普宅，最高能买640万的房，贷140万（月供也不会超过10000）
1、奥森春晓
奥森和北清其实都属于④，北清其实离海淀更近，离昌平生命科学院、海淀航天城、永丰等都更近一些，而奥森是配套相对成熟且更有优势一些。北清路打通后距离弱势会打通一些，再加上自己本身属于地铁盘，所以到核心板块的例如中关村、望京等地，稍占一点优势。至于北部未来科学城，这个饼摊的太大了，至少15年吧，短期根本指不上。所以只能界定为临近潜力地段。从产品的角度，你预算范围内只能买96A1户型，这个户型的问题主要是有连廊以及得房率，且不好二改三。连廊这个采光和通风肯定都会受到一些影响（这也是很多买房群体比较反感的事，算是瑕疵了），另外得房率也算是第二个小瑕疵，因为一般新房户型都没有低于75%，你像中海的户型一般都能做到80%甚至更高，所以96真正能使用的面积含飘窗所得，也就近68平左右。因为它这个户型客厅窗户的面宽中规中矩，如果要改三居只能客厅格局上做动作，那么势必要挤压客厅的面宽，就显得会比较局促了。如果拿这个户型和周边二手房小区公园悦府、流星花园、矩阵、首开国风美唐相比，优势不够明显，甚至有要比这个强，虽然口碑上都不如奥森春晓，但是除了公园悦府以外，其他小区的面积更大、户型更好，这也是优势，不排除你将来的接盘侠会选择性价比更高的。而且奥森楼面价5.3，售价6.3，还配建保障房，这个压力够大的，不太好保证质量。如果和北清云际的户型以及领秀慧谷相比，那就占不上优势了，但好歹它的配套交通好、且有九年一贯制的学校规划、周边二手房交易活跃度也比较高，价格也略有一些倒挂，所以还是属于潜力盘，但是因为自身产品有一些瑕疵，再加上地段等级较弱，所以持有后要期待升值，会比较长周期，且不太好赶超大盘，顶多是能跟上或者略跑赢。你从成交情况就能看得出了，奥森一共624套可售，96A1只有308套，房源量不大，去年9月启动销售到现在半年了，还没有卖完，你可以想象一下你买后未来接盘是什么情况。
2、和光瑞府
和光瑞府所处的是新国展这个片区，说它是潜力地段，其实他不是，因为首都机场的主要产业集群基本都在天竺综合保税区、首都机场经济示范区以及创新产业集群示范区一带（星球会员资料里有顺义分区规划，可具体查看），自身其实没有产业集群的概念，只能说是将来国际会展中心，这是个高端产业人群的活动片区而非居住或办公片区，所以本身是没有很强的产业做支撑的。因为经过20多年的发展，首都机场临空经济区并没有成熟的发展起来，相反新机场诞生后吸取了更多光环也吸引了更多投资和资金，所以今后只凭借顺义来落实（现在更有范更有能吸引全世界眼球的是大兴国际机场，也是北京市政府和zy重点打造的），这个执行力就会弱很多。虽然他临近比较完善的产业地段，但由于成熟度不够，而且离望京也远了些，所以只能算作④，不过它的产品是没有什么瑕疵，户型做得是不错的，而且就在中粮祥云小镇对面，配套也不成问题，板块上基本没有同类型竞品，唯一能比的就是附近的二手房小区中粮祥云国际生活区，和光瑞府户型明显占优，且是保利操盘，所以优势比较明显，但问题是国展后沙峪一带，二手房的交易活跃度比较弱，板块上二手房小区的整体涨幅不高，当地产品分化很严重，一般的小区4万左右，品质好的7/8万以上，这边来买的一般都是望京等地比较追求品质的人群，所以价格分化大。和光瑞府单价不算太贵，配套还不错和产品竞争力上有一定优势，但板块一般，所以中长线还是有升值空间的。可以当个备选，但这个项目你似乎超预算了。
3、未来云城
不得不说你这个跨度也太大了，一会大北面，一会又大南面，还要去往东看。你有居住的需求在，还是要多考虑通勤要素的。未来云城这个板块，只能算作④，其实就连④都牵强，因为离西红门和天宫院都有些距离，而且这两板块本身离产业集群的概念和规模还差的远呢...你说它和雄安或者大兴机场有什么关系吧，这里顶多算是个站点，我没见过有高改项目喜欢建在高铁站旁边的，这里像南站、西站一样，第一个印象就是乱、人多而杂，有高接盘能力的人谁愿意住这样的地方呢？也千万别指新机场能辐射到这，那得20年了....从配套上来看，也一般，虽然在也在黄村但离核心区域有些距离。周边没有什么新房竞品可以比的，有也是之前的限竞房，都比这个价格低，如果它们进入二手房市场了，谁香呢？这周边二手房价格3-4万出头，要是市场成熟活跃度高，当地小区房源品质卓著的话，也不会卖的比天宫院、亦庄等地还低。从拿地楼面价来看，1.7万一平，比之前的限竞房都低，正常楼面价卖到3万左右，开发商就是赚钱的，那为啥地价拍不上去，说明开发商都觉得这块地未来不好卖，甚至没啥空间。最后就是这个tod问题，看似是优势，实际上如果开发商对于技术和产品锻造经验不够成熟的话，那可能就是坑盘，你像东坝的3块地，也是tod盘，但人家京投在对接轨道和施工开发方面经验老道啊，技术条件过硬，所以不用太担心，但是中骏金辉可不擅长，又是高铁又是地铁的，这施工难度就更大了，就看他对质量把控有多强了，这需要投钱的。所以说，这个项目顶多算个④，其实还不及，所以从升值角度的还是算了吧。
4、阳光城檀悦
这是个17年出身的老盘了，一直没有动静，到现在才冒出市场。地段就不在分析了，因为与和光瑞府离得比较近，产品方面价格虽然比和光瑞府便宜了些，但是这小区因为规划的早，从一些规建和设计方面肯定是不如和光瑞府，无论楼栋布局还是户型，都有些过时，就拿88户型来说，餐厅正对卫生间，厨房利用面积太小，动静分离做得不好。但好歹是现房，看得见摸得着，也不存在交房问题，而且品质方面还不错，价格也实惠些，所以还可以当个备选，也有潜力。但是同和光瑞府一样，也是长周期的，且从升值方面那一定和光瑞府更强，因为产品无瑕疵，而且同地段相邻地段产品优势都大，本来价位就不算太高，总价相差不大，外溢人群来了肯定是要买最好的。不过你要在顺义买，是要走国际学校的路线吗？这边公立学校比较一般。
我其实不太建议你以投资为第一要素去买新房，原因我已经说过了。投资升值的主战场其实是二手房市场，但你思路还是不够明确，因为在咱们的预算条件下，要么重自住辅升值，要么重升值辅自住，两者在海北、朝北都不好兼得，除非你在南城买才能兼顾，这样就只能采用以租换租的方式了，这个你要想清楚。如果以自住的思路，那对你们确实不太好选，因为既然你挑的都是新房，那对品质还是要求挺高的，预算范围内确实没有太多选择，永丰那两个盘也比较贵。如果能将一点品质方面的需求，二手房品质次新在昌平还是有的选择。
通州你预算内最合适的是融御，但也有些瑕疵，我之前在星球里介绍过，你可以看看。包括升值潜力方面。
房长答二问：
理解很到位，正是这个意思。你主自住，如果不追求短期回报，那么就根据实际体验来选就可以了。这我无法推荐，因为个人喜好不同，我只能按照投资的角度来跟你说哪些小区升值表现是不错的，你可以从这里面再去挑适合居住的。如果从居住角度都觉得不合适，那需要提醒你的是在找其他备选的时候，注意和小区及房源属性有关的重点：通勤、所处地段、配套、小区环境、物业、楼龄、户型、楼层这几个重点方面去挑。一般情况下以上这种基本面不差的且有相对优势的房子，居住没问题，升值从长周期看也可以跑赢大盘。实地看完也觉得还不错的可以再找我分析投资潜力。
看过新房的且对品质有一定要求的往往会带着批判的眼光，好处是能将符合以上重点的好房源给筛出来，坏处是如果对以上某一属性要求过高，最后可能导致无房可选，那就需要降低属性方面的需求。
一方在永丰，一方在东三环，二手普宅5环内最高不超过680，5-6最高640，2-3居，离地铁不是太远。海淀清河、西三旗、昌平的回龙观，朝阳北苑、常营、东坝，这5个板块都是整体涨幅还不错的板块，天通苑在这里面表现相对弱一些。
清河到西三旗一带学区溢价不高，临近西二旗、上地这些产业集中区，属于潜力板块，相对海淀的整体均价偏低，配套虽不太成熟但也逐渐完善中，近几年清河一带的房价涨幅很明显，主要受外溢码农群体的影响，可以重点去看清缘东里、永泰园、北新家园、沁春家园等小区。
回龙观最大的优势是向西可以无缝连接西二旗，并且和海淀房价形成了鲜明的价格差，当地价格相对较洼。所以来这一带买房的70%以上属于产业片区的码农，刚需群体比较多。随着回天计划的落实，这一带原先给人一些不好印象也会逐渐改观，而且还会引进15所学校，主要是从西海复制，比如14年落实并开学的清华附小昌平学校等。比较标杆小区有国风美唐、领秀慧谷、金域华府，这几个属于领涨小区。表现稍弱的还有紫金新干线、龙腾花园、建材城。
北苑这个区域主要离望京近，属于潜力板块，溢出区。近几年涨幅表现在全北京所有板块中排名前10。越靠近望京板块的品质小区房源涨幅更好一些。立水桥这一带离得稍微有点距离，升值不够明显，但也跟上大盘了，像北京青年城表现是不错的，还有明天第一城5号院，离你现在住的溪城比较近。
常营属于国贸的二级溢出板块，也是朝阳刚需群众关注最多的板块，所以交易活跃量很大。配套、交通、医疗都比较完善，属于中上等水平，短板就是教育配套弱了些。这里品还可的小区基本都是常年跑赢大盘，例如苹果派、柏林爱乐、北京新天地等，
自贸区、第四使馆区包括金盏国际合作服务区，短期都指望不上，全属于远景规划，离成熟还差的远的呢，如果丽泽需要10年，那东坝这一带起码得20年。因为基建差，配套也弱，而且这一带常年形成的居住氛围不够好，难以接纳中高端人群。东坝的优势是生态环境好，缺点就是板块内聚集了大量的回迁房、保障房、小产权房还有各类福利房。人口结构复杂，居住密度大，这种既定现状会制约它发展成为一个居住品质卓著的改善板块。当然不是没有拯救的可能性，就是改造难度大。不过东坝发展成刚需板块的可能性还是有的，再加上有概念性规划在，存在套利空间。它和望京、国贸一带的优质地段相比价格不算高，600万以内就能买到品质不错的大户型，但后者只能买到老破小。所以会有一些刚需群体通过牺牲距离的方式来换取品质。但需要注意的是，在东坝回迁房等聚集的一些区域买房，不能长持只能短持，因为长线还是以改善为主，这种区域改善群体一般是不碰的。东坝有其价值，自从自贸区以及朝阳分区规划出炉后，开发商包括中介的一些炒作力度比较大，导致现在溢价有些高了，你要去看得擦亮眼睛，东坝的首开常青藤、奥林匹克花园还相对不错，但是价格有些贵。供参考
三、星球会员提问：房长您好，怎么才能避免买到高位呢？另外有什么探底的方法和技巧么？
房长回答：
我一向主张不要抄底，买房不是买股票，切忌追涨杀跌。因为房价是一个非常复杂的，由多重因素制约、影响而构成的数字结果，影响因素如货币、利率、土地、供需关系、政策等等，无论从哪个方面出发，互相都有牵制。业内也没有任何一个专家/大V能够准确而坚定地判断什么时候能抄底，什么才是最底，如果有这么说的基本都是骗子！
但是，避免站岗，找阶段性底的方法是有的。因为中国楼市行业既由政策决定，也受供需影响。所以，要找到一个合适的时机，一般要从政策和市场两个方向去看，即寻找政策底和市场底
政策底考验的是对大势的判断，对上层的意图的揣摩。然后通过现象去整理判断，搞清楚目前政策的松紧程度以及未来可能会有的政策动作等。如果能判断清楚这一点，基本也就知道阶段性底在哪里了
而市场底，既受政策等方面影响，也受供需关系影响。就好比去年下半年北京优质小区、房源暴涨，虽然政策松紧度并没有发生多大的变化，但因疫情导致需求挤压，短期内涌入，也会使房价上涨。所以，判断市场底也同样关键，其中最重要的一个指标，宏观方面看交易量、微观方面看小区看房量、楼盘到访量、成交、价格变化趋势等来判断。由于北京不同区域的房价分化现象已经形成，所以从微观层面判断市场底更加重要些。
那么，既是政策底又是市场底的时候，就是绝佳的出手时机。
另外还要注意的是，要避免站岗必须得看清房价的趋势。一般分为上升、横盘、下跌三个阶段性周期。
1、房价处于上升通道时，基本都是品质好、地段好等一些附带稀缺资源或比较优势很大的小区、房源先涨。然后逐步传导至其他品质、地段等弱一些房子上，最后才会传导至老破小头上，而一般补涨到这个时候，也是行情快要结束的时候。而你要避免站岗，尽量去选择板块内的典型小区，这类楼盘一般是区域内房价涨跌的风向标，如果是上升期一般都会领涨，如果是下跌期或者横盘的时候，它们的抗跌性也比一般小区房源强的多
2、房价处于下跌通道时，则正好相反，一般是不附带稀缺资源且品质差、地段差的房子先跌，这种房子一般都在远近郊区域，然后逐渐转导至较好房子身上。那么如果出现市场普跌，或者一个区域内房源普跌的情况，也需要先看典型小区的下调情况。下调幅度会逐级递减，传导至品质好、地段好的小区时，一般是微跌或者不跌。那这个时候就是相对较好的出手时机。
3、横盘期是一个房价相对稳定的状态，小区内有涨有跌。首先要判断小区房价属于上升还是下跌，还是稳定。从前2点去判断趋势和节点。最后具体要看小区内各类户型的价格变化情况。来找准相对好的时机。
以上精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。