未来之星楼盘「万科世纪之光」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的未来之星楼盘「万科世纪之光」整理了以下内容，希望能够有助于您了解未来之星楼盘「万科世纪之光」。
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别 ，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
上期文章为大家介绍了珠江新城西区的保利香槟花园，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是星辰财富港。
星辰财富港是珠江新城西区的代表性单体楼小区之一，户型涵盖81平方~141平方2~4房，地理位置优越，适合想享受珠新配套但是资金不充裕的自住买家，推荐指数：2.5星。
星辰财富港基本信息：
别名：星辰大厦
小区地址：广州市天河区珠江新城华穗路174号
当前均价：100125元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2004年
开发商：广州越福房地产开发有限公司
物业：建工恒福物业
物业费用：2.35元/月/平方米
总户数：238
总车位：359
容积率：6.71
绿化率：20%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
星辰财富港与前几期文章介绍的保利香槟花园、广弘天琪等楼盘相邻，大部分公共资源为公用，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距星辰财富港约450米。
（2）交通
星辰财富港南临华利路和临江大道，北临花城大道，西临华穗路、广州大道，东临华夏路，四通八达，交通优势突显。
●公交：
楼下300米内西侧的广州大道路边有广州大桥北(五羊邨)站，即原五羊邨站，东北侧花城大道上有花城大道（华穗路口站）；途经公交线路有37路、53路、89路、130路、189路、194路、195路、 197路、204路、225路、230路、263路、266路、301A路、305路、562路、 668路、781路、B21路、B9路、节假日公交专线14路、节假日公交专线2路、夜108路、夜23路、夜24路、夜28路、夜34路、夜43路、夜61路、夜88路、40路、90路、107路、194路、230路、668路、778路、811路、夜109路等，不换乘即可在珠江新城内部循环，或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场，公交出行非常方便。
●地铁
地铁5号线珠江新城站距小区北门不到300米，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
星辰财富港距广州大道内环路入口约1.6公里，正常情况下5分钟内能上内环路；距华南快速干线花城入口最近线路为3.7公里，正常情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：离小区最近的是子悦童萌国际托育中心，距小区约100米；另外，也可以选择五羊新城内的五羊幼儿园、越秀区儿童福利会幼儿园、艾瑞克幼儿园等，距小区在1000米内。
对口小学：配套小学为天河区第一小学（原先烈东小学珠江新城校区），学校与星辰财富港仅一路之隔，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
对口中学：天河区第一小学对应直升初中为天河中学（花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距星辰财富港约1500米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层，距星辰财富港约700米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅850米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区日常生活所需，主要依赖小区底商，以及周边写字楼的底商解决，其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约500米，步行10分钟可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约800米，步行15分钟可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约550米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约950米，步行18分钟即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1050米，步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部分集中在西区的写字楼中，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
01小区园景
大厦入口设在大楼北面西侧的华穗路上，进出需要登记和查验健康码等。
门岗右侧（南）是地下停车场的入口，大厦的正门外还有一个小型的地面停车场，总车位数大于住宅数量，业主停车比较轻松。
大厦北门一出来是地面的临保停车场（上图），原为小区花园的一小部分，主要供到访人员使用。
地面停车场的东侧是小区的小花园，有喷泉、花圃、小灌木和高大的大王树等，花园整体干净明亮，是小业主唯一休闲的地方。
门岗进来，在大厦正门（北）前面，还需要再次查验健康码等才能进去。
从大堂的牌匾来看，不只是1/2层商业裙楼用办公用途，3~20层住宅也较多出租作商用，日间电梯较拥挤。
上图是东塔高层的电梯间，有较大的窗口可以通风和采光，对比前几期介绍的远洋明珠大厦，显得更明亮、通透。
上图是大厦北面的东塔高层景观，中间隔着小区花园，楼距约100米，私密性较好；大厦南侧面向的是天河区第一小学，建筑较为低矮，中高楼层的视野会更开阔。
楼栋外立面以白色墙砖为主，为现代建筑风格，近看墙体部分发黑，远看比较显新。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
星辰财富港共2楼20层连体塔楼组成，分为东塔和西塔。其中一二层为裙楼商铺，三楼为转换层，四楼以上为住宅，2梯7户，共238套单位。
从噪音的角度出发，西面的华穗路和南面的华利路车流量较大，易受噪音影响，北面和东面为内部小路，受噪音影响较小。
从私密性的角度出发，东面与相邻的保利大厦楼距较近，易受影响的是东面全部低楼层，东面偏北户型全部楼层。
（2）户型分析
星辰财富港的户型涵盖81平方2房~141平方4房，以81~101平方的2房3房为主。
小区的楼王户型为西塔和东塔南侧中央的户型，面向华利路；相对来说，西塔西侧靠近华穗路噪音比较大，东塔的楼王户型相对安静。
本期我们主要介绍93平方、101平方、141平方这三个段位的热门户型，如需了解其他户型，请联系文末助理（客服）。
93户型：
格局：3房2厅，总建筑面积93.56平方米，北向。
点评：本户型是入门级的3房户型，带双阳台，通风不成问题，但北向的采光一般；客厅是T字头大厅，不利于家具摆放，阳台开度较小，对采光会有一定的影响。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
101户型：
格局：3房2厅，总建筑面积101.45平方米，南向。
点评：对比93平方户型，本户型为经典竖厅设计，空间能更好地利用；客厅阳台开度与厅齐平，采光更好；主卧面积大，舒适性高；全户型唯一的卫生间充在多功能房里，有点不合理，不过户内间隔装修时可改。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
141户型：
格局：4房2厅，总建筑面积141.7平方米，南向。
点评：这是大厦的楼王户型，位于西塔和东塔各自的南侧中央位置，各2户，互为镜像，东塔东侧的楼王户型，相对更安静；户型整体方正，南向通风、采光佳；小缺点客厅过长，不利于空间利用。
人群：适合单纯的三胎家庭或与长辈同住的二胎家庭。
（3）楼栋户型选择
从自住的角度出发，优选东塔楼王户型；如果只打算利用完学位就出售，则可以选择2房户型，未来相对更好出手；在户型的选择上，还要综合预算、朝向、通风、采光、楼层、噪音等因素来选择：
预算800万 的买家，可以选择81平方的北向2房，户型分布在东西南的北端内侧，相对安静；适合使用学位然后放租的买家。
预算900万 的买家，可以选择89~93平方的2/3房房户型；从居住的角度，91平方户型分布在东西塔连体的中间位置，南向通风好，但大部分受东西塔楼体遮挡，采光一般；93平方户型分布在东西塔北端外侧，通风一般，西塔93户型易受华穗路噪音影响，东塔93户型距隔壁的保利大厦较近，私密性一般。
预算1000万 的买家，可以选择101平方3房户型，分布于西塔的西侧和和东塔东侧，一个距华穗路近，一个距保利大厦近，阳台分别是西向和东向，好处是卧房飘窗南向，房间采光和通风佳。
预算1400万 的买家，可以141平方的楼王户型，分布于西塔和东塔的南端中央位置，户型南向，通风、采光佳；缺点是面向华利路，易受噪音影响，优选有绿化树木屏蔽噪音的中楼层（东塔楼王比西塔稍好）。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型，其他没有介绍的户型，请看下面我们整理的户型分布表：
注：原创不易，如需上表加密信息，请扫评论收藏。
星辰财富港于2004年建成，当年的开盘均价为7300元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，星辰财富港开盘以来的年均增值速度是15.66%，18年间增值12.71倍（以当前市场成交价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请扫评论进行咨询。
点点本期主要介绍了珠江新城西区的星辰财富港，共1栋单体楼，分为东塔与西塔，户型涵盖81平方2房到141平方4房。
小区与附近的远洋明珠大厦同为单体楼，且更多住宅户型被用作商业办公，但星辰财富拥有楼龄更新、采光稍好、离学校更近等微弱优势，当前成交价比远洋明珠大厦更高，增值速度也更快。
优点方面：
（1）地段位置优越，位于广州的宇宙中心--珠江新城，交通便利，两地铁线交汇，公交线路密集；
（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；
（3）靠近地段学校，天河区第一小学与大厦仅一路之隔；
（4）小区户型的得房率为83%，套内可用面积较大。
缺点方面：
（1）小区于2004年建成，楼龄接近20年；
（2）容易受噪音影响，特别是临近南面华利路和西面华穗路的户型；
（3）珠城西区高楼林立，视野不够开阔；
（4）小区住户多为换房意愿低的老年业主，以及孩子在附近就读的家庭，买家需提前了解清楚房源的学位是否被占用；
（5）小区没有花园，活动空间小；
（6）2梯7户，密度高，容积率达到6.72；
（7）较多住宅被用作办公用途，人员进入杂乱，等候电梯时间长。
综上，星辰财富港虽然地理位置非常优越，但其产品力却很一般，且楼龄接近20年，交投并不活跃。近段时间的成交价较之前有所回落，买家需要注意入市的时机和评估小区后续的增值能力。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
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