万科华域金府的房价「万科金域华庭三期」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的万科华域金府的房价「万科金域华庭三期」整理了以下内容，希望能够有助于您了解万科华域金府的房价「万科金域华庭三期」。

·Jun·

海珠 | 滨江西

海珠的十四五规划把全海珠分成了“一区一谷一圈”，其中代表西边的是海珠新活力文商旅融合圈。都叫文旅圈了，见多了规划措辞的我们，基本就可以将其理解为没有高大上的新增规划，任其躺平发展了。

在房产投资领域，买家们不约而同地对宣传自己文旅、宜居的板块避之不及。海珠西也是如此。在注重资金回报率的买家眼里，这里没有故事可讲，忽悠不来接盘侠，甚至大部分房产自媒体对海珠西连着墨的兴致都提不起来。

海珠西是那么的朴实无华，它看似什么都没有，却又什么都有。虽然没有大饼可画，政策波动也很小，但海珠区的主要医疗、教育资源基本都集中在这里。理所当然地，这里的房价更多是被自住夯实，没有什么泡沫。如今，这里也已化身为吃喝玩乐的地方。

上次探访兰亭御园时，老铁顺带也踩了旁边的万科金域华庭。与兰亭御园类似，万科也是在一片老房平房中鹤立鸡群，很难不吸引到你的注意。

从兰亭御园走过来其实不远，而且路边充满年代感的建筑和小店会让你觉得步行没那么无聊，体感时间很短暂。

一、楼盘印象

老铁想先讲讲开发商，大名鼎鼎“刚需之王”万科的前世今生。你别看它天天喊着活下去、活下去，但是它自己闷声发大财。

万科曾经是连续6年的中国第一地产公司。早年老铁最开始听说万科还是因为有个球队叫天津万科，后来我才知道还有这么一家公司。

那时候在中国，至少是北方来说，还没有什么商品房的概念，也不知道房地产开发商是干啥的，彼时万科就已经在深圳成立了。

万科最早出名是源于自己的产品设计，你回想一下，我们刚开始买商品房时，你觉得什么才算好房子？一定是“诶？这房子户型真好，没见过”对吧？

相信很多人都记得，以前那种50多㎡一进门就是一暗厅，然后左边一间小房间朝北，客厅再里面是另一间卧室。要么就是一居室全朝南的，也没啥设计可言。

后来商品房出现了，什么板楼塔楼蝶楼层出不穷，那时候卖的是设计，万科当年自己也有一个万创设计研究中心。所以当年万科在业内以设计闻名，最早选择万科的业主也是因为它的户型设计特别好而买单。

后来万科发生了一个很大的变化，据说在王石选接班人时，在一个做财务的和一个做设计的之间，选择了做财务的郁亮。因为在那个时代需要的是规模快速扩张、企业的财务健康和财务标准的提升，也可以理解为是向资本低头了。

所以万科经历了两个时代，最早的时代是以产品奠定的，后来的时代是以标准化、高利润率成就的。你可以看到很多万科楼盘的户型几乎一模一样。

后来随着宝能系的“野蛮人入侵”，到深圳地铁入主万科而宣告结束的“万宝之争”。万科已经不是当年那个万科了，以前那个融合国企、外企、民企优点的企业可能也只有架子没有里子了。

有人认为，万科物业还保有原来老万科的特点，这一点在不少小区的维护管理上可以得到印证。

今年老铁也帮客户买入了万科东荟城和万科欧泊，这两个小区恰好也是我2019年买房时考虑过的，所以有比较深的印象。让我惊喜的是，时间过去3年，小区的管理和保养上并没有退步，还和3年前一样保有高水准。

怪不得大家都喜欢万科的物业，除了贵，基本没啥缺点了。

说回小区本身，分2期开发，12~14年交楼。

一期由两栋33层高3梯6户的住宅组成，分为A1、A2两栋，其中2房是平层，3/4房是复式。2/3房有阳台，且每层只有一户，而4房是没阳台的，晾衣服可以用干衣机解决，如果晾晒被子就要上楼顶天台了。

二期的27楼以下是公寓，这里按下不表，记住别买公寓就好。28楼以上是2梯2户的大平层，北向一线望江，视野非常好。

小区虽然是封闭式管理，但花园极小，万科居然能在螺蛳壳里做道场，硬是抠出了一个泳池迷你会所，也是难为开发商了。

这个盘可谓偷面积狂魔，得房率已经奔着130%去了。传说当年是报建验收后再搭建二楼做的复式。部分复式户型是错层设计，北向和南向分别安排在单数和双数层。

复式每层层高有2.7m，和其他万科的标准盘差不多，所以并不会因为是复式而显得太压抑。一期北向中层以上会受到二期玻璃幕墙反光影响，老铁个人觉得这其实是好事。

因为近江边，又身处老城区，在台风天附近可能会淹水，但是万科金域华庭得益于“新”，排水系统做的比较OK，楼盘内包括地下三层的车库都不会有太大影响。

二、小区缺点

1、自驾不便：小区身处老城区，道路比较狭窄，而且附近好多单行线，从家里开出去只能走到南武中学的路口，经常堵车，自驾的话多少有点不方便。

好在下楼就是地铁站，给你多一个出行方式的选择。

2、单体楼：其实老铁本人原本并不在意是不是单体楼和花园够不够大。但长期在听得到炮火声的市场一线，我发现有娃的家庭对于“没有大型封闭花园”这件事是不OK的，他们不能接受老人遛娃时还要推着婴儿车出小区找公园，也无法放心孩子日常玩耍的区域没有安全保障。

3、城市界面一般：小区身处老城区，被老民房所包围，周边又有很多历史保护性建筑，基本就告别大拆大建的可能性了，最多是修缮翻新。不过整体来说，这一片区还是挺有老宅韵味的，并不杂乱。

4、噪音较大：小区邻高架桥固然有一定关系，但有业主小伙伴反应，其实吵的不是高架桥，反而是看似人畜无害的同福西路。噪音这类体感问题，你一定要在不同时段亲身去体会才好。

三、小区优点

1、老城新盘，得房率爆炸：虽然我们说在海珠，尽量买满足封闭花园地铁上盖原装电梯省一级学位的小区。但同时满足4个条件确实有些难为人了，万科金域华庭除了第一条花园太小，其他三项都没毛病。再加上疯狂的130%得房率，稀缺性的护城河还是很深的，对于需求更多房间的买家来说，更是不可多得。

2、物业管理加分：坐稳市场头部口碑的万科物业，除了贵，挑不出啥刺来。单看回这个小区的管理、保养都是很赞的：车辆来访有登记和停车指引，外来人员来访也要登记联系业主确认，楼体外立面、楼道卫生的保持也一直在线。

良好的物业绝对是维持房价坚挺的一柄利器。

四、小区配套

教育：小区对口同福中路第一小学，这是一所老牌公立名校，妥妥的海珠第一梯队也是全广东省第一批省一级名校之一（仅有6所）。一般来说排名越靠后，水分越大，同福中在海珠小学届的地位不可小觑。

但是，在成立同福中路第一小学教育集团后，该校的校长调任到同集团的镇泰实验小学，可谓一项利空。

不远处还有海珠少年宫，孩子的兴趣爱好可以在这里得到锻炼，据说世界冠军樊振东就是同福一小和海珠少年宫打出来的。

医疗：医疗资源同样丰富，广州市红会、广医二院、省口腔医院、珠江医院等都集聚于附近，简直不要太方便。

商业：小区附近的骑楼底商可以满足基本生活需求。如果你想去大型商业体逛吃，比较建议去乐峰广场。

交通：小区离L8的同福西站只有100m的距离，纯粹的地铁上盖。未来L25也会在附近设站。

五、板块利好

1、广州地铁25号线：属于远期规划了，而且对于已有地铁的板块来说并不是0到1的质变，影响有限。

六、产品推荐

小区目前挂盘50套（含公寓），挂盘比约6%，以下是老铁严选。

2房：68㎡户型，没啥太大的特色，有阳台的飞机户型。在这个小区算是错配，要同板块的两房为啥不卖兰亭御园呢？老铁不建议购买，目前挂牌505w，建议成交价490w左右。

3房：95㎡户型，有阳台，3房2卫真复式。先说楼下，是手枪格局，两个卧室和动区没分开，必然会影响休息；再说楼上，主卧带套房，安静私密，面积不小。只适合无孩家庭，目前挂牌700~788w，建议成交价680w左右。

4房：105㎡户型，无阳台，有入户花园。这种户型才是小区的拳头产品，也是卖点所在。相比3房的动静不分离，4房就完美解决了这个痛点。楼下只留了一个卧室，适合腿脚不便爬楼的老人，楼上三个房间适合年轻人使用主卧带衣帽间和卫生间，走廊的对侧还有一个采光巨棒的阳光房，用来做书房或工作室再合适不过了。适合三代同堂的家庭，目前挂牌735~880，建议成交价713w左右。

总结

万科金域华庭有着海珠区原装电梯地铁上盖省一级学位的稀缺性，勉强也算是封闭（小）花园，4房拳头产品得益于夸张的得房率，让相同总价下的购房者可以有多一间房的选择。所处的地段也是老海珠们相当心水的宜居板块，虽然没有太多预期和大饼，但它胜在生活便利，烟火气十足。对于学位执著、但不care花园大小的自住买家不妨考虑这里。