北京宜居商圈鄙视链出炉事件「北京宜居吗」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京宜居商圈鄙视链出炉事件「北京宜居吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京宜居商圈鄙视链出炉事件「北京宜居吗」。

地铁不仅影响着日常通勤，同样会对周边房价产生明显的溢价效应，如上期《我们分析了北京22条线路，才知道这条线房价最高》分析显示，北京地铁房比非地铁房产生了约27%的高溢价。

与此同时，由于地理位置、客流量等因素影响，地铁也往往被打上了个性化标签，比如“码农研究专线”13号线、“人体极限挑战”5号线等。同样，商圈也因为人群画像不同而变得日趋个性化。

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本期是北京地铁专题研究的第二部分，我们选取了西二旗、望京、中关村、国贸及丰台科技园等商务氛围浓厚的商圈为研究对象，结合地铁通勤情况及2019年前3季度购房租房人群画像、商业配套等，定量探讨热门商圈的居住情况。最后，我们会以地铁为锚点，定量计算出商圈附近地铁站点15分钟通勤时长（见文末标注1）对应的社区宜居指数（见文末标注2），为租住提供可参考性建议。

如果以商圈宜居指数均值作为衡量标准，那么国贸就是雄赳赳气昂昂得站在鄙视链顶端；望京打着职住平衡的口号稳稳的站在第二名；中关村可以玩“中坚力量”的谐音梗；科技园区可以自信的站在西二旗面前；而西二旗只能在底部抬头看向各位大哥，自我安慰可以缓解颈椎病。

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如上图所示，国贸作为资历最深的老大，连拿服务品质和宜居指数两个冠军，实至名归。商业配套齐全且生活便利性很高。第二名则是有着“北京第二国贸”之称的望京，堪称逆袭大赢家，居住区集中且舒适，商业配套多元化，还是通勤担当，交通友好指数最高。

而西二旗在各个维度的指数都有待提高，根据出行大数据显示，西二旗6成的人下班直接回家，在外吃喝玩乐仅占15%，这难道就是所谓的“有钱却无用武之地”？

最受购房群体喜爱的商圈——望京

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望京凭借交通便利、生活宜居等有利因素，成为职住平衡的代表之一，热度居高不下，堪称“最受喜爱的商圈”，成交量远高于第二名。丰台科技园区是属于比较低调的，但是成交战绩挺耀眼，超过了国贸，这一定程度上得益于较低的房价。而中关村房价由于特殊属性拉高了门槛，西二旗的住宅规模偏小，一定程度上也限制了成交量。

国贸和中关村女性“购房力”高于男性根据《2019上半年城市居住报告》显示，以北上广深为代表的一线城市，男性依然是购房主力军，但女性购房者比例在持续增加，报告分析的15个城市中，深圳与杭州增幅最明显。

其中，北京市女性购房者占比从2017年上半年的44.8%增加到2019年上半年的45.4%，保持了持续增长的态势。

在5个商圈中，按性别区分前3季度成交量情况，国贸和中关村女性购买群体占比高于男性，分别是52.9%和52.2%，购买实力不容小觑。其余3个商圈主力购房人群仍以男性为主，尤其是西二旗，男性占比为59.04%，超出女性比例的18.1%，程序猿们平时攒着钱有着落了。

购房人群最年轻——丰台科技园区

分析2019年前3季度北京平均购房群体年龄分布情况，平均购房年龄约为37.4岁。与5个商圈对比发现，西二旗和丰台科技园区的购房人群更年轻化，西二旗平均年龄约为37.3岁，科技园平均年龄约为35.7岁。主要原因之一就是，两商圈二手房成交均价低于北京市均价。

按商圈计算，2019年前3季度北京各商圈平均成交均价为6.64万元每平米，其中，丰台科技园区成交均价为5.15万元每平米，西二旗约为6.56万元每平米。

中关村、国贸和望京由于购买门槛较高，购房者需要有雄厚的资金实力，所以年纪整体偏大。

望京租赁交易火热，国贸租金更高

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哪个商圈租赁交易更火热？

作为白领聚集地的热门商圈，望京租赁需求旺盛，流动人口吸附能力强，超过TOP2丰台科技园区近1倍，成为名副其实的租赁热门商圈。

而国贸是核心商务区之一，高企的租金加上小区品质整体比较高，在一定程度上压制了交易热度。中关村的租金与国贸相差无几，属性却相差甚远，该商圈以老龄公房社区为主，具有教育属性。

国贸、中关村女性租房居多科技园租客最年轻

在5个商圈中，国贸与中关村女性租客居多，其中，国贸女性租客占比约为51.14%，中关村女性租客占比约为51.95%。科技园、望京及西二旗，男性租客居多，其中，科技园男性租客占比最高，约为54.76%。

分析北京2019年前3季度租客年龄分布情况，其中，租客平均年龄约为31.9岁。与城市均值对比，中关村租客年龄最高，约为34.7岁，除了中关村外，其余商圈租客年龄均偏年轻化。

其中，丰台科技园区的租房群体最年轻，平均年龄在26.7岁，紧接着是有“名媛”属性的国贸，约为28.6岁。

根据《2019上半年城市居住报告》显示，近80%的购房者最注重交通，我们将推荐这5个商圈地铁15分钟可达性的宜居小区。

如下图所示，我们绘制了5商圈地铁站点与对应宜居小区的出行路线规划图。国贸与望京由于交通便利性强，且周边配套齐全，宜居小区数量居多，其次是中关村。西二旗与丰台科技园区交通便利性及周边配套有待完善，宜居小区数量偏少。

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更多宜居小区信息，见下图。

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注：

（1）从商圈某一地铁站出发，15分钟可以到达的地铁站，不包括步行、骑行等时间

（2）宜居性指数说明：主要因素权重为主观设定；次要因素权重通过客观熵值法确定，因素及权重分布见图1。定义宜居性指数为INDEX；主要因素为X；主要因素权重为W_X；次要因素为Y；次要因素权重为W_Y。宜居INDEX计算公式为INDEX = ΣW_X*X，其中，X = ΣW_Y*Y