为什么融景城被低估了「总是被低估的人」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的为什么融景城被低估了「总是被低估的人」整理了以下内容，希望能够有助于您了解为什么融景城被低估了「总是被低估的人」。
一） 被欧神钦点的楼盘
融景城几乎是我第一批见到的项目中，最好的一个！融景城的位置，在江北嘴和观音桥之间。最大的CBD和最大的商圈之间。而且又是整片开发，房子很整齐。更理想的是，融景城的价格不贵。当我们刚开始接触时，是81平米 * 9000单价总价都比较理想。
——yevon_ou
2016年9月，欧神来重庆考察，留下了上文对融景城的论述。于是水库发起融景城团购，不到3个小时，开发商的海报文案就出来了。
2016年底，第一批购买融景城库友的买入价格是9200元/平，套内！
后面的事情，大家也清楚了。
套内1.0
套内1.2
套内1.5
套内1.8
2018年12月，融景城馨苑开盘，套内均价2.1万，基本清盘。
二） 融景城简介
1）地段：
我们从图总可以看到，融景城地处江北核心区，属于五里店、北滨路、江北嘴三大板块交接地带，在地理上和江北嘴金融城隔桥相望。江北嘴是重庆最核心的CBD，重庆甚至发出了“上有江北嘴、下有陆家嘴”的口号，江北嘴的CBD体量将会容纳数十万精英。而从融景城步行至江北嘴金融城也不过20多分钟。此外，融景城距离重庆最大的商圈--观音桥商圈也不远，直线距离大概2公里。从地段上讲，融景城属于最好的一级地段。
2）交通：
地铁9号线沿着融景城南面的北城路而过，在融景城郦苑旁边设有地铁站，在鲤鱼池和10号线汇合。而鲤鱼池站又是9号线和10号线的换乘站，就在融景城馨园西门设有出入口，因此融景城是标准的地铁房。只是值得注意的是，融景城由于体量太大，有170万方，有些组团距离地铁口步行还是需要一定时间。
3）学区：
融景城引入了江北新村小学，为此还举行了盛大的签约仪式。重庆的优质教育资源目前还集中在沙坪坝、渝中两地，江北渝北缺乏优质的教育资源。融景城引入的新村小学是一所有着70年历史的老校，是重庆的22所示范小学之一，虽然在排位上全市排不了前5，但是在嘉临江以北，绝对名列前茅。
4）品质：
小区的品质由三大因素构成，物业、外立面、小区环境。像金融街这样的土豪开发商这三点做的都不会差的，这点钱不会省。专业人士一旦身临其境就会非常喜欢这样整整齐齐漂漂亮亮的小区。行情一旦启动，这样的小区就会领涨。
三） 两年房价走势
我们在研究楼市时，一手数据容易受到zf和开发商的影响，二手数据则较为真实的反映市场状况，因此能用二手数据尽量用二手数据。当然，二手数据不容易获得。
下图融景城郦苑从2016年至今的链家成交价。之所以选择郦苑是因为郦苑是融景城早期开发的组团，2016年便有实际成交，能够获得观测数据。
我们清楚的可以看到：
2016年楼市启动时，融景城郦苑的价格是 8000元/平；
2017年上半年那波暴涨之后，融景城郦苑价格变成了 12000元/平；
2017年下半年重庆楼市基本比较稳定；
2018年上半年又开始暴涨，融景城郦苑价格变成 18000元/平；
2018年下半年重庆楼市开始回调，融景城郦苑价格变成 16000元/平。
我们发现，融景城郦苑的价格和重庆大盘的涨幅基本一致。从一些细节来看，融景城的涨幅略微走强于大盘，但并不明显。
这里我要提醒大家一下，不要认为随便买一套房子就可以达到和大盘一样的涨幅，很多楼盘其实是跑输大盘的，比如欧神在推荐融景城时提醒大家不要买的融创白象街。
白象街在这波大行情中的走势也显著弱于大盘。另外，还有我在前期提醒的万科锦程等。
四） 未出清的市场
熟话说，不怕不识货，就怕货比货。我们来看看融景城和其他几个热点楼盘的评分比较就懂了。
评分标准：
2条地铁＞1条地铁；步行采用5分钟、10分钟两个标准；价格则采用链家“单价由低到高”排序后，并剔除噪音数据。
无论从板块、地铁，还是学区、品质，乃至配套来说，融景城在和其他楼盘相比优势都非常突出。
我给融景城评分为9分，这是近乎满分的评分。为什么不是满分呢，因为完美的房子是不存在的。
板块 五星
地铁 五星
学区 四星半
品质 五星
配套 五星
价格 四星
六大指标中，价格之所以是四星，不是因为单价不够便宜，而是单价便宜的都是大户型，导致总价比较高。而重庆200万总价约束还比较明显，因此暂时是四颗星。
造成融景城现在价格并不突出的原因不是它本身优势不突出，而是重庆现在还处于楼市刚启动2年的起步期，板块之间、楼盘之间的价值体系还未完全反映在价格上。用专业术语讲就是“市场未出清”，未达到有效市场，存在套利空间。
五） 规避豪宅税
重庆做为试点房产税的唯二两个城市，有着自己的房产税征收体系。目前官方的房产税有三种：
1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
排除独栋别墅数量很少的不动产，实践中就两种“高档房产税”，民间叫做豪宅税和三无人员房产税。（详见《重庆房产税避税实战#001》）其中：
高档房产税跟房不跟人；
三无房产税跟人不跟房。
而2018年1月1日，重庆国土房管局官网上调了高档房产税的标准为15455元/㎡。因此原则上超过15455元/平的，都会有高档房产税，虽然税率不高，但会一直存在。而融景城馨苑开盘的房源建面单价都是超过15455的，因此很多人认为会上高档房产税。
但是，中国的税收体系是价内税的概念，商品的售价暗含着天然的增值税。计算方式大概为商品原价*（1 增值税率）=售价。而融景城馨苑这批房源90%的房源扣除增值税率后建面单价是低于15455的。
此外，2019年1月1日快到了，高档房产税标准又该调价了。
那些买房担心豪宅税的人，拖到1月1日后网签，也许会有不一样的惊喜。
最后我想说的是，这篇文章其实早就写好了，迟迟不发的原因是等它先卖完，否则要被人说是软文。
毕竟开发商并没有给钱。
Ps，现在还没有完全清盘，不过都是不太好的楼层和户型了，不要去买了。
六） 小龟划重点
●现在1.6万的融景城就是2016年8000元的融景城，重庆整体翻倍了，1.6万不算贵，可以买。
●现在市场尚未出清，2年的时间只是小部分人醒悟，融景城价格还未反映充分他的价值。
●新盘要扣除10%的增值税再计算是否达到高档房产税标准了，融景城馨苑未达到。
●还有几天就2019了，不要急，拖也拖到1月份网签。
●没叫你买建面2万的融景城，淘不到1.6的融景城是自身能力问题，不要搞错了。
-青年小龟
2018年12月28日