今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的哪一种商业地产开发运营模式更好做「商业地产运营管理思路」整理了以下内容，希望能够有助于您了解哪一种商业地产开发运营模式更好做「商业地产运营管理思路」。

商业地产兼有地产、商业、投资三方面的特性，大致有商业广场、大型购物中心、步行街、专业市场等类型。不同于普通住宅地产通过项目买卖、产权交易来获取利益，商业地产项目通过用心经营、长期持有来盈利。


随着商业地产的发展，形成其独特的开发运营模式，即产权出售模式、产权持有模式、租售并举模式、自主经营模式、以及证券化模式等等。那么这些开发模式有哪些差异，各自的优劣势如何呢？


模式一：产权出售模式


商业地产项目开发完成后，开发商将其全部推向市场进行销售，出让产权，销售完成后基本不再进行干预，仅由物业管理部门进行入场的统一维护管理。这种模式是商业地产最原始的模式，随着现代社会和经济的发展，产权出售模式逐渐退出主流舞台。


优势：从开发商角度来说，可以快速回笼资金，短期套现减轻资金压力，并且无需承担后期经营风险；从投资者角度来说，可以拥有完全的经营自主权。


劣势：从开发商角度来说，地产整体出售难以找到买家，销售周期比较长，而且不享有地产增长效益；从投资者角度来说，项目后期可能因为缺乏统一的管理、规划及运营，导致经营不善，商铺价值大大缩水。


模式二：产权持有模式


开发商保留产权，经营形式主要为出租。商业地产的招商管理、市场培育、商业氛围营造等后续一系列运营动作，均由开发商负责。由于这种模式对开发商的资金实力要求相当高，通常只有大型商业地产开发企业才会采用，比如万达、华润等。


优势：第一，开发商统一管理运营，便于控制项目的业态，打造品牌价值、提升竞争力；第二，物业租金逐年递增，开发商可以享受持续且稳定的租金收益；第三，开发商可将物业抵押融资，等待增值。


劣势：第一，对开发商的资金实力要求高，初期投入资金压力大，回报周期长；第二，对开发商的运营能力要求高，一定要有前瞻性，对整个城市的发展以及经济水平认知清醒，找准定位方能经营到位。


模式三：租售并举模式


这种模式下，开发商往往会持有主体商业，吸纳主力店入驻并参与经营，再销售一小部分商铺，是目前市场上较为常见的模式。另外，部分开发商还会与物业、第三方商管公司共同建立商业公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。


优势：开发商掌握大部分的产权，出售的只是小部分，业态可控，大租户、小业主的结构，即“主力店＋辅营区”的模式，能使项目维持较高的收益，该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。


劣势：对主力店招商能力要求极高；初期投入资金压力大，回报周期相对较长。


模式四：自主经营模式


一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。


优势：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。


劣势：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，导致经营失败者十之八九。


模式五：证券化模式


开发商以房地产信托投资基金（REITs）为工具，将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。


通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。


近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败。商业地产的本质在于如何处理供需关系，通过发现消费者需求，满足消费者需求和适度创造消费者需求来解决日益变化的供需关系。通过精确锁定目标消费者需求，营造最具吸引力的消费场景，合理组织商品供给，才能提升项目经营业绩和投资回报。