福州二手房交易规则「福州二手房买卖费用」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的福州二手房交易规则「福州二手房买卖费用」整理了以下内容，希望能够有助于您了解福州二手房交易规则「福州二手房买卖费用」。

这几天，有群友在讨论群里发了一张深圳新版二手房交易网签系统的截图，今天就来说说这个系统。

从今年下半年以来，无论是大学区制对学区房的影响，还是房地产税的新政，虽然都暂时离福州很远，但都写了文章做了分析。

一个外地新政策要落实，往往要经历征集意见、制定细则、试运营、全面推广等阶段，在福州落地需要时间。

但房产作为大宗交易商品，存在交易时间长，资金筹备不足的现实。时刻心中有根弦，预判猜测发展动向很重要。毕竟楼市从来不是一个想动就能马上动的领域。

最近福州一些TOP级小面积学区房的价格最近快速下降，大平层大面积改善产品一房难求，都可以理解为一些人在针对多校划片以及房地产税的可能出炉，提前在做准备。

当然，对普通人来说，也无需过度紧张。资产配置，首先是你的资产要多。毕竟楼市新政更多要实现的是对资产的调节。而且诸多新政的运行逻辑，一般都是从一线城市到二线城市。存在时间差往往都在3-5年左右，所以该吃吃，该买买。

此次深圳推出的新版二手房交易系统也是如此。

首先，短期内类似的系统不可能出现在福州。

第二，这套系统不是让中介失业。

第三，这套交易系统的设计理念比较高级，一些底层逻辑和调节的手段很有意思，指导未来二手房交易方向。

福州不少人期待深圳的新版二手房交易网签系统是因为有很多亮点：

网签系统改变了中介代理模式。

过去二手房中介依靠信息垄断，往往是吃买方吃卖方。如今，深圳买卖二手房，买方卖方有机会可以和美国一样，采用单边经纪人。

未来买房可能类似法庭打官司，原告被告律师唇枪舌战，想想就刺激。

其次，实名认证，减少沟通成本。

二手房交易过去都是线下操作，而且中介有意识地控节奏：深夜4个小时的僵持谈判，避免买家卖家见面都曾出现。

深圳的新版二手房交易网签系统要求买卖双方实名认证，不少环节都需要线上完成，透明了信息。

第三，减少了房源被垄断的情况。目前不少二手房中介，习惯深耕一个片区。这个好处是服务能力更强，坏处是容易垄断房源。

深圳的新版二手房交易网签系统，会把房源售卖信息实时共享。这套系统和淘宝、京东等互联网交易平台类似，实名认证，甚至还可以对中介进行打分评级。

福州鼓楼 图片来源：家在鼓楼

个人判断，类似系统短期内在福州很难被推广。

首先，就是复杂。今年6月，深圳的新版二手房交易网签系统短暂上线后，就下线了。11月9日，新版平台在经过了5个月的打补丁环节后，正式上线。

新系统11月上线，但原系统在12月31日前还可以继续运营。

第二，出新版二手房交易网签系统，要看市场环境。

2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，同比上升29.1%,占全年住宅成交的68%。2020年，深圳近7成交易量是二手房。

今年2月8日，深圳出炉了二手房“指导价”， 以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

当然，深圳的二手房官方指导价与现实价存在巨大的价差，也引发了诸多业主的继续观望。

交易以二手房交易为主，出了二手房指导价，然后再出一个新版交易平台，这就顺理成章。

而福州是否有可能短期跟进，这要看看福州二手房的数据。

福州五城区的住宅交易——

从2018年开始，福州的住宅都是新房比二手房好卖。

今年1-9月，五城区新房卖了43172套，二手房卖了24358套。新房更是碾压的存在。

新房还能销售，二手房价格也没失控，所以短期内，对福州版二手房官方交易网签系统，无需期待过高。

下半年，随着福州的二手房交易业务规模收缩，不少中介也都早早改行。

有的做起了利润更单薄的租赁业务，有的也干脆直接进军新房市场。

过去二手房中介最受人诟病的点，就是利用买卖双方的信息不对称。不透露双方的心理价格，或者有意抬高房价吃差价。

深圳新版二手房网签系统的运营思路来看，就是避免中介和房东互相博弈，让中介们自己卷起来。

深圳的新版二手房网签系统采用单边代理制度。

购房者和业主可以各自独立委托，中介各为其主。未来一套二手房要成交，一个中介对面站的可能不是房东，而是房东委托的另一个二手房中介。

直接PK，这是竞争的加剧。

第二，倒逼中介机构提升转化效率。

深圳的新版二手房网签系统中规定，买方委托中介不受限制，业主（卖方）最多只能委托三家中介机构卖房。

一家受托的时间最长只有4个月。这也意味着如果4个月内，没能销售成功，委托期满，那么后续受托机构可以再替补。

这就像我们去新房售楼部，汽车4S店，销售一般是按照时段排班。

你10点去店里，和你12点去店里，对接你的是不同的销售。

二手房市场卖房人往往是个人，时间有限，也好商量，所以倾向于同时委托好几个中介，每个中介都会给予长时间的委托权限。所以一套房卖个半年一年也是常事。

今年4月，深圳一女子披露：自己被中介吃了250万的差价

而深圳的新版二手房网签系统，规定中介如果在4个月之内，无法成交，那么业主就可以换人。

当然这里面，还留了一个余地：购房者和业主可以委托同家机构。比如都通过链家来开展业务。但禁止选择同一个经纪人。

这会让行业放弃对规模的扩张，聚焦转化率。过去诸多中介机构，都着迷自建系统，通过到访带看，把核心数据沉淀在自己的平台上。

如今的深圳新版二手房网签系统，房源信息实时共享，所有合规中介都可以看，为房源匹配买家。

独家垄断房源的难度加大了，所以快速成交是最优选择。

深圳湾1号

当然深圳新版二手房网签系统目的绝对不是要干掉中介。

设计的思路是卷起来，但还是有一些细节体现了对中介的保护。

第一，是减少了业主的权力。

过去业主在卖房过程中，动不动就解约。如今新规规定，除非获得中介的统一，不能单方面解约。

第二，房屋成交是一个市场行为。成交后的佣金，买卖双方也可以和受托中介自行协商。

过去二手房交易，税费都是买方承担。而采用了单边代理后，可能出现买卖双方各自承担费用。

深圳新版二手房网签系统是一个调控措施。深圳是改革之城。这套系统顺利实行一段时间，消除一些补丁，就有可能在全国其他城市推行。

以市场价成交，高评估价做低首付，以最低备案价过户节省税费的模式肯定用不上了。

一房多卖的情况消除。二手房中介会有一定的利润，但低频交易高收益的时代可能就要结束。

2018年6月14日，相关领导在陆家嘴讲话时，提到一句：“收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险。”

当时有不少房企没有把这句话放在心里，依旧相信习惯过去的辉煌，高歌猛进。最终的结果，大家都看到了。

楼市的背后是金融。深圳的新版二手房网签系统的细节，也是这句话的延伸。

福州鼓楼

有人说，赚钱一共就只有三种模式：种地、狩猎、圈地。其中种地流赚钱最少，也最累。

而未来除了部分主打豪宅的二手房中介之外，大部分人的赚钱模式可能就是高频次的辛苦钱，回归到种田流。

中介不会消失。比如昨天的新意见：鼓励成年子女与老年父母就近居住或者共同生活。这也意味着老年进城等房票和政策利好可能在路上，新的住房市场正在诞生。

但无论买房人卖房人以及中介，大家在楼市里怎么赚钱的思路要变了。