南京房产:2016南京楼市四大风险板块你造吗

2015年南京楼市已然缔造了牛市奇迹，全年成交至今达到10.7万套，房价连涨了9个月，并且有望实现“10连涨”。那么2016四大高热板块风险指数几何呢？

一、城中板块

火热仅是个别，“滞销盘”一抓一大把

年内房价最高涨幅：7000元/㎡

2016年风险指数：★★★★★

截至12月30日的网上房地产显示，今年南京城中板块共计成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴涨五成多。数据显示，近5年城中板块住宅成交从未突破2000套，其中2011年城中板块住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不仅以接近3000套成交量收官，也是最近5年的最高点。

今年城中板块共有5家楼盘推房989套。其中纯新盘已达3家。11月初首开的中航科技城项目，入市毛坯价在33500元-34500元/㎡，精装修价位达到4万/㎡，总价达到600万-1000多万，到场购房者2300个人抢280套房、很多购房者一次交了多份认筹金，最终宣告“日光”，位于解放南路的老盘金基尚书里今年也是3次加推，均价也是一涨再涨，从上半年的3.8万元/㎡涨到下半年的4.5万元/㎡，依然多次“日光”。

然而，城中板块今年虽迎来久违的火热，冷清的楼盘也有不少，城中板块目前在售项目中全年滞销的项目至少有七八家，目前均价在34000元/㎡的菲呢克斯国际公寓项目，开盘至今已3年多，5年前该项目曾以44000元/㎡的售价挑战全市“天花板”。后精装改毛坯出售，至今200多套房源仅卖出60多套，去化仅为三成。相隔不远的另一家楼盘京门府，下半年也只卖出了十几套房，2013年开盘至今去化刚刚一半。位于龙蟠路上的蓝天华门国际今年推出一栋收官楼，结果70多套房从年初卖到年尾，至今尚未卖光。位于长江路上的天价公寓长江会项目，均价高达4.5万元/㎡，去年开盘至今成交一直挂零。

新盘的成交状况也堪称冰火两重天，大光路上的纯新盘金陵雅颂居今年两次开盘推出120多套房，两次开盘销量都仅为五成。还有位于山西路附近的天将孝门项目，是今年城中第一家入市的新盘，目前均价3.2万元/㎡，一年下来楼盘也只卖出了十几套房，去化不足三成。

城中板块的“上市难”的问题也依旧很明显，前不久位于城中南片的万科安品街项目，终于动工，并且预计明年要开发“安品园舍”项目上市，而这一项目迄今为止已经拖延了十年之久。相距不远的泰禾南京院子，上市同样也拖了三四年，城中板块至今还有很多闲置地块没动工，例如新街口著名的铁管巷地块闲置十年，至今也还是停车场。

业内观点认为，城中板块之所以今年局部火热，主要是因为豪宅市场回暖，加上老南京人“主城情结”的催化，板块内房源的长期断供后入市拉动，使得不少有改善需求的买房人，重新将目光锁定在这里。然而城中板块的弊病也很明显，规划、拆迁都是老大难，而且由于开发分散，环境氛围复杂，每家楼盘的销售都是独立现象，一家楼盘卖得好，相距不远的另一家都未必能卖掉。今年少数楼盘热销，也不能说来年城中豪宅的销售就高枕无忧。

二、河西南板块

竞争白热化埋下“价格战”伏笔

年内房价最高涨幅：8000元/㎡

2016年风险指数：★★★★

2015年的最后一周南京楼市18家楼盘齐开，其中河西南就有3盘入市，成为全市亮点，房价更是在年末冲破了3万元/㎡区域天花板，新盘朗诗熙华府首开推出216套房源，均价上冲31000元/㎡，次日就上涨至32000元/㎡，位于河西南的“地王盘”鲁能公馆推出368套房，入市均价也达29000元/㎡，房价高涨挡不住买家热情，两家楼盘当日都宣告售罄。

扫描一年来河西南的房价涨势，令人叹为观止，而且价格越涨也似乎越受到市场追捧，片区内的正荣润峯今年2月首次开盘，开盘均价为2.6万元/㎡左右，而到今年11月份，项目推出的新房源均价已经上涨至29000元/㎡-31000元/㎡，涨幅达到4000元/㎡。

上周加推入市的升龙天汇，132套房源当天售罄，均价也达到28800元/㎡，相比今年9月首次开盘20100-22000元/㎡上涨近8000元/㎡，片区内的老盘海峡城，年初均价还在21000元/㎡左右，如今已经涨至25500元/㎡。

如今的河西南板块，俨然就是当年河西奥体的翻版，也面临同样的弊病，最明显的毛病就是开发量高度密集，2003—2004年的河西板块，十多家大牌开发商扎堆奥体周边，到处都是楼盘工地，到2005年同期上市的楼盘已经多达十多家，如今的河西南，一年时间也聚集了8家楼盘，全都扎堆在14平方公里的区域内贴身盖楼。“河西南的楼盘开发实在太密了。”有业内人士指出，楼盘越是密集的区域，由于楼盘客群太集中，产生价格战的可能性十分大。

和高涨的房价相比，河西南的“配套难”也成为市场关注的焦点，这里的各家楼盘周边至今没有配建超市、菜场等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有轨电车一号线，距离楼盘还要步行十几分钟，直到年底这里才规划了两处公交场站。学区方面，虽然此前传出南外入驻的消息，但目前多数楼盘的学校尚未确定，学区尚未划分，名校是否入驻还有待落实。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，作为南京市着力打造的青奥板块，河西南投资强度很高，未来配套会十分齐全，但与此同时这里居住密度也大，板块同质化楼盘竞争非常激烈，目前配套尚未完全落地，市场仍存在挑战。

三、江北板块：

利好落地难掩房价被透支隐忧

年内房价最高涨幅：5000元/㎡

2016年风险指数：★★★

昨天纬三路过江隧道、纬七路长江隧道元旦起同步免费通行的消息被官方确认，江北楼市今年的最大交通利好终于顺利落地。“隧道一通，周边楼盘至少涨2000元。”今年上半年在江北一家楼盘，销售人员预计。而事实表明，就连售楼员的预计都有点“保守”，位于江北中心区的华润国际社区今年4次开盘，房价3个月从15000元/㎡涨到17000元/㎡，17000元/㎡还是8月份的价格，过江隧道口的正荣润江城年内开盘六七次，6月底还在打出送面积折算房价12000元/㎡，年底就已经到2万元/㎡。

房价一路高歌的江北楼市，是否全然没有后顾之忧呢？眼下在江北纬七路隧道口处，俨然就出现了一家楼盘“11800元/㎡新区谷底价”的广告牌，这家名叫东方熙龙山院的楼盘至今已经卖了3年。同样在隧道口处的东方万汇城，在“邻居盘”都涨到1.8万—2万元/㎡的情况下，目前销售均价仅为1万元/㎡。

四、麒麟板块

“地王”落地房价切莫急着涨

年内房价最高涨幅：2000元/㎡

2016年风险指数：★★★

今年10月份，栖霞建设拿下麒麟板块的G46地块，楼面价达到8260元/㎡，未来房价预期达到1.5万元/㎡以上，而整个麒麟板块今年的主流均价也仅在11000—13000元/㎡。

“地王”带来的房价预期，促使麒麟板块年底喊涨声接连不断。就在本周，麒麟大盘中海国际社区推出了项目最后一批精装房源，均价在1.3万—1.4万元/㎡，开盘当晚宣布售空。受此推动，一直促销不断的麒麟楼盘，目前正准备收复失地。

麒麟板块各家楼盘下半年的推货量大多都在500套以上，板块总体的刚需房源供应量更是高达2500套以上，迄今为止除了中海国际社区收官以外，其他各家在售楼盘尚有存量，板块整体的存量也达到千套左右。另据业内统计，明年麒麟板块的各家楼盘还会不断推房入市，板块供应量预计将达到2000套。

迄今为止，麒麟板块有轨电车、地铁8号线、名校学区等利好配套多数还处在空缺，落地的最早时间也要等到明年晚些时候，而科创园虽然今年有一系列产业项目入驻，发展成熟也同样需要时间。有专家指出，目前麒麟板块的价格虽然处于全市低谷，但今后板块的主力供应还是刚需产品，开发商依旧需要贴合市场控制总价门槛。短期内麒麟楼盘还是跑量更为重要。