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河西突破限价的传闻屡有传来，之前的高价地被传要卖8万/平米，不少朋友来跟我打听。在这样的背景下，河西中部的房源倒显得尤为珍贵，无论是产权已经缩水16年的新房源还是呈倒挂状态的二手房和次新房，都是意向购房者追逐的目标。

不过，之前得知，在2017年的时候，河西中部高端楼盘二手房成交价2.9万/平米，与同期同地段二手房少了几乎一半！







作为参考，2017年正是南京房价高涨的火热阶段，“十盘同开，千人排队”的盛况就发生在2017年。




一般情况下，同一地段的小区共享配套，身价相当，但是随着时间的推移，当初选择的时候一念之差，几年后的差别却逐渐拉大。

这到底是怎么回事？


（一）


我要说的楼盘大家应该很熟悉，就是苏宁滨江壹号，在南京河西中部属于地标性的建筑，首开的时候在河西中部甚至是整个南京市都称得上是第一梯队的高端住宅。

从高架桥进入河西远远地就能看到小区的三栋建筑，据说当时的设计的理念是“祥云”，从外观上来看，也确实很像“云朵”的形状。












该小区确实是戒备森严的高端住宅，各个入口均有保安把守，进门必须刷卡，陌生面孔保安会排查，四周围墙全部都有电网和监控，小区停车场可从大门口直接下去，不会在小区内部开，人车分流。















（图片来源链家）


旁边是小区专属的小型商业配套，里面有一个大的苏果超市和面包店，然后就是美容保养中心和一个美学培训的机构，与周边高端客群还是挺契合的，工作日下午人不是很多。










内部设施也是以高标准打造，从外面可以看出，小区内还有个偌大的泳池，不过目前处于闲置状态。






外立面看小区的建筑，没什么破损。从网上看到的内部陈设图，小区绿化也做的非常好，我实探的当日还看到工人在修剪枝丫。

目前的小学学区是小红花小学（致远分校）。

最最重要的是，该小区占据南京优质地段，一线临江，据悉该楼盘的每个住户都是一线临江，基本上每一套房都是江景房。


（二）


2012年



据网上资料，苏宁滨江壹号于2012年首次开盘，户型面积136-238平米，均价30000元/㎡左右。

与此同时，一街之隔的碧瑶花园，二期精装交付，装修标准4000元/平方米，均价23900元/平方米，面积106-149平方米，得房率83.9%-87.3%。

同个时间段，仁恒江湾城在售二期房源，户型面积为130平米，150平米，170平米，均价25000元/平方米。

2019年



而如今，仁恒江湾城与碧瑶花园均已经弯道超车，二手房价已经一骑绝尘，远超苏宁滨江壹号了。

碧瑶花园二期


链家均价为：






近期成交均价：






仁恒江湾城一期


链家均价为：






近期成交均价：






苏宁滨江壹号


链家均价为：






近期成交均价：






（三）


为何苏宁滨江壹号在“群雄逐鹿”中输了呢？

与它设计之初的“标新立异”难逃关系。






01


从外立面也可以看出，小区建筑四周呈圆形，所以该小区的户型也是圆形的。所以户型都是这样式的：















为了契合“祥云”的建筑外形，户型内部各种圆弧，有的户型设计的还不错，有的户型就实在是差强人意，也显得浪费了很多面积。看了一下住宅内部，边边角角倒不显得逼仄，也与户型特别大相关。

国人对于住宅的需求大多是方正，一切家具和内部的陈设也都以方正为主，所以圆弧形的户型陈设方面也受到限制。

02


另外，住宅是43层的超高层，得房率较低，容积率较高，居住起来相对（豪宅）而言舒适度不高。




苏宁滨江1号整个只有3栋楼，小区的配套不成规模，居住氛围相对较低，产权65年也是大家考虑的一个重要因素，虽然与周边70年产权的住宅权限都是一致的。

03


还有一个原因是，苏宁滨江1号的户型偏大，作为投资旁边的碧瑶花园有中小户型且楼层较低得房率高，作为自住旁边还有仁恒这样的竞争对手，各方面都不凸显优势。

目前碧瑶花园还有三期房源即将上市，价格应该在45000元/平米的限价之内，但产权已经缩水16年了，不知上市效果如何，在河西中部纯新住宅如此匮乏、新房市场又面临突破限价的情况下，如此倒挂，买房人心中作何打算呢？

实践证明，共享地段，相同定位，未来还是会产生差异，买房前各方面的考察很是重要。

7年，差距已经拉开，不知道再接下来的7年，河西各处的二手房又会产生怎样令人咋舌的差距！

来源：南京楼市观察