北京80的新房基本都是无效供应吗「北京八几年的老房子值得买吗」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京80的新房基本都是无效供应吗「北京八几年的老房子值得买吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京80的新房基本都是无效供应吗「北京八几年的老房子值得买吗」。
熟悉我的读者应该能发现，除了写过部分倒挂盘，我基本很少写关于新房的文章。
原因也很简单，是真没几个有价值的新房值得我去大费笔墨。
2022年8月，北京新建商品住宅一共成交5396套，环比上涨23.9%，同比下降27.2%。
虽然成交量较上月环比上涨，但与之对应的是供应量随之不断攀升。
光8月份就有15个新房项目取得预售证，共计8998套新房获准上市，达年内当月供应量高峰，环比上涨587%，同比上涨170%。
并且库存量也在进一步攀升，截止8月底，北京新房库存量高达108836套，环比上涨7.76%，同比上涨20.65%。
去化周期也比上个月延长了1.8月，达到了18.8个月。
而北京的新房分布更是一言难尽，
五环内的新房项目大概只占总供应量的10%，剩下的90%供应都堆积在五环外。
主城区核心区域的新房项目供应，更是以“个”为单位。
西城陶然亭的中信城四期，妥妥的倒挂盘，谁都知道好，但一般人压根买不到，前段时间听说已经被xx完了。
东城永定门的天坛府，除了学区是东城最弱的，其余配套还行，但户型实在一般，售价在区域内鹤立鸡群。
丽苑太和虽然产权70年，可以落户，但实际还是公寓，在户型、朝向、容积率、梯户比等方面全部公寓式体验，并且价格还不便宜。
海淀在学府公馆卖完之后，新房供应量基本都集中在永丰，目前有中海汇德里、海淀幸福里、幸福里润园三个新房，加上近期刚出让的F2三地块。
海淀的产业要外溢只能往北，永丰未来值的看好，但现阶段确实不咋滴。从定位刚需产品的汇德里去化率最好，就能看出永丰目前只能吸引刚需。
而且这三个在售楼盘如果不加快去化，等F2三兄弟3000套体量的供应入市，那永丰可能也要陷入内卷了。
朝阳的新房简直要卷到起飞了，供应量全市前三，在售新房项目近30个，连三批次土拍都断供了。
太阳宫的中建存在倒挂，但总价高，竞争大；劲松的葛洲坝项目也存在倒挂，但是现房销售，入市得三四年后了。
崔各庄四兄弟，优势就是紧挨望京，城市界面较差，配套基本依托望京，看似离望京很近，实际却挺远，8.8万的售价谈不上性价比。
相隔几公里的奶西村现在也加入战场了，目前配套一无所有，也没地铁却要卖8.5万，显得新北苑9万都便宜了，严重透支后期价值，只能说还不如崔各庄。
东坝北部规划虽然高大上，但落地怎么也得十年八年，目前除了一大片森林，要啥没啥，简直还不如农村。而北熙区、德贤御府靠着一条地铁居然就要卖8万以上，这个价格买海淀不香？
王四营三兄弟售价7.1万，所在的城市界面也很差，不仅保障房扎堆，旁边还尽是厂房，除了地铁去国贸近之外几乎没有优点。
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丰台新房市场的内卷程度跟朝阳有过之而无不及，不仅卷，还喜欢玩高端。
作为两区交界处爹不疼娘不爱的分钟寺，界面都没整顿好，就搞起了豪宅要卖11万以上，而且三个项目同时开盘，这是商量好了割完高端韭菜一起跑路？
丽泽周边的端礼著，保障房起家的开发商居然做起了豪宅，品质暂且不提，小区还要配建共享配套的保障租赁房，并且套数比商品房还多，东北面被拆迁房、铁路、高压线围绕。
北京瑞府西南面被拆迁房包围，东面堵着西郊冷库及食品厂，北面直接被铁路截断去丽泽的路，这简直是被团团包围，难道是不需要配套的孤岛式豪宅？
东大街的懋源三个盘就更不必说了，周边以6-7万的二手房为主，市场热度较低，丽泽也没那实力能外溢到这里。11万的懋源进场简直鹤立鸡群，最终结果可能是被鸡同化。
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石景山作为冬奥会的举办地，这几年房价那是蹭蹭的往上涨，目前位置好点的新房，基本清一色的75000以上。
冬奥结束后现在效果已显现，今年唯一成交价下跌的城六区。落地的体育产业可以造富一批人，但可不会带动一座城。
大兴的新房供应量位居全市第二，内卷程度可想而之。
西红门作为两区交界处，发展一直缓慢，虽然现在有19号线及名校分校的利好加持。但区域整体能级还是较弱，京开高速东面除了一堆新房，配套基本要依托西面。6.5万的价格都已经快摸到大兴天花板了。
瀛海作为亦庄的睡城定位，产业也一般，价格却不一般。河西核心区的新房才卖7万，而合生me悦、和锦诚园等楼盘居然敢卖6.5万。有粉丝还咨询我合生投资怎么样，你是指望它涨幅能超过河西吗？
昌平最热门的就是回龙观和霍营地区了，但现在回龙观也因新房扎堆陷入了内卷。
建发郡和府指导价6.2万，精装交付，产品不错，但距离地铁太远，并且配建公租房，得房率也偏低。
奥森春晓和北清云际配建条件一样，均配建和商品房共享配套的公租房，这会拉低小区品质，并且得房率居然低至70%。奥森离地铁更近，位置及配套更好，售价也更贵。
最好笑的是最近未开盘就在各大自媒体“火”起来的北清橡树湾了。因为公园悦府卖7万多，居然宣传是倒挂盘，那奥森春晓挨的更近不成挂中挂？那跟新北苑只有一河之隔的天通苑不得倒挂一倍？
橡树湾小区本身的品质没问题，但项目紧挨着北清快速路，后期噪音少不了，并且区域内配套欠缺。作为老人试点项目，万一成功，后期可能成为养老俱乐部。最大的硬伤是离地铁较远。
回龙观的标杆楼盘金域华府、国风美唐、公园悦府等，无一例外都是紧挨地铁，地铁在回龙观的重要性不言而喻。
以上列举的楼盘，可以算是目前北京市场最热门的一批新房项目了。而其余远郊区的非热门楼盘更是数不胜数。
同样是限价，人家上海、深圳、杭州等一二线城市的打新热火朝天，而北京的新房市场简直冷淡的一塌糊涂。
有句当讲不当讲的话，
北京80%的新房，基本都是无效供应。
经常有粉丝咨询我，预算大概三四百万，能不能买到自住兼保值增值的新房。
我都是劝他们看看主城区的二手房，选个好点的区域，哪怕小点，哪怕贵点，不说是否还有大行情，后期保值置换至少没问题。
现实很现实，在北京哪怕揣着1000 的预算，一个不小心也能买到站岗的新房（已经见过很多例子）
而只有三四百万的预算，除了满足自住，你还幻想能买到稳定保值升值的新房项目？
人人都向往诗和远方，但如果资金不够那就只有远方了。