搜哥聊两句第一期

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的搜哥聊两句第一期整理了以下内容，希望能够有助于您了解搜哥聊两句第一期。

Q1：搜哥，我媳妇北京户口，我北京工作居住证，现在首套在昌平xxx，媳妇在xxx附近上班，我在西城xxx。家里一个女孩刚两岁，2025年上小学。现在的房子因为媳妇上班近，两三年内不想卖。手里有330个，所以想再买个总价550以内的二套。刚开始考虑西城 东城 海淀学区房，又担心学区房政策等孩子上学时有变化，并且550的预算只能买个40—50的占坑房，所以想先买个投资房，等2024—2025年再考虑换学区。

您帮看下，我该直接买个学区房，比如东城和平里，西城展览路的40平占坑学区房，或是朝阳等地方买个小两居 小三居先做个投资。有啥推荐的小区或片区么。多谢您。

A：如果后续还是学区需求，我更倾向于是一次到位。

目前投资价值确保三四年后有得赚的小区，需要好好找找，否则是多折腾一次，还不一定有效。

观察北京楼市几年的数据，看那些大成交量的小区，17年调控后几乎都是横盘。所以未来几年大部分小区估计也是如此。

除非买到那种中奖的小区，比如学区突然划入。

学区和投资的需求或是选房思路不太一样，学区我现在是比较推荐西城的普小房子，西城有更均衡之势，普小可能中奖。

投资想要拿到不错的收益，需要找笋盘，找那些低于市场价的房子。

你发的两个房源，么有学区，不是次新，不太合适投资。

Q2：搜哥，请教一个问题，如果没有京户只有工作居住证，是不是西城、海淀的热门学区都不用考虑了？

A：目前非京籍有房或是正常租房无论在东西海朝哪个区都可以上学，义务教育保障。但是想要入读好的小学，甚至是中等偏上的小学，西城海淀很困难。除非gx。所以对于非京（那种后续通过积分落户可以搞定户口的单说），我还是比较建议朝阳，朝阳头部几个小学还是不错的，而且比较认房产。

Q3：能咨询下 这几个优劣和有无硬伤吗？远中悦莱，太阳园，知春东里，南庄怡秀园，韦伯豪。预算1000万左右，考虑4号线，培训班。学区与否也没想太明白。谢谢！！

A：这几个混在一起提问也是比较诡异的思路。

远中悦来首先淘汰，大塔楼，公寓。知春东里很贵，对口人大附实验，价格和学校实力不匹配（虽然中介版本一流一类，但前身就非常一般。）。中关村片区相比海淀片区也还是海淀片区更有优势。韦伯豪商品房，老社区，有不少公司，没学区，距离培训班近一些。总体居住还行，保值问题不大，升值一般。太阳园对口中关村四小，加强版的韦伯豪。怡秀园回迁，看是否可以接受回迁房，以前对口万泉，现在中三双选，属于中三最便宜次新。小南庄学区属性在，成交活跃的不行，出房多，海淀片区不错。保值ok，升值也预计还行。但不需要1000万，700-800万差不多。

Q4：搜哥，海淀的民办校，人分、师达、建华，还有朝阳的两所不错的公办校，朝外、80中，请问这几所学校如何排序？

A：本身我就不是很认同“排名”这种东西，都不错的学校首先。人分、师达、建华、80中、朝外。人分（注意不是人朝分）是中考平均分常年第一的海淀民办校哈！学校非常好，整体比师达更好，也更加难进。朝外和八十都是很好的中学，今年高考清北人数八十20人，朝外12人，八十比朝外表现稍好一些。八十和师达、建华相比中考成绩差不多，海淀学籍中考比在朝阳中考出口有优势。

能拿到一起比较的，基本也算是差不多级别的。根据其他因素在权衡权衡就行，没有必要患得患失。

Q5：搜哥，非京籍可以参加跨区小升初吗？目前在朝阳，非京籍，想跨区海淀。

A：目前非京籍没法跨区海淀小升初。海淀小升初两种可能性：学籍 户籍，至少需要具备一个。所以非京朝阳学籍是没有办法参加海淀小升初的。不过，但能以外区身份报名海淀民办，优质校难度也很大。

最后唠叨几句：

1）有的家长说了，搜哥你怎么不回复我的问题。抱歉真的是精力有限，目前我主要精力还是在本职工作上，下班还要陪孩子玩。对于学区房 升学策略也仅是出于自家孩子需要，并不能完全覆盖全部家庭case。对于这种，我觉得三种方案：

A）一是加入秒搜交流群，在群里提问碰撞，群内有很多热心家长。

B）另外我最近接触了两位升学规划方面的朋友，一位是机构的老师，可以说是职业玩家；一位是过来人，孩子目前初二，十一系，接地气玩家。从两位朋友身上我都学到不少，大家有需要可以付费咨询，联系我对接就行。知识经济时代，尊重别的的时间，尊重别人付出；

C）最后不如直接发个红包，我看到问题觉得可以回答的就回答。回答不了的，我就不收了，保本。

2）别太纠结。可以把精力花在更长远的规划上：包括购房，包括子女教育。古人云，“人无远虑必有近忧”，总结一些自己最近购房的心路，是不是有时候会觉得“如果早些时候。。。。”？购房如此，其他事情也是如此，看长远一些；

3）别跟自己过不去。自己觉得不爽的房子，不爽的业主，不买他能怎么滴？