广州房价的补涨陷阱在哪「上海到广州高速陷阱」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的广州房价的补涨陷阱在哪「上海到广州高速陷阱」整理了以下内容，希望能够有助于您了解广州房价的补涨陷阱在哪「上海到广州高速陷阱」。
如今广州市场行情火爆珠城一梯队标的同比涨幅接近翻倍
核心1环大部分优质板块的一梯队标的少说也有50~60%的涨幅此时各路媒体纷纷相继提出了“洼地论”：即本轮还没开涨的洼地板块已经开始补涨或在补涨路上
刚需赶紧抓紧机会“米走鸡”
行情至此买补涨区域“填坑”对于刚需或者投资客来说真的是解燃眉之急的一剂良药吗？亦或是饮鸩止渴？既绕不开这个话题，那就谈一谈吧。
1.什么是人们口中的洼地？
关于“便宜”和“贵”这两个观念
从来都是相对的
每一个城市都有着自己楼盘间的价格体系
这个价格体系并没有成文的规定或者某种函数关系
是一种由市场共识决定的动态结果
同城市不同板块间的价格体系
同板块不同楼盘间的价格体系
同楼盘不同户型朝向楼盘间的价格体系
市场对每一套房子其实都会有一个价格判断
觉得贵了，就不会买，转而看其他价格更合理的标的
觉得便宜，性价比高，合适自己就会乐意买入
资金向来都是“聪明”的
如果用单盘挂牌来理解
例如当前市场成交价9 的珠帝
如果业主挂12 ，买家看到会扭头走，并骂一句SB，12 老子不买香槟？
如果业主挂7 ，相信业主家门口此时此刻已经被挤爆了
因为75折笋人人都知道这就是洼地
但是能卖9 的业主卖7 ？
房子不是药单那就是业主挂着逗买家玩的
请不要想着这个年代还有咁大只傻子周围跳。
如果用楼盘间的价格体系来理解
2020年初
花城湾11、东方新世界7、欧泊4、华南新城2.5
2021年初
花城湾19、东方新世界11、欧泊5.8、华南新城3
那么无论从涨幅还是从涨价的绝对值来说
华南新城这个标的无疑是大家眼中涨幅最小的地方
在这个时候你去看这个盘不少人会觉得
哇，相比之下单价好低，人家隔壁欧泊都涨了快2w/方了
华南新城才涨了5k
华南新城成了人们眼中的“洼地”
华南新城肯定还要继续涨上去
2.为什么会形成洼地？
关于这个问题要先从本轮行情说起
2020年初疫情后为刺激经济
钱从上层放了出来
先填了珠城的大标
然后原来能买珠城的二梯队买家被挤出来了买天河北、天河公园、万胜围、华景这些二梯队板块
而原来买二梯队板块的买家又被挤出来到了车陂、东圃、老黄埔、万博、梅花园、昌岗、沙园等等这些刚需板块
但是这一轮的购买力跟受众口味跟2016年有着明显的不同：
1.资金来源不同，没有流到基层；
2.购买主力人群基本以80~90后，脸比命看的重要；
3.2021年地铁通达性明显优于2016年；
4.广州近郊及远郊新盘及次新盘选择明显增多；
5.自媒体有意识的助力吹捧；
（关于上述逻辑不展开说明，还望读者自行细品）
资金、口味、产品、客群、曝光度都发生了明显的变化
那么结果就是：
1.网红盘成交量价异军突起，拉开了非网红盘几十条街；
（典型如：都知道欧泊却没听说过马路对面的江山颐景、信基城）
2.年轻人宁愿牺牲通勤时间也宁愿地铁通勤买远/近郊次新，非学位老破小购买意愿明显降低；
（典型如：金融城旁的百合苑，琶洲西边上的赤岗三街宿舍，即使在产业区旁，上述标的在这轮行情里面涨都没涨过，要想卖的话还得降价卖）
3.基层劳动人民（社区楼下商户、小餐饮老板、菜商等）在这轮放水中没有受到直接红利，购买力并没有增加，他们买房考虑通勤只会买门店附近的便宜货，所以本轮各版块的345梯队接盘明显乏力；
综上
各版块1、2梯队异军突起涨幅在40~90%不等
板块内的3、4、5梯队因口味变化差异及基层购买力并未增强导致本轮涨幅极低在0~20%之间
由于在本轮涨幅中1、2梯队与3、4、5梯队形成了极大的价差
也就出现了各路媒体口中的“洼地”
“洼地”这种东西分“板块洼地”&“楼盘洼地”
这里就不给大家一一列举具体哪些是1、2哪些是3、4、5了
举几个例子大家就大概能理解
以2021年4月这个时间点为例：
还没启动的板块洼地如：
天河：岑村、天河客运站、梅花园、长湴、燕塘、龙洞等；
海珠：大塘、滨江西、滨江中、仑头、南洲等；
番禺：除沙溪、万博之外的其他板块；
越秀：除东风东、小北、淘金、建设之外的其他板块；
花都：基本整个花都；
白云：除了黄边、嘉禾之外的其他板块；
黄埔：宝夏、南岗、永和等；
荔湾：除芳村滘口南岸路个别盘之外的其他板块；
（以上板块部分第一梯队标的或有涨幅，但是基本轮不到2345的标的）
热门板块还没启动的楼盘如：
岗顶的明轩、珠城的马赛、员村的兰亭尚东、磨碟沙的丽景、滨江东的新鸿、客村的丽影、赤岗北的丽园、车陂的天河广场、逸景路的翠馨······
3.“别人都涨了那么多了，他们也会补涨吧？！”
这些还没涨的东西会补涨吗？
从客观角度评论来说
会
花城湾从10涨到了19
都90%的涨幅了
我同是珠城马赛不涨？难道我马赛不要脸的吗？
马赛这类345梯队标的真的会补涨
但是
1.涨幅一定不如一梯队的花城湾
2.开涨时间也一定比12梯队的时间晚
马赛会涨的原因不是因为中东区的涨了我也要跟着涨
因为马赛的买家跟中东区的买家受众完全不是一类人
马赛的对手盘是谁？
是车陂东圃甚至黄埔的一众刚需
买马赛的人是谁？
是珠城上班后知后觉的纯小白投资客
当这部分后知后觉的投资客们2021年1月才开始进场看房子的时候
发现自己原来都嗤之以鼻的车陂东圃城乡结合部都6 了
而且想买还买不到
业主不是各种反价就是到价撤牌惜售
气急败坏 耐心泯灭的小白买家此时又气愤又焦虑
无奈买不到又害怕踏空了行情
然后回头发现珠城里面居然还有4.5？！
宛如眼前一道圣光
简直救命稻草天赐良机
我靠，简直为我量身定制预留的绝世笋盘
珠城，洼地，真香，买！
饥不择食
在价差面前连脑子都不用过一下为什么这洼地这么洼
就奋不顾身往里跳了
心满意足皆大欢喜
随着有着同样想法进坑的小白越来越多
马赛一类的辣鸡标的最终在行情的末尾期实现了补涨
同样的逻辑适用于全广州各版块所有345梯队的标的；
其实这就是个鸡头凤尾的问题
很简单的一个问题同样是5w的预算
作为一个小白领
扪心自问你是愿意买
马赛这种物管差、人员乱、折旧快、华快吵、流通差的辣鸡凤尾盘
还是5号线坐到底
去买个花园美、楼龄新、人居好、素质高、安静又舒适的
如城市之光这样的板块鸡头？
10个有8个看过城光都迈不动腿了
但是没办法，城光加价都抢不到呀
反观马赛4.5也自觉很香不是？
人性难逃“性价比”的诱惑
4.房子补涨，真的赚钱了吗？
这是本次撰文最想讲的部分了
核心资产之所以能成为核心资产
是因为他们在每一轮浪潮之中
最快启动、涨幅最高、流动性强、承载的资金量最大、抗风险能力强、可抵押额度充足、提供最优质的居住体验&社居资源······
而资金是聪明的
在放出来的第一时间先找一梯队去填
一梯队买不到了再去填二梯队
以此类推
越到后面的资金越迟钝
自然也越吃亏
而345梯队的标的之所以称之为劣质资产
启动迟缓、涨幅有限、流动性差，不抗跌，市场接受度低等等······
举个最简单的例子：
2016~2018这一轮行情中
增城在330新政之后迎来了一波限购带来的流量利好
一轮下来实现了足足一倍的涨幅
还记得当年4w开盘的云顶吗？
2020年初的时候你还可以2.6w买到
碧桂园、东方名都当年从1.4~1.6冲到了2.8之高
19~20年你甚至可以淘到1.7的笋盘
回撤幅度高达35%
要知道涨一倍需要100%
跌回原价只需要50%
多少17年被情绪裹挟进场卖了345梯队欢庆18补涨50~70%的快乐青年
在2021年的时候终于迎来了解套
补涨会有的
但是不代表补涨你就能赚到钱
嗯？涨了我还赚不到钱？怎么理解？
投资房产有3个维度（重点分先后顺序）：
1.流通性：
2.涨幅：
3.租金回报；
大多数的345梯队标的是不具备流通性跟租金回报的
即使有涨幅
建议自己拿出纸笔算算
扣除交易成本、持有利息、装修款之后到底还能剩下多少钱
行情淡下来，潮水褪去
失去了行情的盲目情绪之后
345梯队的垃圾货根本无人问津
18~20年初12梯队的成交都勉强维持难以消化殆尽的前提下
345梯队根本排不上“被考虑楼盘”的行列
花城湾有货你会考虑领峰？
黄埔花园有货你会去看黄埔雅苑？
而且345梯队的回撤幅度大到你难以接受
没有人可以接受自己在买房子这件事上没赚到钱的这个事实
午休闲聊之余听着身边的同事朋友买房都涨了多少多少
自己一分钱没赚着还亏了本金、利息、装修费、交易成本？
一瞬间脑袋是嗡嗡的
宛如一个制杖
但没有人愿意承认自己卖房亏钱这个事实
然后真正的噩梦就来了
知道什么叫“沉没成本”吗
行情是有周期的，板块&标的是有轮动的
我举一个简单的例子
2020年3月
花城湾10，珠帝7，欧泊4，华新2.5
2021年3月
花城湾18，珠帝10，欧泊5.8，华新3
有人说华新会补涨，补到4甚至4.5我都不反对
但是到下一轮2024行情准备启动的时候
华新4.5卖得掉吗？
4都别指望卖得掉
3.5估计有戏
但是算上交易成本3.5卖出没赚钱啊！
不行，我的房子曾经涨到过4.5的
我得至少4.5卖
然后呢好戏上演了
按照新的一轮行情来算
花城湾27~30，珠帝15~16，欧泊9~10
一梯队全都涨完了
终于轮到了345梯队
华新好不容易回到了4.5的价格
业主终于宣告自己投资成功将房子卖出
名义投资收益50%，实际25%不到
然后呢？
就没有然后了
因为他发现他要置换的房子已经远远追不上了
在上一轮
花城湾18，珠帝10，欧泊5.8，华新3的时候
华新跟欧泊100方的房子只差280w
而这一轮之后呢
花城湾27~30，珠帝15~16，欧泊9~10，华新4.5
欧泊与华新的每100方差距变成了450~500w
345永远追不上12
不要老奢望想靠345梯队垃圾一把补涨翻身追上12梯队
各路媒体吹的补涨翻身只是痴人说梦
市场不是纸上谈兵
更不是简单的数学计算
拿着垃圾标硬是参与了这个赛道
一轮轮的差距只会越拉越大
涨幅跑不赢
总价差距更是跑不赢
有人怀疑如上假设的真实性
有疑惑的小伙伴去问问自己部门18年买了新塘的小伙伴
现如今回到18年的价格了吗？
现在房子按自己期望的价格卖得出去了吗？
他想置换的小区如今还追的上买得起吗？
不要为了绝对值上浮的那点点纸面富贵沾沾自喜
你算了通胀率没有？
5.那你说该咋整？到底能不能买？！
345梯队被你开水菌劈头盖脸骂的屁都不是
是不是不能买了？
倒也不是
如果你是刚需自住
并且不在意后续去改善追12梯队的
觉得一辈子住在烟火气很重的旧城区
也别有一番生活滋味的话
那345可以买得很舒服
越秀荔湾海珠非学位老破小旧不旧？
旧
但是2.5~3w/㎡相比于珠城动辄15~20w/㎡的香不香?
太尼玛香了
楼下10元/碗的老字号大虾云吞面更香！
但是如果你觉得你未来想去通过一轮轮置换
通过一次次打怪升级升职加薪挤进去花城湾广粤天悦峻林住豪宅过好日子
那现在依然还是买12梯队
你要流动性
你要同步启动
你要舒适的高品质人居
每一轮都不能掉队
因为跑输一次就是掉一层皮
因为跑输一次就要花两倍甚至更多的时间才能缩短选筹过错带来的差距
有人会问：
12梯队都那么高了还有必要追吗？
高，是相对的
看你是放在这轮行情里面看
还是拉长到后面的一轮轮行情来看
做房产投资不要有那么强的得失心
没吃到这轮的收益又如何？
骏景2000年开盘的时候2300/㎡如今7w
20年5w上车的人吃到前面收益了吗？
天悦2012年的时候开盘3.8w如今15w
20年8w上车的人吃到前面收益了吗？
但到头了吗？
没有
至于原因，不和谐就不说了
但是
“没吃到12梯队这轮的收益”
绝对不是你放弃12梯队去买345垃圾的理由
19全年&20年我们扯着嗓子喊上车的时候
听劝的哪个现在不是笑呵呵？
虽然那个时候行情低迷
有人有人骂我们SB经济不好房价要跌
但是至少那个时候业主把买家当个人
但是至少买家可以有人权能跟业主平起平坐去谈判
现如今12梯队的业主正眼看买家一眼？
你能买到12梯队的都该去六榕寺烧柱高香
行情之下就连345梯队的都开始带点嚣张的勇气
拉长战线
往前看
自住的继续尽量往各版块12梯队上
如今银行水龙头收紧
银行这么一限制，合乎条件的买家就少了
行情渐渐淡下来了
有点耐心去挑一挑，宁缺毋滥
实在不行就按着自己（家庭）的喜欢来挑吧
毕竟对于自住客而言
在房子涨幅面前
自住舒适度&家庭和谐更为珍贵
而投资的客户可以往后拖
依然是上12梯队
不过时间战线可以一路拖到2021下半年~2023年
不过要留心的是
2021.5~6在广州这一轮拍完地后
当前的货币调控有可能转变为行政调控
（以上纯属个人猜测和提前预警）
在途交易的、资质不全面的尽快处理
别又像330一样3改5
连参加比赛的资格都没有
其实我前文一直暗含了一点没说透：
就是你有没有想过
在终于迎来你所买的“刚需板块”准备补涨时
被调控铁拳一发入魂
因为珠城再怎么涨上天都是有钱人的事
刚需板块的“补涨”
那可是民生问题......
截至至发稿
广州已出台2021年新一轮调控政策
最后
感谢这一轮行情以来支持开水菌的买家&读者们
上车愉快~
下一篇你们猜啥时候发。