今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的南京即将交付的楼盘「为什么南京房子不好卖了」整理了以下内容，希望能够有助于您了解南京即将交付的楼盘「为什么南京房子不好卖了」。


当潮水褪去，谁在裸泳，一目了然。

近期南京市场非常热闹，前有城南4万/㎡、4.3万/㎡改善盘的供不应求，后有六合1.85万/㎡毛坯改善房2小时抢光，南京改善群体的实力不容小觑！

另一方面，也有一些板块，前期上市的楼盘卖得一般，如今又有楼盘开始慢慢扭转局面。

据南京开盘统计，近一个月内南京共有16家楼盘开盘，其中，有7家楼盘卖光（其中，江与城、中海左岸澜庭均基本卖光，暂算在内），同时，在一些不太热门的板块内，也有项目去化超一半。

现在的行情，市场分化严重，热门板块供应不多，买房难上加难；不热门的板块有时候只能蹭蹭热度，分散客群。而从上市项目的销售成绩中，也能够看到一些市场的新动向和走势。

1、不少改善楼盘以“天花板价”上市，依然能够获得市场认可，以卖光收尾。

前段时间，城南的大名城紫金九号和花语江南分别以毛坯4万/㎡和精装4.3万/㎡的均价入市，最终，一个当场买光，一个基本卖光。

目前，南京改善楼盘稀缺，在这2盘上市前，城南改善群体大致能选择的只有贾西地铁站，或者高价二手房。

二手房市场上，刚交付的世茂诚品挂牌均价已超5万/㎡，虽年底暂无成交记录，但一些单价较便宜的房源一个月已有3次左右的带看。

在花语江南周围，次新房禹洲吉庆里最高成交单价已超4.5万/㎡，最近一次成交是在9月份，当时一套89㎡的高楼层房源以单价4.7万/㎡成交，成为小区最高成交价。

要知道，这几个高价小区房源均不满2年，加上税费，实际单价可能还要再加上2000元/㎡左右。

高价的成交说明了市场对地段和产品的认可，但更多的应当是地段因素。

加上河西板块内暂无太多新房供应，也在一定程度上造成了改善群体的外溢。

2、一些刚需板块正在往改善方向发展，但各板块结局不一。

这几天整个市场最爆炸的事件当属六合中海棠城公馆以毛坯1.85万/㎡的价格在2小时内迅速卖光。

在项目周边，龙湖一号文墨花苑挂牌均价在1.6万/㎡左右。，但小区均为高层住宅，不能算作真正的改善产品。相比之下，中海棠城公馆的低密度小高层住宅让不少六合的改善客前来购买，也让整个六合的改善需求得到释放。

原本的六合一直被大家视为刚需阵地，如今六合内也出现了低密度改善住宅，让板块的选择区间变大，房价结构也合理了不少。

而江宁禄口板块其实也和六合板块差不多的情况，不少高价地想借改善产品的由头卖出高价，将板块也逐渐向改善方向发展。但就目前禄口板块各新盘中，还未出现卖光或热销楼盘，只能说现在这些产品没有吸引南京的刚需，也没有打动禄口的改善。

3、一些供应短缺的区域新房依然抢手、一房难求。

在仙林湖板块内，自今年4月份融信世纪东方首开卖光后，板块迅速又陷入房荒状态。而区域内的倒挂神盘高科荣境先前放风即将上市，要求最低8成首付，临近年底却又没了消息。

在整个仙林湖板块，次新房的二手房均价基本在3.5-4万/㎡，而高科荣境先前交付房源更有4.5万/㎡的成交记录，令人吃惊。【推荐阅读：震惊！1139万全款成交！南京这家“维权小区”房价创新高】

而近期，恒基旭辉玲珑翠谷加推96套房源，最终吸引1075组买房人报名，中签率仅8.9%，开盘当天即卖光。

尽管仙林湖板块也有自身的优势，但区域的供应量短缺也是其难买的很大原因。

和仙林湖板块相似情况的还有江宁上秦淮板块，板块内配套较齐全，区域内还将建设一座江宁最高楼为地标建筑，加上江宁几个拳头板块：百家湖、小龙湾均无新房在售，品质不错的二手价单价已达4万/㎡，相比之下，江宁上秦淮板块的五矿澜悦栖原不仅有一定倒挂，居住功能也不错，使得项目次次开盘次次卖光。

4、一些前期卖得一般的板块，如今也开始渐渐扭转局势。

说起南京青龙山新城板块，之前板块内的融侨观澜、朗诗玲珑郡等项目一直存在感较低，甚至一个月仅卖出个位数房源。

如今，区域内一些项目已经在逐渐扭转局势，如金地新力云靖花园、江宁金茂悦、深业青麓上居，虽然均以平推开盘，但一个月的时间下来，各盘也都卖出了超一半，暗示板块接受度正在逐渐提高，很多地缘客也接踵而来。

另一方面，随着均价2-2.5万/㎡内的选择区间逐渐减少，不少刚需群体也会逐渐将置业眼光投向青龙山生态新城等相似的新刚需板块。

接下来，随着市场的逐渐理性和买房人的心境变化，南京这些房子将越来越难买：

1、优质地段的改善房源

今年来，南京多场土拍中，鲜有高价成交的地块，很大的原因就是这些地块的本身素质并非最优质，无论是地块体量、容积率等方面都无法做到更好的改善产品（好地块也有，但不多），这会直接导致未来上市项目最稀缺的就是拔尖的改善产品。

另一方面，前几年的高价地项目综合素质可能更优质，但始终上市无望，也让改善需求持续积压。

全年来看，真正改善产品并不缺销量，无论是河西、城南、城北、仙林等多个板块，改善楼盘虽价格高昂，但基本都卖的不错，甚至当场卖光。

2、有倒挂空间的楼盘

有了倒挂空间，相当于买到就赚。华新城、高科荣境、碧瑶花园等项目，不用多说，上市必定难买。

3、一些供应量短缺板块内的房源

在供应量短缺的南部新城、仙林湖、软件谷等板块，（除却一些总价过于高昂的低密度产品）可以说，一旦有新房供应，非常大概率会需要摇号。

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