今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的从兴盛到没落正大广场的十八年整理了以下内容，希望能够有助于您了解从兴盛到没落正大广场的十八年。


如今大家约在陆家嘴见面，还有人会去正大广场吗？时钟若拨回十年前，我是会去的。

刚刚过去的周末，疫情缓解下上海的购物中心内重现生机。有人笑称，高端消费是要率先反弹吗？


同一个陆家嘴，这边的IFC内人潮涌动，而那厢的正大广场门可罗雀。


现象背后，数据显示正大广场2018年、2019年的销售额近30亿元，近6年来销售增长尤其缓慢，作为核心商圈大体量购物中心，正大广场的销售情况并不优秀。对比隔壁的IFC，从2015年销售额不足30亿到2017年就过百亿，增速度喜人。

因为正大广场，十多年前司徒文聪在商业地产圈一战成名。如今的司徒文聪正在筹备他的TX系列第二个项目，瞄准的是新世代年轻消费者。而当年好不容易“起死回生”的正大广场，已经没落了。


如今的正大广场中庭


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作为浦东商业地标之一，正大广场是资格最老的一批。2002年正大广场开业之时，浦东还没有一个像模像样的购物中心，当时凭借商业面积25万方的体量，正大广场一跃成为上海最大的商场。


刚开业的正大广场依托浦东金融中心的国际化定位，将商场规划为高端奢侈品聚集地。然而正大广场高端定位的开局并不顺利，受限于楼层高度、国内奢侈品市场环境、外部竞争等因素，据当时第一财经周刊的报道，开业三年后商场出租率仅为45%，其6楼以上五个楼层几乎全部空置。


直到2005年司徒文聪进入并开始调整商场定位，引入浦东第一家Zara、HM等快时尚品牌，正大广场才开始重启并盈利。


调整后，正大广场首先摒弃大牌奢侈品的定位，以“家庭娱乐消费中心”形象重新亮相，引入更容易被大众接受的快时尚品牌、餐饮娱乐、健身美容、室内真冰溜冰场等零售及体验业态。曾被品牌各种嫌弃的高楼层也通过布局大众书局、KTV和影院引流，而焕发了生机。


改造后，正大广场成为当时中国最早出现的体验式购物中心之一，也成为其他商场争相模仿学习的对象，3000万年均客流这一数据也成为其高光时刻的宣传语。


然而商业市场不进则退，辉煌不过几年，正大广场的优势不再明显。


“家庭娱乐消费中心”的定位在十多年前属于先进，如今却已是“烂大街”模式。与十多年前相比，正大广场虽然小调不断，甚至尝试过转做小型奥特莱斯，但在眼下白热化的商业市场中，竞争力逐渐丧失，短板越来越明显。


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曾经，凭借着优越的地理位置，正大广场在工作日充当周边白领的“食堂”角色；周末又成为一家老小一站式消费场所；同时游客也可借助此黄金地理位置，一览浦江两岸风景。


而疫情的冲击下，一方面游客数量锐减，另一方面纯室内的购物中心环境受到考验。对购物中心而言，即使大家都已正式开门营业，但优质舒适的物业环境将成为目前及未来大众考量的重点。


疫情将加速商业分化，室外开放式空间、室内宽敞明亮的空间布局带给顾客更有安全感的消费体验，而受硬件限制，正大广场在购物环境上的劣势将进一步被放大。


现在再走进正大广场，相信所有人的感受都不会太好。内部设计陈旧、层高低、灯光昏暗……让人进入商场后就感觉压抑。


再加上超高楼层、地下糟糕的排气系统以及让人摸不着头脑的动线规划，到处都是时间留下的痕迹。即使这几年正大广场一直都在提调整改造，但最大的硬伤——就是建筑本身却无法动弹。


因为商业面积大和狭长的动线规划，正大广场一直以来都呈现西冷东热的状态，商场主入口与后门的人气差距较大。虽然商场正努力通过主题区域及有吸引力的品牌向内部聚集人流，但效果甚微。


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硬件不给力的同时，目前空铺数量的有增无减也让人质疑其吸引力不再。


作为陆家嘴过往的门面之一，正大广场曾聚集了大批有影响力的品牌，以首店、旗舰店等吸引顾客。定位家庭型购物中心的正大广场品牌数量还是远远高于商圈内其他购物中心，聚集了丰富的零售、餐饮、亲子、体验类业态。尤其在亲子和体验两大业态上，正大广场通过在商圈内差异化布局，牢牢吸引家庭用户。


但现如今，正大广场最让人瞩目的门口两大主力店已空铺许久，商场内空铺数量约有20%以上，其中丝芙兰退出的门面已经有长达一年半没有新动静。首层主力店的缺席不仅让整个商场显得衰败，也使得首层的定位变得模糊。


有业内人士表示，因优越的地理位置，正大广场首层租金最高近百元每平方米每天，对大多数品牌而言较难承受。加之陆家嘴商圈除了ifc，近些年还有陆家嘴中心 L MALL、世纪汇广场、重新开业的华润时代广场等新项目入市，新老项目群雄争霸，对品牌而言选择也更多了。


此外，大而全的品牌布局在近些年呈现出吸引力减弱的趋势，一方面消费者变得更挑剔，追求品质升级的同时，Zara、UR、HM等快时尚品牌已不复当年风光；另一方面，随着年轻人喜好的不断调整，正大广场在品牌选择上仍保留一部分老品牌，如地下正大集团自营的卜蜂莲花、高层好乐迪、星美国际影城等都已营业了十多年。


成也体量，败也体量。


25万方的商业面积给商场品牌组合带来更多可能性，但在后续维护保养及品牌调整上也面临更大工程。即使这些年正大广场一直在引入当红品牌或首店，但很难从整体上做全面更新。在这一点上，比正大广场入市更早的港汇恒隆广场选择了分批次在硬件和软件上全面改造，能做出这一举措，需要的是更大的勇气。


开业近20年，作为正大集团在中国最早且最有影响力的商业项目，正大广场已完成了其光荣的历史任务:打开中国市场、占领核心商圈。


十八年花开花谢，人来人走，繁华过后，尽显落寞。只怕再来一个司徒文聪，也不能让正大广场重生了。