正在粉墨登场的\\「西安赛格中京坊怎么样」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的正在粉墨登场的\\「西安赛格中京坊怎么样」整理了以下内容，希望能够有助于您了解正在粉墨登场的\\「西安赛格中京坊怎么样」。
一年多前，青龙寺的赛格中京坊开放了售楼部，因为曾自诩西安第一豪宅，引起了无数的争议。
现在，它的住宅正在销售，也低调了不少，不再那么夸张得宣传了，但仍然以高端改善项目自居，明明是在雁塔区青龙寺板块，却经常把自己叫做赛格曲江中京坊。
这个项目，总是给人感觉很浮夸的样子，镰刀相尽显。
有人问，它地段不错，在售楼部样板间里感觉也可以，很多地产自媒体都认为它是改善项目，就是容积率很高，能买吗?
项目概况
【项目名称】 赛格曲江中京坊
【开发商】 西安中京坊置业有限公司
【项目定位】 “改善”大平层，7梯6户，均价2.1-2.2万，毛坯交付
【项目地址】 西安市雁塔区雁翔路111号
【总户数】 2584户，其中商品房住宅738套，其余是公寓
【容积率】7.97，包括三栋商住两用公寓
【绿地率】38%
【地块面积】 60亩
【交房时间】2022年底，准现房;
【主力户型】160-200㎡
【学区】雁塔一小一中正在建，22年9月开学，因为在同一个街区，后期划入概率高
【公摊率】17.2-18.5％，阳台半赠送，得房率挺不错
赛格中京坊在雁塔区青龙寺板块，楼下就是5号线地铁口雁翔路北口站，然后距离3、5号线双地铁口青龙寺站700米;
项目占地60亩，有4栋住宅，3栋公寓楼，公寓楼入口与住宅相隔离，目前住宅已经封顶，因为是毛坯交付，预计今年年底即可交房。
外立面材质是白灰色的质感涂料，窗户基本是落地窗倒是符合大平层的定位;
看来外立面用料还是不够高端，现在的高端改善盘与豪宅外立面不应该用铝板、石材或全玻璃幕墙吗?
户型很多，就不一一罗列了，面积区间160-200平。
A座（1号楼）层高3.05m：32F，192套
由西向东依次为：
172㎡→181㎡→176㎡→176㎡→181㎡→169㎡；
公摊17.2%
D座（4号楼）层高3m：32F，186套
由西向东依次为：
169㎡→181㎡→176㎡→176㎡→181㎡→172㎡；
公摊17.2%
7T6户，1部电梯为行政电梯
其余户型均为：一梯一户，拥有独立入户花园
B座（2号楼）层高3m：31F，180套
由西向东依次为：
160㎡→200㎡→187㎡→187㎡→200㎡→174㎡；
公摊18.6%
首层为入户大堂及邻里活动中心的泛会所
C座（3号楼）层高3.05m：32F，186套
由西向东依次为：
172㎡→200㎡→187㎡→187㎡→200㎡→160㎡；
公摊18.6%
首层为入户大堂及邻里活动中心的泛会所
7T6户，1部电梯为行政电梯
其余户型均为：一梯一户，拥有独立入户花园。
独立的空中入户花园是这个项目一大卖点，用木制的栅栏隔离，也算是赠送面积。
这个所谓的空中花园，其实就是北向的连廊通道，名字倒是叫得清新脱俗；
走出精心设计的样板间，有音乐伴奏，外面摆满了花卉，氛围与仪式感拉满。
后期花草需要自己种植与维护，还是朝北的光照不足，对于大部分住户来说是一件颇具难度的事情；
以后的公共区域大概率是堆满各种杂物，小资格调全无。
同时，北侧临连廊的房间，私密性受很大影响。
地下车库一般代表一个项目的档次水平，刚好这次地库也公开展示了
地库总体还不错，挑高近6米，地面环氧地坪漆，看着很空旷;
通往样板间的地下入户门厅，装修得也不错，毕竟跟样板间一样是脸面。
不过，现在高端改善盘与豪宅的车库都开始吊顶了，很多高净值购房者觉得工厂毛坯风的车库颜值不够高。
中京坊这个车库还是不够高端改善，跟外立面档次一样，“第一豪宅”终究是名不副实。
总而言之，这个项目容积率很高，外立面与公区的档次也达不到高端改善与豪宅水平，更别说什么“西安第一豪宅”的狂言妄语。
跟西安真正的顶级豪宅中大国际九号与玫瑰园相比，它就是个刚需公寓楼。
一般来讲，无论是西安还是其他一二线城市，豪宅的容积率都不会很高，像中大国际九号这样的核心地段高层豪宅容积率也不过3.3左右；
一些城市的超高豪宅容积率确实比较高，但它们一般同时满足稀缺地段＋一线江景湖景海景等自然景观。
这个项目，就是个伪装成高端改善盘的公寓楼，居住舒适度一般；
西安改善群体，预算在三四百万以上的，一般都不喜欢一个容积率很高、南北不通透、设计很奇特的大平层。
当询问他们为何要如此别出心裁的设计?
置业顾问回答，这是先进的港式设计。
虽然房屋不南北通透，也不注重朝向，但可以做到1梯1户设计，而且公摊率低得房率高，同样大的建筑面积有更多的使用功能。
好吧，一般注重得房率适合160平以下刚需、刚改户型，西安现在160平以上的改善项目2T2纯板楼是标配，也符合市场偏好。
不重视朝向，在乎得房率，一般在成都重庆比较有市场，他们过去的刚需产品梯户比、得房率高，朝向比较随心所欲。
不过，这几年他们改善置换也喜欢南北通透的纯板楼。
赛格中京坊的设计，基本是在开历史倒车。
受这么高的容积率限制，也很难设计成板楼，只能向住宅容积率巨高的香港取经。
有些人好奇，赛格中京坊明显是个户型与容积率错配的项目，为啥不多设计一些总价不高的刚需户型?
很简单，如果户型设计小了，以80-100平为主，梯户比从6梯6户变成6梯十几户，那很明显就是个品质不高的筒子公寓楼，就如同4梯10户的万科翡翠国际超高。
万科翡翠国际超高带曲江学区，二手成交价也不过1.8万左右，那泛曲江青龙寺毛坯筒子刚需公寓楼卖2.2万能高效收割韭菜吗?
开发商就算贝壳专场付高佣金也很难卖。
南二环附近的地缘改善置换需求是旺盛的，赛格中京坊户型设计得大一些，售楼部样板间与展现的公区弄得精致点（反正毛坯交付），园林景观设计多画些饼，小区内再配备休闲会所。
就可以让不少老城南人浮想联翩，从而花高价埋单，反正南二环附近新房选择余地小。
总之，定位搞得高大上一些，会更有市场，也能卖出溢价。
赛格中京坊的优点就是地段好，得房率高，今年年底就能交付。
而且同街区还有正在配建的雁塔一小一中，今年9月开学，中京坊后期划入概率很大的。
这几个优点，肯定会让一些人心动，其他就乏善可陈了。
这是赛格在西安的首个住宅项目，交付质量与物业是开黑箱，学区也是开黑箱，都需要赌一把。
如果交付时公区、园林景观不错，后期赛格自持的物业也可以;
同时，雁塔一小一中是名校＋，有一定学区概念。
倘若满足以上条件，虽然中京坊设计开倒车，居住体验一般，但2.1-2.2万的入手价格在未来看起来仍旧物有所值。
而如果交付拉跨、物业拉跨，后期学区也一般，因为户型偏大，它在未来二手市场会异常尴尬，而且折旧速度会跟公寓楼一样快。
那真的就成不坑穷人的杀猪盘了！
曾经自诩“西安第一豪宅”的赛格中京坊正在粉墨登场，它上限一般下限不见底，户型大总价较高，而且很爱吹牛逼。
你敢花重金赌一把吗?