朝青涨价纪实：尴尬的7万
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的朝青涨价纪实：尴尬的7万整理了以下内容，希望能够有助于您了解朝青涨价纪实：尴尬的7万。
朝阳大悦城
TA被称为北京“CBD后花园”、“CBD商务服务区”，各路地产豪杰先后在这里点兵布阵、施展才能。
被誉为“中国豪宅教父”的黄文仔进京的唯一一个星河湾坐落于此，至今仍是区域顶级豪宅；
如今分钟寺的三豪宅地主合生创展当年在这开发了爵式区域地标住宅——珠江罗马嘉园；
刚刚回归一年的黄光裕在这建了第一个商品房：5500户的超级社区国美第一城；
招商地产、和记黄埔等大小品牌都汇集于此……
恰恰是这样的距离CBD 7公里的“后花园”，集中了多个次新房楼盘。今年上半年，北京房价整体上扬的大背景下，朝青版块房价也有一定涨幅，目前均格在7万左右。
地处东四环边的朝青均价7万是什么概念呢？做个对比，团结湖老破小均价7万 ，亦庄核心区次新房售价目前也在7万左右，通州新盘均价也是7万。
这是一个略显尴尬的价格，朝青虽地处朝阳区腹地，但在过去十年楼市发展过程中，并没有与北边的亚奥版块、南边的亦庄同步向上，反而差距越拉越大，并没有体现应有的地段优势。
01 上半年天鹅湾两居涨幅超国美第一城
天鹅湾两居上涨12% 国美第一城上涨5.5%
天鹅湾小区
从去年10月至今，北京楼市在学区和次新房的涨价带动下，整体大盘上扬，涵盖了从刚需到高端豪宅的混杂区域——朝青版块，涨了吗？幅度大吗？典型楼盘变动情况如何？
带着这些问题，小二实地对朝青进行了探访，拿到了一手数据，可能并不全面，但也能从侧面反映真实市场情况，可作为参考~~
朝青最闪耀的楼盘非星河湾莫属，属于第一梯队豪宅，大户型为主，露天泳池、酒店、园林绿化一流，是众多成功人士、商界领袖和一众明星住所。6月贝壳均价，星河湾畅园均价比上月微降0.04%；星河湾朗园比上月上涨1.59%。
星河湾小区门口
小二实地探访拿到的数据，271平四居1月至5月，成交价由1860万上涨到2050万，成交单价6.85万/平跳到7.55万/平，总价上涨9.37%，单价上涨了7000元。
星河湾单价不高但总价高，今年上半年成交最高的508平七居，成交价5500万，成交单价10.83万/平；而7月最新成交的666.49平，成交价4950万，成交单价7.42万/平。
如果用“稳”来形容星河湾的房价变动，那么朝青第二梯队豪改的天鹅湾，6月贝壳均价较上月几乎没太大变化，天鹅湾南区上涨0.7%；天鹅湾北区上涨0.19%。
据小二拿到的数据，天鹅湾95.23平两居，半年来成交总价由748万上涨到850万，成交单价7.85万/平上涨到8.92万/平，成交价上涨12%，成交单价上涨1.07万。
天鹅湾64.98平loft半年来成交总价从718万涨到760万，成交单价11.05万/平涨到11.69万/平；成交价上涨5.53%，成交单价上涨6400元。
天鹅湾小区绿化很好
上半年整体成交中，天鹅湾loft的成交单价最高，平层一居均价位列第二，平层两居成交22套最多。从某种层面上来说，天鹅湾整体均价的上涨主要是依靠loft和平层一居拉高，平层两居保证交易总量，而复式四居是成交总金额高来拉高成交总额。
相信去过朝阳大悦城的粉丝都看到过非常显眼的金马雕塑，TA就是由合生创展联合意大利建筑大师法布里奥打造爵式区域地标住宅——珠江罗马嘉园，朝青第三梯队改善次新盘。
珠江罗马嘉园门口金色雕塑
小二实探数据显示，珠江罗马嘉园6月均价比1月上涨9300元/平，上涨12.5%；120平三居半年来成交总价由830万上涨到870万，成交单价6.91万/平上涨到7.25万/平，成交价上涨4.6%，成交单价上涨3400元。
163平三居半年来成交总价由975万上涨到1265万，成交单价5.98万/平上涨到7.76万/平，成交价上涨22.92%，成交单价上涨1.78万。
珠江罗马嘉园蝴蝶式板塔结合楼栋
珠江罗马嘉园小区楼栋是蝴蝶式板塔结合，户型朝向存在较大差异，同样是120平东南朝向就比西南朝向房子1月成交价低25万。此外，小区临近朝阳北路的两栋楼以51-55平一居、61-69平两居等为主，流通性强、成交数量大，拉动了整体均价向上。
此外，与朝阳大悦城仅一条马路之隔，地段优势明显，且周边交通便利，物业维护较为到位，也带动了珠江罗马嘉园价格上涨。
珠江罗马嘉园与朝阳大悦城非常近
“当大盘涨价时，国美第一城是最先开始涨价的，而当大盘下跌时，国美第一城是会比大盘跌幅更低。”这是经纪人在介绍国美第一城时的总结，先不论对错，小二实探得到的数据是这样的：
78.06平两居，半年来成交价从515万上涨到545万，成交单价从5.62万/平上涨到5.92万/平，成交价上涨5.5%，成交单价上涨3900元。
127平三居，半年来成交单价从5.62万/平上涨至5.92万/平，成交价从716万上涨到755万，成交价上涨5.17%，成交单价上涨3000元。
国美第一城实拍
如果说国美第一城百分之五左右的涨幅已经较低，而公园1872贝壳6月均价仅比上月上涨了0.37%，房价变动很微小。
尽管以上楼盘在上半年都有一定涨幅，但整体均价还是在7万，即使跟着大盘轮动涨过后，价格还是7万。为什么这个“后花园”房价依然这么尴尬？￣□￣｜｜
02 7万朝青的“尴尬”：住宅大杂烩
缺产业支撑，学校、配套等发展受制约
星河湾实验中学
据安居客数据，7月朝青版块最新均价7.96万/平，较上月上涨3.2%，较去年上涨10.12%。整体涨幅略低于亦庄（10.55%）。
以7万作为朝青主流的均价来对比，远在南五环的亦庄核心区林肯公园单价也在7万 ，亦庄金茂悦北区6月贝壳挂牌均价7.11万/平，新盘国锐金嵿均价也是7万/平。说到这，尴尬的数字7，又平添了些许违和感和失落感。
此外，朝青也有户型奇奇怪怪的朝阳园、毫无物业管理的富华家园小区，还有外观时尚的大悦城公寓、公园1872公寓等40年产权的商办，或许用“住宅大杂烩区”形容更贴切。
朝青漂亮的商办楼栋
回归到7万的尴尬房价，教育配套是制约长期发展的首要瓶颈。朝青版块除了最好的星河实验小学，其他学校都属于朝阳区平均水平。小二的同事曾在朝青工作居住，她最大的感触便是“在这里，人们大多只会生活5-10年，为了孩子教育，后续就会搬到海淀、西城或是其他区域。”
北京日坛中学实验学校
缺少优质教育资源的同时，带动区域发展的产业配套更是缺乏。目前朝青仅有文化创意产业，这与历史规划定位“CBD后花园”“CBD服务区”有一定关系，但后续缺少强有力的产业引进和发展规划，造成了朝青现在的“迷茫”和“停滞”。
如果说朝青商业配套只有朝阳大悦城，其实也不为过。虽然有佳亿•青年汇，也有正在新建的8万平万象汇商场。但对居住密度如此大的朝青而言，还是稀缺的。
朝阳大悦城
孤零零的何止商业配套，周边仅有民航医院作为医疗配套，也没有优质的三甲医院。
朝青是十年前发展起来的区域，朝青最大的价值来源于CBD的辐射，作为朝阳区最核心的商务中心区加上优越的地理位置，CBD的价值和发展的动力始终存在。另一方面，朝青板块作为北京副中心通州东移的过渡区域，具备明显的区位优势。
但就是拥有这样的区位优势，本应发展的更好，但先天的刚需到豪宅的杂乱布局，没有强有力产业支撑，更有没有优质人群的持续输入，加上教育、商业、医疗配套的不丰富，均价房总是在7万左右上下波动。
03 体验：星河湾的园林，罗马嘉园的性价比
天鹅湾远眺中国尊、国美第一城单价最低
珠江罗马嘉园内部园林
7月的北京，是一年中最难熬的桑拿天。而当小二来到星河湾，高大的树木和潺潺流水，带来了清凉的风，小二忽然有一种在三亚度假的感觉。
星河湾小区绿树成荫
星河湾雅致园林
豪宅的标配私家公园、露天泳池、景观水系、酒店、学校？星河湾一个都不少，据说连园林里的黄蜡石都是专门从南方运来的。
星河湾露天泳池
四居的房子，恍惚间会有置身港剧的大户人家的错觉。您想要的私密性、充分收纳、功能分区、动静分明都能满足。
星河湾入户大门
星河湾小区内酒店
天鹅湾最让小二印象深刻的是高厅户型，138平3室1厅2卫，客厅层高3.8米，让采光通风得到了保障，且空间感很强，如果再挑到观景好的南北通透楼栋，居住舒适度和尊享感会非常好。
天鹅湾高厅户型观景
天鹅湾小区园林
但天鹅湾北区东侧有一大片破败平房区，使绿化和观景效果打了折扣。
珠江罗马嘉园是朝青距离朝阳大悦城最近的小区之一，小区封闭式管理，人车分流，拥有4万平米左右欧式水景园林。
珠江罗马嘉园内部
珠江罗马嘉园内实拍
但整个小区包含1-4居多种户型，居住密度大，塔楼两梯三户，小二建议在选择时一定要去实地看朝向和采光，噪音问题也要考虑。
国美第一城不愧其名称中的“城”字，在这个由18栋楼组成的5500户大型住宅小区，典型的板塔结合建筑设计，容积率高达3，涵盖了45平开间、55平一居、81-93平两居、113-143三居、297平复式等，产品涵盖了多种不同需求的人群。
对于刚需，而且是刚到北京的北漂，国美第一城是区域内单价最低的商品房小区，周边商业齐全，极具生活氛围，还是很吸引人的。
国美第一城楼栋楼栋非常密集
国美第一城小区内部卫生状况一般
小区租户较多，居住人群较为复杂多元。自带商业一条街，中小型超市、特色餐馆、健身休闲等基本能满足日常所需。而商业街的小商小贩多，人流量大，周边环境较乱。
国美第一城周边环境较乱
这些年国美第一城物业管理一直被业主所诟病，直到年初才引进了首开物业，但长期物业管理不到位导致的小区清洁、水系维护、安防等问题依然存在。
小二尤其要提醒，国美第一城北部楼栋临近铁道，尤其是北京朝阳站今年正式运营后，路过的火车和高铁量增加，噪音影响有加剧。小区南部楼栋因紧邻姚家园南路，早晚高峰易堵车，据经纪人介绍后续姚家园南路车流量会增大，拥堵和噪音干扰可能也会加剧。