由于房地产抵押贷款涉及环节多、专业化程度高，农村信用社在实际运营过程中，如果不注意风险点，可能会形成贷款风险。

一、按揭贷款的风险点

1、租赁权冲突的风险

根据“买卖不违反租约”的原则，如果“先租后付”，由于租约仍然有效，信用社将无法处理抵押财产。借款人在与信用社签订贷款合同前，如果房屋以远低于市场价格的租金出租给关联方，且承租人需全额支付租赁费，信用社将无法获得租金收入来偿还贷款。

2、抵押登记风险

土地使用权风险。该财产将无法处置和变现。登记期风险，在信用社办理房产抵押贷款时，如果贷款期限设置为与抵押登记期相同，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将自动到期到期到期。

3、土地性质造成的风险

我国目前的土地性质分为土地划拨和土地流转。 70年，工业用地使用年限为50年。土地使用期限届满，信用社将无法处置该土地上的财产。

4、土地利用变化风险

待售土地种类繁多房产抵押贷款有风险吗，价值完全不同。如果借款人擅自改变土地用途，如将仓库用地改为娱乐中心用地，根据《土地管理法》，国家可以无偿收回土地使用权，信用社不予收回。能够处置抵押的房地产。

5、在建工程抵押风险

建设工程价格优先。抵押权的优先权。税收优先，根据《税收征管办法》，纳税人拖欠税款发生在纳税人为其财产设置担保之前，税收优先于担保权益。

6、共有财产抵押风险

根据《担保法解释》，以共有财产抵押时，共有人以其共有财产设立抵押。经其他共有人同意，抵押权无效。借款人以共有财产申请抵押贷款时，如果财产共有人不签字，抵押权将被自动没收。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

1、深入排查，杜绝“先租后付”

信用合作社在申请房产抵押贷款前，要做好贷前调查房产抵押贷款有风险吗，详细了解借款人使用的房产是否已出租给他人；对于已出租的房产，一般不申请房产抵押贷款。

2、认真办理抵押登记

在申请房地产抵押贷款时，信用合作社应要求借款人将房地产和土地使用权一并抵押，以方便被抵押房地产的处置。抵押登记期限比抵押贷款期限长，有足够的时间处理抵押财产。

3、注意土地性质和使用年限

根据土地性质，检查土地使用期限是否已过。即将到期或已到期的土地，地上附着物不得抵押贷款。

4、进行贷后检查

信用社要经常进行贷后检查，检查借款人土地的实际用途是否发生变化，并根据情况及时采取有效措施。

5、在建按揭贷款重点管理

对发放的在建按揭贷款，信用社实行单独管理，要求借款人存入基本存款账户。设立在代理机构，通过代理机构办理流动资金，随时监控借款人资金的使用情况。

6、普通房产抵押

对于共有财产，信用社应详细掌握共有财产情况，并要求所有产权人共同签字。

7、注意第一还款来源

信用合作社在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，更重要的是要注意第一还款来源；不仅对借款人进行担保分析，还对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，经常对借款人进行贷后检查，动态反映贷款形式，从根本上提高提高房地产按揭贷款质量，有效防范房地产按揭贷款风险。