上海法院拍卖厂房「建设用地使用权出让合同的效力认定」

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一审法院：合同有效

原告蔡闵华与被告上海森博实业有限公司、第三人毕桂华房屋买卖合同纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

原告诉称：2014年11月29日原告和第三人毕桂华与森博公司签订了《房屋使用权出让合同》，森博公司向原告出让位于金海公路2898弄（车间（七）101号、102号、103号）房屋。按照森博公司的要求，由案外人上海杨王建筑材料经营有限公司统一对原告的房屋进行物业管理。从2017年4月25日起上海杨王建筑材料经营有限公司发出通知将市场关闭清理，造成原告房屋无法正常出租经营。

原告诉请：确认原告与被告森博公司签订的《房屋使用权出让合同》合法有效。

一审法院认为，根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同并未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房使用权出让合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形。

故本案中原告与被告所签订的房屋使用权出让合同并不构成无效合同。

一审裁判：原告蔡闵华和第三人毕桂华与被告上海森博实业有限公司于2014年11月29日签订的《房屋使用权出让合同》为有效合同。

二审法院：合同无效

上诉人上海森博实业有限公司不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31756号民事判决，向上海市第一中级法院提起上诉。

本案争议焦点在于双方签订的《房屋使用权出让合同》效力的认定。《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。

本案中，森博公司经规划许可建设的是工业厂房，现森博公司将同一产证下的工业厂房私自进行改建分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其改建行为未征得相关部门规划许可，其销售行为亦未取得相应的销售许可。

森博公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》等效力性强制性法律规定，故蔡闵华、毕桂华与森博公司签订的《房屋使用权出让合同》应属无效，一审法院对合同效力认定有误，本院依法予以纠正。

二审裁判：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初31756号民事判决：二、驳回蔡闵华的诉讼请求。

上海高院：合同无效