成都二手房跌价「成都2021年9月二手房降价了」
今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的成都二手房跌价「成都2021年9月二手房降价了」整理了以下内容,希望能够有助于您了解成都二手房跌价「成都2021年9月二手房降价了」。
如果把时间拉回到2020年,看看那时的成都楼市:
“万人摇”楼盘频出,5.8万人摇号的凯德、4万人摇号的川发、2万人摇号的阳光城等等,市场热度节节高。
新房火热、二手房同频共涨,量价齐升,好一片红火热闹景象......
凯德卓锦万黛最后批次5.8万人摇号创去年记录
转眼间,2021年也要跟我们说再见了,谁也没想到,2021年的楼市竟然是这般光景。
国家出击,拳打教培业、脚踢学区房、重锤二手市场,就连曾经叱咤风云的千亿级房企也纷纷倒下.......
回望2021年的成都行情,楼市冰封,寒夜漫漫,何止一个“冷”字能形容。
临近年末,房小团策划了【2021年成都楼市回顾&2022年展望】系列文章。
今天,欢迎大家走进第一期解读之《2021年成都楼市之总结篇》。
全国总调控次数近千次
成都政策全面从严,寒冬还未结束
回望2021年全国的楼市调控政策,数量之多、力度之大让人瞠目结舌。
根据易居研究院数据统计,截止11月29日,中央及全国所有城市的房地产调控政策数量高达914次。
如果再算上本月各地的密集调控数量,妥妥的超过1000次,可谓是见证历史的一年。
图源:中指数据
年初开始调控政策就陆续上台,从金融、到土地再到楼市:
如三道红线试点范围扩大、严控经营贷违规流入房地产、利率上涨严查首付、22城双集中供地推出等,但市场活跃度依旧未降。
直到年中,学区房新政与二手房指导价政策纷纷落地,房地产市场也快速降温。
22城双集中政策
政策传导效应也非常强,一二线热门城市交易量猛跌、各地二批次集中供地纷纷遇冷、全国二手房价也由涨转跌、多家上市房企陆续爆雷,房地产行业的寒冬正式来临.......
为避免矫枉过正,9月,各地的“救市”政策又纷纷搬上台面,降价、打折等手段层出不穷,但效果并不明显。
各地救市政策汇总
10月初,地产信贷政策有所松动,进入年底,楼市疲软态势有所好转,但整体仍和天气一样,还在过冬。
时代的一粒尘,落在个人头上就是一座山,全国楼市的状态反映在成都身上,也是泰山压顶般的重量。
自从去年底开始,成都就出台了各种“严打”措施,1124“热盘优先无房家庭”新政出台、“双限地”政策等,房价涨得太快终被反噬。
1124新政后首个“三倍热盘”-天府公园未来城
梳理了成都今年几次重大调控,无一例外,也都是在为限购政策打补丁。
成都楼市政策历来以“严”著称,今年以来,更是把炒房客的“歪路”全部堵死:假离婚、法拍房、赠与等一律限购;热盘5年限售、二手房增值税“二改五”......
戳卡片,查看成都购房政策
海量现金成本外加高昂利率,几乎没有投资客敢在这条路上冒险。
即使是刚需买房,也要在社保、户口等方面重重加码,堪称史上最严限购政策。
总结2021年成都的政策,可以用4个字形容:“全面从严”。
即使到了最难的时候,放松迹象也是微乎其微,可见高层调控的决心,可以预见,明年大抵也是如此。
830个新盘取证,顺销盘占比达83%
二手房成交量近5万套,12月占比达20%
从政策延展到成都实际的行情,新房和二手房今年都遭遇到了全所未有的打击。
摇号新盘数量不断减少,顺销盘遍地哀嚎,即使是“三倍热盘”也免不了被“清退”的命运。
二手房成交量最惨“6连跌”,刷新历史记录,年末政策利尽出,开始触底反弹。
● 新房:三倍热盘vs顺销楼盘,冰火两重天
(备注:新房数据来源于房小团后台,统计时间截至2021年12月23日,同一项目不同批次会被单独统计。)
2021年,大成都有830个楼盘取证,共计推出173543套房源,诞生了58个三倍热盘,占比仅有7%。
报名人数少于房源数的顺销楼盘高达689个,占比为83%。
也就是说,平均每100个楼盘中,会产生7个熔断项目,83个顺销项目。
2021年摇号人数超1000人的新盘
因为“三倍热盘”政策的出台,超过三倍的数量不被统计在内,所以摇号人次变少了,仅有102323人次,平均中签率58.9%。
而在去年,825个楼盘取证,摇号人数高达341455人,对比来看,21年同比下跌70%!
即使除掉三倍热盘的摇号人数,仅对比近两年顺销楼盘的摇号人数,差距也非常大。
20年顺销楼盘67972人次参与摇号,21年仅有53706人次参与摇号,同比下降21%,至少可以得出,今年的新房市场冷淡了不少。
2020年成都摇号人数排名前10新盘
除此之外,即使是三倍热盘,情况也不乐观,如万科金域华府、铁投紫瑞府、麓云、建发麓岭荟等热门楼盘,选房后多少存在剩余房源。
顺销盘就更惨了,叠加普遍的房企压力,临近年底,各种“变相降价”手段层出不穷。
价格偏高、区位又一般的项目去化就更困难了,比如今年城东某盘就打出了“最高直降60万”的优惠口号。
其余顺销盘也不落下风,送车位、免物业费、送家电等等,各种变相降价,抢着“割肉回款”,竞争十分激烈。
今年的成都新房楼市,前半年还比较热闹,越到后走,凉意越足。
● 二手房:全年成交4.79万套,年末“触底反弹”
(备注:二手房数据来源于贝壳等网络公开渠道,统计时间截至2021年12月26日)
统计成都今年二手房信息时,我们被一个数据狠狠吓到了。
关注过二手房的都知道,成都全年的成交量都呈现疲软状态,前3季度一直在3000套左右徘徊,年底突然来了个“触底反弹”。
11月5674套,12月9482套(截止12月26日),如果再算上剩余的几天,单月成交超10000套,不仅是今年最高峰,也是近两年的新纪录。
制图:成都房小团
原因主要还是前半年积压未放款房源,在信贷宽松政策下的集中爆发,平均下来每月成交量还是4000套左右,跟去年相当。
再来看看近3年成都二手房市场的三组数据:
受疫情及增值税“二改五”影响,近两年二手房市场成交量相对19年前,每年约10万/套的成交量,几近“腰斩”。
受政策与市场大环境影响,二手房价格也在今年跌落,回落到两年前的水平。
制图:成都房小团
从库存量与去化周期来看,成都的二手房压力长期高居不下。
2020年,成都二手房库存共计13.3万套,排名全国第一,库存压力巨大。
同时期,全国22城二手房平均去化周期为10.1月,其中成都去化周期高达34个月,排名全国第二。
一年时间过去了,截止2021年12月26日,成都二手房存量已达14.2万套,去化周期拉长到36个月。
也就是说,如果在没有新增房源的前提下,卖光成都的二手房至少需要3年时间。
制图:成都房小团
整体来看,二手房经历了“至暗时刻”,但市场整体正在走向理性状态,包括数量和价格。
随着时间的推移,累积的老破小、次新房会越来越多,“存量房时代”也正向我们逼近。
成都华阳老破小
● 土地:三次集中供地由紧到松,冷热不均
今年成都的土地成交,被三批次的土地集中供应承包了。
三次累积成交125宗、9244亩、平均楼面价9051元/㎡,政策要求逐步有放松趋势。
但是,呈现在实际的热度上却是“热→冷→平”,房企对市场的预期降低,跟全国土地市场相呼应。
图源:中原地产
第一批次供应40宗地全部拍出,成交率100%,是三次供地中热度最高。
虽然本次土拍限制严格,但参与房企数量最多,平均楼面价7565元/㎡,溢价率7.4%,拿地价也是最便宜的。
其中,远达集团竞得的新川76亩,清水均价限价20200元/㎡,自持租赁住房比例高达59%,刷新了历史记录。
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第二批次供应75宗地,终止17宗流拍5宗,成交率69%,是三次供地中热度最低。
本批土拍规则相对宽松,但不论是参拍人数还是成交情况表现都很差,平均楼面价9073元/㎡,溢价率2.2%,整体遇冷。
其中,北京天恒夺得的新川88亩地,清水均价限价17580元/㎡,竞销售型人才公寓比例达到100%,无疑是本批集中供地中最耀眼的明星。
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第三批次,供应40宗地,流拍7宗,成交率82%,热度中等。
最后一次土拍,溢价率上限提高至15%,还取消了竞保障性租赁住房,热度稍有回升,平均楼面价11442元/㎡,溢价率4.6%
热门地块依旧是远达集团,重仓高新拿下了大源58亩地,清水均价限价28500元/㎡,销售型人才公寓占比达64%,魄力十足。
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可以发现,三批次集中供地,城南的天府新区和主城的成华区最受开发商偏爱,也将是也是今后两年的主力供应片区。
比如天府区,总计成交1197亩,成华区累积成交1050亩,排名前列。
未来的新房楼市,不论是刚需刚改,亦或是再改深改,这两个区域都是你们不能绕过的选择。
图源:中原地产
从土地来看,地价被狠狠锁死,开发商利润被降到最低;
从新房来看,热盘和顺销盘严重分化,除了少量优质项目,很难实现高额去化;
从二手房来看,市场前热后冷,目前渐渐出现回暖走势。
成都地标景观(图源:摄图网)
2021年的成都楼市,不论是房企、购房者还是从业者,过得都非常艰难,好在年末开始迎来利好,我们正在向着春天走去。
回望2021,全国楼市迎来大变局,成都楼市冰火交织,经历过大风大浪,留下的都是精英。
恭喜在这一年成功上车的小伙伴,也祝愿还在奔波中房友早日实现安家梦。
这些问题的答案,统统藏在接下来几天的稿件中,我们将在明后两天推送《2022年成都楼市预测》与《2022年成都购房指南》,大家记得关注呀~