深圳楼市：这个板块是未来几年领涨区这3个特点只有少数人知晓

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的深圳楼市：这个板块是未来几年领涨区这3个特点只有少数人知晓整理了以下内容，希望能够有助于您了解深圳楼市：这个板块是未来几年领涨区这3个特点只有少数人知晓。

问：十三老师，如何选择一千万左右的新盘纯投资？润四与沙井都不好抽，是否要另做打算？龙华马上有几个新盘准备入市，值得进吗？另还有一套西乡北的中粮澜山花园209平的自住房，一直涨幅很小，两年后通地铁，继续守还是换？换宝中是否太晚？海境界，临海揽山海德园之类的高档新盘，资金欠缺，必须以大换小，值得折腾吗？

答：你好，在深圳，往往投资客（除了顶级投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正顶级的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。 海德不会跑输，海德价格贵，有地段的因素在内。

问：老师您好，目前手里有200万，考虑总价600万之内，前海老小区值得投资吗？有其他推荐的吗？

答：前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

问：十三房老师好！我和我老婆刚结婚，还未领证。我老婆在佛山有一套房产，贷款未还清。我有一套单位福田人才保障房，但无本。我们手上大约有200W左右现金，还贷能力预计是每月2万左右。1）总预算5-600W的房子；2）2房、3房都行，大一点最好；3）楼盘稍新一点的；4）南山或者宝安（深南北环立交附近、新安、西乡）；5）有电梯；6）未来有增值潜力，跑赢大盘；帮忙参考推荐一下合适的楼盘，感谢

答：南山这个价位可以关注大新地铁口附近的2-3房，阳光棕榈园、星海名城、绿海名都、天朗风清等等。 宝安关注宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

问：想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

答：深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

问：十三老师，想请教个问题，一直有看到您说开发老人票，本人想了解下如何开发？老人名额如何贷款？本人想用老人名额买房 谢谢

答：你好，老人可以投靠落户 深圳银行支持做接力贷，首付3成，最多贷款30年

问：十三老师好，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二都小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

问：老师您好！18年初5.3w/平入手八卦岭的岭尚时代园，由于荔园小学的原因目前差不多9w/平，感觉涨幅太大，想出手，会结余230w的样子，想在深圳做投资房，首付五成200w的房子，请帮忙参详建议投资价值高的地段小区，另外持有的八卦岭房子是否还有升值空间，谢谢！

答：你好，有学位不是更好吗？ 八卦岭学位、旧改利好，远未释放完毕，可以继续持有。 加按出来继续建仓。 深圳2套资格，可以操作成首付3成，可选择的范畴很广，具体需要结合你们的收入和月供能力再做推荐。 目前比较推荐碧海 西乡 沙井 光明和上塘板块。

问：老师您好，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近奔溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！

答：你好，感谢赞赏! 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 罗湖350万的小2房，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜? 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 区位对比：罗湖>布吉 优先雍翠华府

问：十三老师您好。之前得到您的指点，一千万预算要看南山，要淘笋。房子主要看了科苑花园，英伦名苑，太古城，诺德国际，鼎太风华几个盘，可是价格最近疯涨，隔一天就多一百万，实在有点不敢下手。您觉得是现在尽快抢，还是再观望一下？另外，感觉金海燕花园和碧海云天那片环境不错，学校目前一般，觉得可以赌一下。您有建议吗？期待您的回复，感谢

答：你好，感谢赞赏！ 侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。

问：老师您好，请问龙华的龙悦居，南二外学位房，双实验南天二花园，香蜜湖明德香荟雅苑。应该如何选择 考虑投资优先，学校个人理解似乎应该都可以。请您指导，感谢

答：什么样的房子会涨？ 近两年看，绝大多数的学区房都在涨。 恒裕和悦府也在涨？是因为学位吗？绝对不是！ 松坪村也在涨，连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的最低总价需求。 上述盘在自身所处的片区内，是稀缺的，所以涨。 明德有相当一部分生源来自于非地段生，而且本身是小班制，参加考试的人数并不多，在片区所能提供的学位也比较少，导致这个学校没有被广泛的炒作。 再加上，花园小、楼龄老、单价高、总价起点高，所以成交量并不大。 南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 这几个选择对比，优先南二外，但是也需要看具体的房源和价格。

问：十三兄，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢

答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注

问：十三兄您好，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！

答：您好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。