北京买房能省则省能避险尽量避险
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京买房能省则省能避险尽量避险整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京买房能省则省能避险尽量避险。
北京买房：能省则省，能避险尽量避险！
京楼房长
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问：房长您好，最近刚关注公号，前天加入会员。一直在看您的答疑，非常有见解也非常懂市场，向您学到了不少东西。我想咨询一下，昌平的领秀惠谷和融泽嘉园这两个小区是我目前预算内能够上的。想请您分析一下这两个小区。我想买个小房子自住几年，能住着舒服点的，以后也好卖的。孩子的马连洼附近上学，想离他也近一些。
在北京已经待了很多年，都是在海淀租房住，一直都没有落脚点，虽然郊区有套房子，但是太远了一直没有过去住。本来20年底打算买我现在租的房，但是当时资金出了点问题，21年这一年我租的房子整整涨了50、60万，一下我就买不起了，真的是像您说的工资挣得的确赶不上房价上涨，本来我们都和房东谈好了，真是非常无奈，现在心理有些慌，担心房价继续涨上去。
孩子现在已经上初中了，25年读高中，可能学校就不在马连洼了，我是打算高中这三年在孩子身边租个房子住，然后把昌平的房子也租出去。您觉得海淀有我可以选择的吗？我总预算500-600万。
房长回答：
你的心情我可以理解，但错过了就是错过了，还是要多往前看。你在市区算是首套刚需了，就目前的形势确实不太有利，不过也不是没有机会，可以瞄准涨幅较小但未来升值属性强的区域，其实从你对小区的选择上来看，已经比较准确了。
回龙观虽然历史名气不佳，属于当年汇集北漂之地也是睡城，但随着朝北发展饱和，海北产业资源的强劲落实，这些年其实承载了不少来自于西二旗、望京的外溢人群，这些高素质人群能落脚生活，同时也就促进了当地的产业、配套资源等的升级改造。再加上回天计划的落实，会推动环境方面的改造力度，这样未来也就不难形成一个良好的职住平衡版图，因为价格差存在，将来也会有越来越多的需求和人口流入，这样房价也会被推动起来。
金域华府、首开国风美唐，品质较高属于第一梯队，也是领涨盘。第二梯队有流星花园、领秀慧谷、北京人家，也算是当地标杆。可根据的自己的预算选择比较合适的。如果领秀慧谷和融泽嘉园比，还是首选领秀慧谷，融泽嘉园是安置房，楼龄虽然较新，但物业一般，时间长如果维护不给力那么会影响居住属性，从而影响到房价。
海淀在你预算范围内，加上你希望离孩子上学近的需求，首推梅兰竹菊，优点是区位、交通、配套等都比较好，小区品质还可以，但问题是有18-25%的溢价，你现在买肯定是不合适的，这两年至少涨了2-3万，且社区偏老了点，户型也没那么理想，但住是没有问题。次选是保利西山林语在山后区域属于品质较高的，居住起来肯定比梅兰竹菊要舒服。且基本没有什么学区的溢价，而且也是板块内的次新盘，但缺点是交通不便，没有地铁，升值比较慢。
二、星球会员提问：房长好，我又来了，感谢您之前的答复。我最近听中介介绍，有个双泉嘉园的小区我感觉还不错，6万多一平。不知道靠谱不靠谱，能买吗？
房长回答：
你说的是双泉嘉苑吧。我想你肯定没怎么注意看我的内容，星球会员资料你都通读一遍，我保证你不会入坑。很早之前我就说过千万不要碰这种没下本的回迁安置房，你要买了这种房子，你得后悔一辈子，几百万的全款全搭进去。
你想想这周边的房价平均都10w ，你双泉嘉苑凭什么卖6万？还是刚交房没多久的、不限购还有小户型，按理说那得比10万更高才对啊。凭什么呢？这么大的馅饼都没人吃么？中介给你的推荐的，他自己为什么不买？找哥几个凑凑钱，不用资质就能搞一套，转手就卖高价，不香么？凭什么这漏就让你给捡着了呢？
不好意思，说的直一些是为你好，希望你不要因为便宜而入坑，这个世界可不卖后悔药，错一步悔一生。买这种房子的风险基本有这么几点，我一一列给你，
1、一直下不了本
你买了就相当于租个70年，而且房子不属于你，因为没有走正式的商品房过户手续。实际上这套房子的所有权还是原业主的。
2、下本后业主不配合过户
这点就很考验人品了，房子属于大额资产，千万不要拿它来检验人性。最早为破限购离婚买房的那批人，说好了以后复婚，最后呢？而且这种房子没下本时，价格肯定是远远低于市场价卖，但是一旦下本后你认为业主还会以这个价格来卖么？毁约的可能性太大了
3、业主的债务风险
业主出售这种房子，最有可能的原因是欠债了。急需偿还债权人的钱，那么你用全款买了，或者即使能分期，你不想买钱，想收回来也大概率不可能。即使运气好，你买完就下本了，业主也配合你过户，但是这时债权人找来了直接申请财产保全，那么你钱房两失，因为第一受偿人是债权人
三、星球会员提问：房长好，顺驰蓝调、金泰城丽湾以及中国玺，中景未山赋，您觉得哪个小区房子品质好？买哪个升值空间大？1400-1500万预算，三居买哪个小区合适？此外，北三环到北五环之间品质较好的小区，户型好，均价10-11万的小区推荐吗？我目前又被三环的冠城园的房子买，有人看上了，我是在等等，看看房价涨不涨，还是现在就出手，请赐教。谢谢
房长回答：
你挑的这几个都是南城比较典型的小区了。从品质的角度来比较，你挑的这四个小区是两个梯队上的，中国玺≥中景未山赋＞顺驰蓝调＞金泰城丽湾。中景和中国玺在一个梯队上，顺驰蓝调和金泰城丽湾在一个梯队上。
中景品质方面和中国玺差不多，中国玺略高于中景，主要胜在小区环境和内部配套设施上中国玺优势大，中国玺有中景没有的豪宅小区配置，比如私人会所、泳池、球场、桑拿房等。并且物业管理的很严格，居住人群大多是国企领导和高管。但户型得房率低，现在周边还在规划，乱了一些。
中景是中铁给开发的专门给中铁高层领导分的房子，户型比较整齐划一，全是南北通透，所有户型得房率都是84%以上，大理石外立面看起来比较上档次。但缺点是绿化少、分户自采暖。
顺驰蓝调和金泰城丽湾是丽泽典型小区了，再加上一个保利百合，也算是丽泽板块品质最好的了。和中国玺中景相比的话，还是略低一些，主要是物业管理方面偏弱，小区租住人群多，比较杂乱，房龄偏老，小区环境方面也相对较弱。我不推荐金泰城的是小区东侧就是火车道，离得比较近，有噪音影响。
如果是高首付买的话，从居住舒适度的角度我建议还是优先中国玺，毕竟档次要高一些，小区名气也大，现在的价格是合理的，和去年、前年相比差不太多。但一旦房子满五后，价格一定会蹿起来，毕竟现在税费买家要承担一大部分。为什么你高首付我才建议是因为税费可以相应降低一些。这样你后期你的价格空间就会更大一些，但这种小区本身居住属性强、区位又好的，跑赢大盘没问题。低首付买就不太建议了，因为税费很高，你所有成本加起来房子单价会超10万，虽然住是没问题，但要再往高了升需要些时间，周期就长了很多。
如果选档次弱一些的，那就顺驰蓝调，虽然两小区整体流通性差不太大，但金泰城80%以上流动性在于小户型，大户型没有那么受市场认可，顺驰蓝调正好相反。近一年顺驰蓝调的涨幅也比金泰城要高3-4%。但是我要提醒你的是现在最好别碰这两个小区，等到3、4月再看看，因为现在这两小区的价格已经达到了317高位。150平左右的户型，去年也就是1200万出头，现在已经已经快到1500万。
北三到北四这个区域老房子很多，00年以内的就没几个。我一开始就问你为啥要卖冠城园，就是因为这种楼龄较新、品质还不错在那一带相对较少。我觉得你还不是不用太着急出手，起码要看准房源，因为不仅你的房子涨了，别人的房子也涨了。你得算个涨，如果你的涨幅大过于别人的房子，那现在就卖了吧，你不亏。如果还差点意思，你可以再等1个月左右，在小阳春快过去后卖出，至少是个较高位，因为目前冠城园的价格也基本上属于这五年来史无前例的高了，再往上涨走就要翻天了，浮动空间也不会有那么大。卖出后你倒是不着急可以再观望一段时间，看看市场情况，择机而动。
补充一句，从我的角度上来讲，更推荐南面，发展空间大一些，机会也多一些。背东西都太固化了，丽泽和其周边区域的好房子是不错的选择。
四、星球会员提问：房长您好，我今年刚落京户，孩子也满月没多久，我在京已有一套住房在草桥，是老公社保满五时买的。现在还想再买一套学区房，为娃上学做准备。想上中关村一、二、三小。您说我现在就买还是再等等呢？娃大概08年左右上学，另外有哪些小区推荐，不用考虑资金问题，能保值即可，烦请推荐，谢谢您。
房长回答：
你挑的是海淀的顶流学校了，看来你对孩子起点要求还蛮高的。我不知道你买入后要不要住，如果要住1600万以下买不到品质高的房子，基本以占坑为主。1600万以上可以兼顾下自住保值 学区。
我不建议你现在买，因为你孩子上学时间还早，而且现在顶级学区房的溢价水平处于历史最高位，有可能买入后站岗，再就是学区房的价格依然会受到政策冲击，这个不确定性还在。所以说我建议你还是再等等，等的时间越长优势可能越大一些，因为一旦出政策，估计也就是这三年内频次较高且较为集中，一可尽量躲过政策风险，二是避开房价高峰。至于具体在什么时机最适合入手，需要密切观察市场常和我保持联系，虽然你可能不缺钱，但房子毕竟是大额资产，谁的钱也不是白得来的，能省则省，能避险则避险。
一二三小其实从综合实力来讲，不分伯仲。家长们主要推崇一、三小的多一些。这三所学校的选择方面，我不提供建议，因人而异。
一小基本都是老房，可以说基本上都是纯学区房，居住属性很低，如果要住不建议，如果只是占坑，那东南小区、科育小区等比较合适。至于保不保值，先避开高峰他就能保值。
三小的小区主要分三档，你像万柳书院、万城华府，总价6千万-1个亿，这属于顶豪了。二档碧水云天、涧桥泊屋和光大水墨还算比较可以。三档主要就是占坑房，你像蜂鸟家园这样，800多万一套，住着就不是特合适了。
二小主要代表就是华清嘉园了，北京当年第一个天价学区房，和荣峰2008并称神盘，主要是都有小户型，这种属于占坑，大户型居住会好一些，虽赶不上万柳的品质，但保值方面差不太多。
买相对保值的学区房，学区因素暂不考虑，主要是买两种，一种是流通性强的低总价小户型（当然得带有一些居住属性），二是买品质高一些的改善型户型，总价不超过2500万，这两类相对会比较稳妥，供参考。
以上精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。