惠州为何领涨全国？惠州楼市上热搜了!(图)

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惠州为何领跑全国？

惠州楼市热搜！

近期公布的70个城市房价指数显示，59个城市的新房价格环比上涨，惠州以1.9%的涨幅领涨。事实上，惠州楼市已经火了好几个月。5月以来，惠州新房涨价进入TOP10。7月新房成交量创历史新高，8月成交量首次突破2万套。

惠州房价涨幅前两次进入全国TOP10分别是2019年12月和2016年4-6月。显然，惠州房价上涨主要受深圳影响。去年11月，得益于豪宅税的取消和首个示范区，深圳二手房成交量四年来首次突破1万套。一个月后，喜讯传到惠州。

2015年，受“去库存”、“降准降息”、楼市“5比2”营业税免征期等影响，深圳房价均价从2. 50,000 到 4.20,000。一年涨了65%，不到半年涨价的影响就传导到了惠州。

从量价走势来看，惠州楼市和深圳楼市可谓涨跌互现。

但惠州将滞后半年左右。“7.15”新政对深圳不利，对惠州有利。深圳家庭“3年落户+3年社保”导致不少人一夜之间失去购房资格，免征增值税期限“2变”5 20万元，直接把购房者拉到了惠州。

惠州楼市火爆的另一个催化剂是隔壁东莞的“重点调控”。7月以来，东莞共经历4次整治。其中，7月底的规定首次纳入二手房限购，限售升级为3年；9月底的限购、限售实施细则，彻底堵住了投资者可能钻的“死角”。向上。

现在，深圳客户想买房，只能找惠州，惠州没有限购。

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翱翔引擎：深莞惠一体化

惠深楼市深度捆绑的另一个因素是“深莞惠一体化”。这是惠州楼市飙升的第一引擎。

2014年，深圳市政府工作报告提出，“建设湾区经济”和“深关惠都会圈”终于从学术讨论变成了红头文件。

2006年，惠州的房价只有3000-4000元。到2015年，惠州的房价一直在5000-6000元左右徘徊，10年没有翻一番，远远落后于大湾区其他城市。

而且，在2014年之前，惠州还是珠三角著名的鬼城。彼时，大湾区红利到来的那一天，本土知名地产公司光耀也没能挺过。

从深圳、东莞、惠州的合作，到大湾区，再到深圳都会区，深圳、东莞、惠州的纽带不断加深。

2015年至2019年，惠州楼市是增长最快的年份，成交量价齐升。在此期间，惠州房价涨幅超过95%，房价突破“万元大关”（2019年为万元）。11982元/平方米）。

9月2日，交通运输部印发《关于深圳开展高质量创新国际航空枢纽等交通强国建设试点工作的意见》，为刚满40岁的深圳送上了一份大礼包。

文件要求，1-2年内，启动深大城际、广莞深城际延线等城际铁路项目建设，深圳地铁14号线东延至惠州。 ，惠阳。

2019年开工建设的深惠城际，让一时间上车无望的深圳客户兴奋不已。惠州南站楼盘火了一年多。“接上地铁”的喜讯，迅速拉近了深圳与惠州的心理距离，让整个惠州沸腾了。

我们以深圳龙岗附近的白云新城为例。惠州14号线轨道一侧正在售卖的保利阳光城，仅售1.6万元。至于轨道另一边的龙岗沙田站，房价已经达到4万-5万元。这是不言而喻的吸引力。

因此，在14号线连接的惠州惠阳，楼盘的广告都是“深圳惠城，一站直达深圳”。

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低价为王

没有什么营销比“低价”更好，尤其是楼市。

深圳居民长期饱受高房价之苦。很多在深圳打拼的朋友，一边在惠州买房一边在深圳租房。虽然知道沉辉之间来回不方便，买了之后暂时住不下，但至少坐上车，心里踏实了许多。

和深圳相比，惠州的房价确实太低了，比京沪广都市区的差价还低。通州-燕郊、广州-佛山、上海-花桥、深圳-东莞，这些城市的价格差基本在2万元左右。

今年上半年，深圳惠阳近龙岗、大亚湾近龙岗、坪山房价分别为1.38万元和1.48万元，而龙岗、坪山房价分别为1.38万元和1.48万元4.62万和3.74万，差价2万-3万。此外，东莞凤岗镇和塘厦镇均为临深，房价已达到2.5万。

目前，深圳的住房拥有率不足30%，房价快速上涨，年轻人住房压力大，买房抢手。因此，惠州楼市年销售量居大湾区首位。

近年来，惠州新房年成交面积在15-1600万平方米，而深圳、东莞成交量基本在5-600万平方米，广州在1100万平方米左右。这么看，惠州的年成交量大致是“2个一线城市+1个新一线城市。

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大量供应，压低房价

惠州的低房价也与巨大的土地供应密切相关。

首先，惠州的发展强度只有9.2%，远低于广州、深圳、东莞30%以上的水平。出售大片土地用于开发，压低了土地价格。大湾区九城，惠州地价最低，与周边肇庆相近。近三年，惠州大量出让土地，溢价率一直保持在10%以下。

惠州每年的土地供应量也是大湾区最大的。

2007年至2011年，惠州大量出让土地，其中大部分是100万平方米以上的超级地块，包括巽寮湾、金融街1000万平方米、和盛滨海湾500万平方米、中信地铁，460万平方米，200平方米。1万平方米的碧桂园十里银滩、150万平方米的龙光城等，其中不少地块需要10年以上的开发周期。

惠州土地整体供大于求。今年1-7月，惠州土地出让金184亿元，增长212%，位居全国第一。根据2018年底的数据，惠州已售出87万亩未开发土地，折合超过5000万平方米。

同时，惠州面积大，但常住人口只有488万，仅为深圳东莞的1/4、。

大亚湾（650平方公里，相当于深圳的1/3））和惠阳（916平方公里）的人口分别只有20万和65万。

2005年前后，惠州年常住人口从10万增加到20万，现在只有2万左右，人口吸附能力不够。

人口问题，背后是产业问题。1990年代初的房地产泡沫主要集中在海南、惠州和北海，导致惠州错失了珠三角的外资红利。第一桶金一开始没有积累，影响了后续的发展。

后来，它专注于沿海石化行业。近年来，深圳部分产业向惠州转移。汽车和电子信息产业有所发展，但主要以房地产为支撑。开发投资占固定资产投资的比重高达43%。预算收入的 63%。因此，惠州不得不继续卖地，结果就是大量的商品房供应。

2019年惠州商品房建筑面积9105.2万平方米，同比增长16.9%未来5年惠州房价走势，商品房销售面积仅1724.70000平方米，不到建筑面积的1/5。近年来，惠州商品房供应普遍供大于求，库存也是大湾区城市中最大的，消化周期高达13-15个月。

虽然市场火爆，但供应量过大，“少推快，保人气”是大部分项目的营销定位。

首付贷款、首付分期等灰色地带的运作正在悄然盛行。有中介说首付1.50%，惠州所有楼盘都可以经营。有的是对接第三方小贷公司，有的是开发商“首付”，这也间接说明需求不那么旺盛。

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未来市场趋势

惠州的房地产市场确实是一个神奇的市场。多年来，很多人都唱过号召，但成交量却连续几年保持第一。

新丽地产是TOP30开发商。老板2015年到访惠州，立刻就被这个地方吸引了。除了大本营南昌，新丽地产还拥有惠州最大的土地储备。不得不说，创业者对市场的敏感度还是很高的。

2016年之前，TOP30开发商中只有1/3扩展到惠州，现在基本都有布局。可见开发商看好惠州市场。

说起惠州楼市，必看深圳。深圳住房问题的解决方案已经有了答案，那就是“跳出深圳”，去惠州、东莞等更广阔的地区。

东莞高达49%，发展强度大于深圳，不如惠州大。房价也涨到了2.4万元，供应也少。因此，深圳的需求只能转移到惠州。

近期，深圳都市圈、合作示范区、轨道交通一体化等高层规划，就是要解决深圳的住房问题。

你可能会说，即使有地铁，慧深通勤也很辛苦。且不说地铁站的“第一公里”和下地铁回家的“最后一公里”，光是路上的60公里，就足以让人喝上一壶。因此，深圳与回族的融合还有很长的路要走。但这并不妨碍来自深圳的强大购买力。

如果不出意外，今年惠州新房市场成交量将继续保持第一，并有望再创新高。

因为旁边的“大财主”深圳的新房成交量每年只有3-400万平方米，几乎是一个三线城市的规模。但深圳居民购买力强，人口年轻，购房意愿强烈，拥有自有住房。率低到全国没有右派。

深圳的“上不了车”刚需，就算不住也要买；有钱人买不到深圳，就来惠州投资。此外，惠州中原发布的2019年购房客户数据显示，惠州外省购房热度逐年上升，2017年占比仅为5%，2019年占比11%。很多北方人买不起海南，他们转向惠州投资。

这就是现实，这些支撑惠州楼市的动力并不是虚拟的。

当然，惠州楼市这么火爆，监管会不会齐头并进？

7月以来，10多个喝茶城市中有9个出台了管控政策。这些城市有一个共同点，就是房价上涨过快。比如沉阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市，前7个月房价涨幅超过了2019年国内生产总值6.1%的涨幅。

2017年以来，“惠州即日起限购”的传言不时被炒作，但至今未有大动作。仅在2017年上半年，新房涨价进入TOP10后，惠州就出台了3年限售政策。

8月份，惠州新房价格同比上涨8.7%，超过GDP涨幅，位居全国第11位。

目前，国家更加强调“经济内部循环”，释放消费潜力，防止资金违规进入楼市，监管来得突然。所以，如果惠州新房价格继续上涨，进入前十，估计调控政策也会来。

但笔者认为，惠州作为缓解深圳楼市需求的海绵垫未来5年惠州房价走势，限售不限购，吸纳了深圳的海量资金。这是稳深圳楼市的灵活操作，是更大范围“稳楼、稳投资”的智慧。惠州就业机会不多，人口少。限购启动后，可以交社保买房，楼市可能结束。

同时，深圳居民买不起，恐慌。这对谁有好处？因此，“在深圳工作，在深圳生活，在惠州买房”是合情合理的。

尽管近期惠州房价涨幅明显，但2017年以来，房价绝对价格一直徘徊在1.10000-1.20000，7月房价仅为1. 26万，相比三年前仅增长10%，远低于火爆的一二线城市。大家想一想，这种成交量大、价格低、稳中有升的趋势，不正是管理层希望看到的吗？

如前所述，大量供应是抑制房价的杀手锏。无论是土地还是房屋，惠州任何时候都不缺货源。

目前，如果供应的大门完全打开，惠州的房价就会下跌，这也是惠州地方政府不限购的信心。

因此，即使未来有监管压力，估计也更有可能在供给端做文章，而不是在需求端打压。这是智慧。如果供给关口放开，房价就会稳定。这是惠州监管的一个特点。像重庆一样，其他城市学不来。

最后，谈谈投资价值。由于竞争激烈，惠州各地区价格相近，在11000-15000元之间，但未来市场将开始分化。

首先，深圳轨道交通14号线最先接入的惠阳，已经开始显现价值洼地。白云站、曹阳站、惠州南站、新桥站都将是购房者就近买房的首选。比如上面提到的白云新城现在的价格是1.8-2.4万元，未来还是有潜力的。

其次，虽然大亚湾西区近期没有地铁，但也离深圳很近，轨道交通规划研究已经开始招标。现在房价1.3-1.5万元，比惠阳低。未来价值下降。

此外，再往东可到惠东巽寮湾，这是珠三角著名的海景房。

惠州属亚热带海洋性季风气候，冬暖夏凉，四季如春。

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