为贯彻中央“有房不炒”精神，西安市政府在土地拍卖、限购、限价、信贷等方面出台了一系列调控措施，实现稳房价、稳预期的目标。受政策落地影响，西安房地产市场整体由热转冷，市场预期趋于稳定。 2021年房地产市场主要指标先升后降，“稳房价、稳预期”目标较好实现。

一、西安房地产市场总体情况

(一）年底房地产交易价格拐点

1.新开工 商品住宅销售价格指数环比上涨已经结束。截至2021年11月，西安市新建商品住宅销售价格指数已连续68个月上涨，12月首次出现下滑。从环比数据看，新建商品住宅销售价格环比指数从半年开始缓慢回落，12月由正转负，收于-0.5% 环比（见图 3））。全年新建住宅销售价格环比上涨6.5%。 ，增幅比上年下降0.4个百分点。

2.二手房成交量价齐跌。西安市政府2021年7月第一批二手房交易参考价发布后，二手房挂牌量、成交量、成交价均出现明显下滑，二季度成交面积——下半年手住房比上半年减少4户。 4%。环比看，6月以来二手房销售价格指数增速持续收窄，10月以来连续3个月下滑。从同比来看，2021年上半年同比增幅处于高位运行，7月见顶后增幅收窄，同比增幅5.12 月为 6%（见图 4）。

(二）西安楼市热点

1.中型单位在市场上最受欢迎。从新建商品房销售情况来看，全年小、中、大户型累计销售面积分别为3.8%、69.5%、26.@ >7%，中型占比最大； 6.7%和5.3%，中型单位涨幅最高。 （见图5），与上年相比，小型和大型单位涨幅收窄，分别为2.4、和0.9，中型单位增加了 0.6 个百分点。

从二手房销售情况看，小、中、大户型累计销售面积占比34.3%、49.8%和15.97%。 ，这也是中型单位占比最大的。随着新项目的逐步进入二手市场，市场上住宅的整体品质有了很大的提升。同时，刚需和新装修客户的需求主要是100平米左右的户型，也属于中型户型。其受欢迎的主要原因。

2.雁塔和灞桥交易活跃。从全市成交面积区域分布来看，西安市辖11个区中，新建商品灞桥区和雁塔区住宅成交面积占比分别为34.6% 而16.2%，两者加起来已经占据了城市的“半壁江山”；雁塔区和莲湖区二手住宅交易面积占比最大，分别为21.6%和2%。 19.2%西安的房价，两者合计占全市总量的40%以上。主要原因是雁塔区在西安各区中发展迅速。结合了高新、曲江、雁塔的优势，各类资源相对成熟。一直是购房者关注的焦点。受十四运影响，灞桥区对国港、浐灞板块寄予厚望，成为今年购房新宠。也是因为灞桥地区新建商品房供应增加，性价比高，促成成交。数量遥遥领先。

二、西安房地产市场运行特点

(一）政策引领，市场供给增加。西安市政府及有关部门从供给侧入手，建立了包括价格联动、总量联动、时间联动的房地产联动机制抑制房价过快上涨，2021年商品住宅用地增幅超过20%。优化土地拍卖规则，避免土地市场过热。3、4、 5月房源增加，7月以来商品房去库存面积持续增长，到年底去库存周期上升到8.7个月，也就是7个多月. 全年最低点上调2.4个月，市场供需矛盾有所缓解。

(二）销售项目关注度下降，导致市场需求降温。项目销售出现”以抽签现象为例。根据《西安商品房销售宣传平台”，下半年开奖率大多维持在50%以下，低位33%，较上半年高位80%下降47个百分点。从处置率来看，8月以来处置率明显下降，并持续下降，8-12月处置率分别为62%、63%、59%、54%、56%，最低点为上半年最高点，据实地走访调研，1、12月份不少楼盘销售开始依赖外销渠道或加大促销力度，这在上半年几乎看不到. 政策引导让市场更加理性。

(三）土地拍卖市场同步降温，稳定了房市未来预期。从土地供应来看，2021年西安市实施“限价、定额” “质优价优”的“地价”方式，三批集中供地共78宗地块。市场积极性明显下降，与18%相比西安的房价，底价售出31个，溢价售出6个，平均溢价率为0.9%，下降6.2个百分点从第一批的平均溢价率积分；第三批的包裹全部以底价出售，没有溢价。

三、西安未来房价走势预测

2021年，西安市将按照​​“加强城市联动，加强供需双向调控，遏制投机炒房”的思路。 ，稳定市场预期”，坚定不移推动构建房地产平稳健康发展长效机制，先后发布《3.30》、《7.8》、《8.30” 我们将继续完善住房保障体系，发展住房租赁市场，有力促进房地产市场平稳健康发展。展望西安房地产市场的未来走势，随着政策的不断发展和疫情的后续影响，短期内民众投资的可能性更大。房地产市场将更加谨慎，将继续观望。近期西安房价将小幅波动，基本保持稳定；长期来看，随着经济的复苏、信心的恢复以及人们对生活质量的更高要求，西安房价将继续缓慢上涨。原因有三：一是区位因素。西安仍是西北龙头城市和全国九大中心城市之一，势必引发人才虹吸效应，带动住房需求；二是追求品质。人们对美好生活的追求，对容积率低、绿化率高、功能齐全的优质住宅提出了更高的要求，进而推动房地产市场推出更多、更好、更高品质的住宅；三是成本拉动。影响房地产市场价格的主要因素有土地成本、建材成本、财务成本、人工成本、营销成本等，这些因素共同推动房价缓慢上涨。

综上，建议政府加大政策引导，巩固西安2021年出台的一系列调控政策的实效。继续强化“限房价、定质量、招地”等政策。一级市场“挂牌指导价”，二级市场“挂牌指导价”，切实有效保障西安房地产市场平稳健康可持续发展。