关于一二线城市房地产房价走势中详细说明！（深度好文）

这个问题值得我耐心等待。（仅供大家思考）

我曾经说过，中国三四线城市的刚性需求和刚性供给的关系已经彻底转变。房价进入长期停滞阶段基本可以肯定，甚至不排除继续下跌的可能。由于篇幅关系，无法详细说明原因，但在这篇一二线城市房地产价格走势的文章中，会详细说明。

首先，我想说明一个观点。我们今天讨论的命题是一二线房价的走势，而不是中国的房价是否合理，大家能否接受。因为中国的房价肯定是不合理的，所以绝大多数无家可归者和年轻人是不可能接受的。但这并不意味着房价会下跌。就像非典时期白醋炒到200元一瓶一样，显然不合理，不能接受，但有需求。因此，重要的是要了解供求关系，而不是其他因素，总是决定价格。

根据上海易居研究院发布的《2015年中国35个大中城市房价收入比偏差排名》不难发现，西安有7个城市、哈尔滨、成都、西宁、长沙、银川、沉阳。城市买房的压力最小。一线城市居民一年只能购买1平方米的可支配收入，而这些城市可以购买4-6平方米。从这份研究报告中，不难发现问题。一个城市的房价是否合理，对房价没有绝对的影响。因为在一二线城市的房地产属性中，投资属性早已大于住宅属性。

1.东北：哈尔滨、沉阳，刚性需求断崖式下降，人口老龄化，人口外流。

我国东北地区是我国国有企业的主要集中地。由于国有企业数量众多，上世纪八九十年代计划生育的实施情况是全国最好的，所以这个阶段人口悬崖最为明显。因为我们都知道80、90之后绝对是刚需。

人口老龄化和人口外流：由于经济体制和发展水平的问题，东北地区的年轻人机会较少。国营体制大家都懂，我就不多说了。因此，代表经济活力的大量年轻人外流，直接导致刚性需求减少。

2.西北：西安、银川、西宁是吸引力相对较小的城市，外来人口增长有限

这三个城市都属于西北城市，总体城市人口增长幅度较小，经济发展水平处于全国二三线水平。正如我在上一篇文章中所说，三四线城市的刚性需求已进入不可逆转的下降期，而刚性供给却在快速增加。这样的城市房价进入滞胀是很正常的。

（从图中不可否认，一线情况好于二线情况，二线情况好于三线情况）

3.成都：明确一二线城市房价的生成非常典型。

从前面的描述不难看出，决定房价基本走势的并不是一个城市的收入水平，因为每个人都有钱买房，刚性需求才会这样。但当一个城市的刚性需求减少时，由于投资属性，房价继续上涨更多。仅仅因为我有钱并不意味着我必须买房子。我买房子是因为房价会涨，我可以赚钱。

那么目前一二线城市的供需基本情况是怎样的呢？

（由于土地供应持续减少，近期二线城市地价居高不下，调控明明暗中加码）

1.虽然刚性需求明显下降，但供给侧正被政府控制：

在正常情况下，需求减少，价格应该下跌。但问题是供给端也是人为控制的。由于我国的特殊情况，土地完全由政府控制。政府通过需求的变化来控制相应的供给，从而控制房价。

这里出现了两个问题：

（1）。为什么一二三四线城市的情况不一样？原因很简单，地方政府对土地财政的依赖程度不同，下一级中央政府对决策的影响较小。对于一线城市来说，土地财政虽然也是重要财政的最重要来源，但并不是唯一的来源。此外，一线城市的房价与全国上下，受到中央高度关注，所以整体情况和中央设计的差不多。

（2）。一线城市房地产调控措施评价：其实从供求关系来看，调控房价最好的办法是增加土地供应，而不是限制刚性需求。提到土地有限，很多人的相关数据证明是不可持续的。而这种调控对房价调控的实际效果是有明有暗：原因很简单，体力一样，冲刺100m和慢跑10000m，最后肯定是慢跑多走。而这种并没有从根本上改变供需关系的调控，对投机资金来说是一个巨大的暗示，即刚性需求依然存在，但仅限于短期。

中国房价之所以如此火爆，最重要的原因之一是对刚需群体和年轻人的投机资金被绑架。

2.成都和苏州代表着比较好的发展。城市住房的人口净流入开始偏离住宅物业，投资甚至投机物业越来越明显。

三。一线城市房价的几种理论： 不处于供需层面的房价理论是自欺欺人！

近两年一线楼市火爆的核心现象，在于市场已经得出结论，一线城市房价不可能下跌。

1.一线城市集中了全国最好的医疗、教育、创业环境等资源。总之，中国只有北京、上海、广州和深圳一家。其实从这句话就可以看出这个说法是错误的。不是有四个吗？而且更重要的是，原来所谓的一线划分是可以根据实际情况来改变的。最近关于广州的说法不多，比如：北去深杭州，北去深杭等等，各有各的依据。屁股决定头。大部分声音在家庭资产结构上与普通人没有区别。房地产占其家庭资产的70%以上。不认为他们会是最后一个接机人是正常的。

一线城市的划分更多是基于房地产行业，甚至是房价。而中国那么大，可以说没有城市功能是不可替代的。城市的房价根本上是由供求关系决定的，何况中国还有几个一线城市，日本只有一个东京。我们不是说我们当时只有一个东京吗？

2.未来，经济创新必将集中在一线城市。最近看到一个说法，一线房价将继续大幅上涨，因为随着产业模式的变化，中国已经开始进入平台创新模式。总之，一线城市在经济总量中的占比将更大、更集中。

不管这种观点是对是错，在我看来，这仍然是一个偷概念的问题。房价的涨跌与经济增长并非绝对相关。因为当房子的投资性房产变成绝对房产时，普通人在任何情况下都买不起房子。这时候的买家，也就是投机资本是否继续炒，要看房子是否有足够的收益率。反映住房回报率的指标——租销比目前全国房价走势图，近年来越来越脱离实际。

四。虽然刚需需求明显开始进入衰退期，但很难准确判断一二线城市的拐点。

1.从理论和实践来看，政府控制供给两端，最终操纵价格的做法是可行的。虽然政府很难完全控制整体房价，但其对一线和大部分二线城市房价的调控能力不容小觑。尽管中国房地产整体供需形势已经彻底扭转，但一线城市的情况仍处于可控范围内。

2.资金套利的空间难以估量。事实上，我贯穿这篇文章的一个核心观点是，一二线城市房地产市场的主要属性是投资。尤其是在刚需的城市，投资属性绑架了居住属性。虽然这是不合理的，但也没有办法。然而，资本正在追逐利润。当投资收益不能满足最基本的资金需求时，资金会迅速撤离。但这个空间很难衡量。虽然租金与销售比率是一个很好的指标，但预期是最关键的。

因此，在判断一个城市的情况时，未来人口流入是关键目前全国房价走势图，租售比是参考。

我在这里给你打个比方。A、B、C 三个人需要一辆车。A最富有，B最需要，C需要但绝对没有钱。所以卖车的人会以B可以承受的价格标价，但是A看到了这一点，所以他以更高的价格购买了这辆车。对于 B，他要么想办法提高价格购买它。要么只能等待，而A会在B等待的时候把车租给C。

在 B 的想法中，A 最终会降低价格，把车卖给我。但 A 的想法是，只要 B 存在，就会有人想要这辆车。如果降价，那B肯定会让我降价，但他不会买。于是A决定加价，B更慌了。但是，如果B没有刚性需求，完全退出市场，那么A会马上考虑是继续把车租给C，还是以C可以接受的价格卖给他。. 是继续租房等待下一个B的出现，还是直接套现换取其他更有价值的投资。

我们发现，当房子被汽车取代时，原因非常简单。刚需是A（投机资本）的行为基础，C的承受能力决定了A的收入底线（租销比）。至于B有没有钱，就要看B有没有刚需。不管B有多有钱，当他发现自己其实并不需要这个产品的时候，也是没有意义的，A也知道实际情况。C 买房是不可能的。只是有一天没有B，C的租金根本满足不了A的最低资本回报要求。A会毫不犹豫地退出这个市场。

其实说了这么多，我的核心观点简略如下：

1.刚性需求决定一切。虽然国家可以通过调控供给来稳定价格，但从长期来看，当刚性需求消失，不合理的租销比进一步放大时，存量供应将大量流出。，从而彻底打破这种人为的房地产牛市，供需关系完全失控。

2.一二线城市房地产市场的刚性需求已被投机资本彻底绑架。如果短期内该城市的刚性需求仍然强劲，资金就会流入该城市。

3.房价只与供求关系有决定性的关系，与其他任何经济概念无关。不要被外表所迷惑。如果你想知道你所在城市的房地产是否真的保值，只要密切关注人口流入就足够了。因为没有 B 和 C，A 会很快离开场地。

4.不要相信有只涨不跌的商品，不要用屁股决定头，从现实出发。房价肯定是不合理的，房地产的整体供需形势已经悄然发生变化，但谁也无法完全预测何时会崩溃。