今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的天津房价还有上涨空间吗「天津哪个区域房子升值潜力大」整理了以下内容，希望能够有助于您了解天津房价还有上涨空间吗「天津哪个区域房子升值潜力大」。

虽然天津政策还没有来，但不否认，市场上已经有这个预期。不少群友都在等风来。

特别是改善人群，盼着政策出来房价上涨之后好卖房。

那么，这个政策到底会对什么房子有价值？

这就是本文的核心。

我们需要明确，以后不会再有普涨行情，市场分化将越来越严重。

郑州出了“郑十九条”救市政策，大家以为郑州市场会V型反转。据我们最新了解到，大部分房子依然无人问津。

为什么不会再有普涨了？

1、从宏观层面来看，楼市基本面发生改变。

第一，不再有大水漫灌。大家都知道16年、09年房价大涨主要靠大水漫灌。现在中国的货币政策只能说是稳健，最新2月份M2是9.2%，低于预期。

第二，城镇化水平基本到顶。天津的城镇化率已经到了83%，不再有高速城镇化，也没有大量外来人口涌入，流动人口占比只有25%。对比同级别城市，成都流动人口占比达40%。

第三，人口红利在消失。去年全国新增人口48万人，天津10年间常住人口也只是增加了45万人。

2、刚需和改善分道扬镳。

未来市场是要看改善的，因为天津人已经不缺房子了，缺的是好房子。什么意思呢？

我们来看一组数据，天津全市房屋总量超过5.2亿平米，其中20年房龄以上的也超过2.4亿平米。现在挂牌的房源中，满足90平米以上，带电梯的，房龄20年以内这三个条件的，只占到两成。

改善无非是改善两个方面，产品改善和地段改善。

产品改善，从老房子换到新房子，从没电梯的换到带电梯的。

所以，老破大和不带电梯的房子要尽早出手。

不同于老破小有落户和学位价值，老破大最大的客群是从外地来天津做生意的人（个体，一般不交社保），现在这部分客群也在减少，而且房龄越老，买房人申请贷款的成功率越低。

以后买房主力会是90后，不同于80后，90后如果预算有限，宁愿房子远一点，也不愿意买老房子。

因为90后父母是60后和70后，父母打拼的年代是城市化的高峰期，本来就是在楼房里长大的一代，他们不会接受太老的房子。

地段改善分为两种情况。

第一种，年轻人第一套房可能买在环城刚需板块，会慢慢向市区方向改善。所以一个新的环城的刚需板块10年之后就会出现大量二手房了。

第二种，市区的本地老百姓去哪改善呢？记住一个词，“游泳圈宜居带”——外环内这一圈会形成几个大的居住板块。

因为城市核心区土地越来越稀缺，拆迁成本也越来越高，想改善只能往外走，最典型例子就是老梅江。

当然了，也需要板块内有一片自然资源和一个比较干净的城市界面，新梅江与小海地都是河西，新房市场一个4万也不愁卖，一个3万3卖不动。因为新梅江是净地，有自然资源，改善才会去。以后价格相差会更大。

水西板块也是这个逻辑。

3、保障性租赁住房

保障性租赁住房将在十四五期间快速落地，目的就是解决新市民和年轻人的住房问题，而且租金将低于市场价。

如果确定租购同权，能够正常落户，那么刚需盘的客源将会减少很多。

未来什么房子会涨


明白了基本逻辑，那么问题来了，我现在买什么房子未来能跟上大势呢？

记住一点，市区筛条件，环城选板块。

怎么理解呢？与环城不同，市区的房子大多是插花地，很难新做一个板块出来。

所以市区的房子想要保值增值需要满足这三个条件：房龄在20年以内，起码有一个中等水平的学校，带电梯。

环城板块则以新房次新房为主，房龄都很新，也基本都带电梯，对于环城来说最重要的是选对板块。当然了一些成熟的环城板块房龄超过10年的房子也不用碰了。

板块分析的稿子写过很多了，这里就直接上结论了。

稳健型板块——


市区的新梅江、环城的海教园、大学城（华苑西 宾水西）、中北镇、津滨大道

这些板块成交量和价格都到位了，属于安全且紧急型，不需要再等了。

有长期价值的板块——

环城的南站、水西、华苑高新区、滨海的中心商务区

这些板块都有大故事，如果利好兑现可以跑赢大势。只是以目前的价格放在全市来看没有太大的优势，属于安全但不紧急型。

是否紧急看供需关系，衡量安不安全也有两个维度。

一是不可替代性。比如张家窝就被华苑西、宾水西还有南站给截胡了，就是说板块和市区之间不能有大片未开发土地；宜兴埠被南仓抢了份额，因为它俩在同一纬度。

二是建设性。比如辛庄，价格非常低了，为什么没有归到安全且紧急的情况里去呢？因为辛庄没有故事，也就没有建设。

明白了这些，我们再来看群友这套市区的二手房，可以说以后大概率是跑不赢大势的。

如果你也是类似情况，卖掉这类房子最好的时机永远是“现在”，一定不要再犹豫。

记住，在市场下行期和平稳期最适合置换。