2022年番禺还是“刚需天堂”吗
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的2022年番禺还是“刚需天堂”吗整理了以下内容，希望能够有助于您了解2022年番禺还是“刚需天堂”吗。
番禺，烧起了2022年广州楼市第一把火。
1-2月新房成交量全广州第一，每4个广州购房者，就有1个选择在番禺买房！
2021年，番禺新增人口广州第一。
2月，番禺新房成交均价大涨8000元/㎡，达到了4.9万元/平！
睡城番禺“多年媳妇终于熬成婆”？
多年来番禺一直被当做“刚需天堂”，它以极包容的房价，收留了众多新广州人。但是，看似温和的番禺，也会亮出镰刀，磨刀霍霍向“韭菜”。
阳春探盘第五弹，番禺，接招吧！
“流量之王”万博
前两个月，番禺是广州“最靓的仔”，那万博就是“流量之王”。
1-2月，万博的新房成交量占了番禺的一半。也就是说，广州每成交8个新房中，就有一个在万博！
越秀和樾府
越秀和樾府这个网红盘，真的是红到发紫，更是凭一己之力把整个番禺的均价拉到了一个新的高度。
这次推出的是3期的14、15、16栋，如图所示，这几栋是最靠近马路的。目前处于清货阶段，100平以下小户型已经售罄，并且销售称后面的四期和五期以大户型为主，不会再有100平以下小户型了。
目前在售最小的户型是104㎡，数量不多，110和130㎡户型较多。户型方正，跟其他中高端盘相比，这里的户型算是比较紧凑和实用。
价格方面，虽然整个楼盘对外宣称均在6-6.2万/平，但实际上通过一些折扣或一口价的方式，可以拿到更低的价格。
（104平户型样板间-客厅）
（130平户型样板间-客厅）
例如4楼104平户型折扣后约为5.64万/平，其他稍好点的楼层，价格会高一些。
和樾府能成为顶流，还是有两把刷子的。
①大型纯住宅区，自带一个中央公园，后边就是山麓公园，居住舒适度拉满。
②地铁站就在家门口，18号线4站即可到珠江新城，并且直通汉溪大道，不管是公共交通还是自驾出行，都很方便。
③隔一条马路就是成熟繁华的万博商圈。
但是，不能被这些亮点蒙蔽了双眼，这个项目的缺点同样很明显。
①最大的不足：学校资源比较拉胯。项目旁边预留了一个学校规划用地，目前还不确定引进哪个学校，大概率是资质一般的学校，因为整个万博板块的公立学校资源都比较一般。
②项目周边常年修路，随处可见水泥车，尘土飞扬，而且汉溪大道使出了名的堵。
这样的配置，6.2万/平的价格，目前看来是偏贵了。
但我们换个角度看，和樾府卖得这么火，不就表明了市场普遍看好万博的未来吗？
挑战者跃跃欲试？
和樾府卖得越好，价格越高，隔壁的耀胜新世界就越开心。
最近这个新盘很是高调，叫嚣着要卖到7万 /平，这是要把和樾府踩在脚下的节奏？
但是在我看来，耀胜新世界胜算不大。
首先，在区位上，和樾府略胜一筹。耀胜新世界离万博更远，并且不能直接坐18号线，意味着去天河的通勤时间更长。而且项目被两条主干道夹住，噪音和灰尘问题是避免不了的。
（耀胜新世界工地现状，图片来自番禺新出彩）
其次，耀胜新世界是一个综合体项目，旁边还有两个其他的比较成熟的综合体项目，保利大都会和奥园城市天地。从生活的便利来说，绝对是没问题的，但这也意味着居住环境会比较热闹。
这么一对比，耀胜新世界如果真的敢叫价7万 /平，那就过于自信了哈。
国际创新城板块
从去年开始，国际创新城这个小透明，逐渐被市场关注。
一方面是去年这里的土拍非常火热，另一方面是越秀星汇文玺、奥园恒基学苑壹号热盘的助推，再加上南大干线的利好，规划很高大上，这里逐渐火热。
星汇文玺位于国际创新城的边缘，后面是化工国际校区，旁边是暨南大学番禺校区，另一侧，就是一大片城中村了。
虽说是处于清盘阶段，但在和销售交流中发现，大户型能选择的楼层还挺多，80平的小户型确实快卖完了。
去年开盘的时候均价4万/平左右，80平的户型甚至最低可达到3.9万/平，而现在涨到了4.4万/平。
销售中心非常简陋，甚至连样板间都没有……
讲真，4.4万/平的价格，我真觉得性价比一般。
①项目体量比较小，只有6栋住宅楼和1栋公寓，也就意味着，小区环境一般，底商规模也会比较小。
②项目周边都是工地，比较荒凉；周边大片城中村，旧改刚刚启动；最近的地铁站新造站在2公里之外。总之就一句话：配套非常拉胯。
③学位一般，虽然附近有华工国际校区内的公立幼儿园和小学，销售表示业主有机会入读，但是据打听，教师子女优先……如果读不了这个学校，有很大概率得读附近村小。
目前这里是要啥啥没有，虽说国际创新城规划很高大上，也很有前景，但要等配套和产业起来，保守估计得七八年以上。
现在值不值得买，就见仁见智啦。
刚需最后的倔强——亚运城VS汽车小镇
亚运城和汽车小镇，销量常年位于番禺前三，这里有着番禺最接地气的价格，是刚需们最后的倔强。
目前这两个板块在售的亚运城天珑和智联花园均在都在2.8万/平左右，同样主打学校资源，同样位于番禺东部，且2年内都可交楼。
经过PK，智联花园输得彻彻底底，明明白白。
交通：亚运城胜，但3年后汽车小镇交通情况会有大改善
亚运城天珑有4号线的海傍站，直线距离2.4公里左右，到珠江新城的通勤时间能控制在1小时左右。2023年底还将连接3号线东延段，可直达珠江新城，能有效缩短一定通勤时间。
智联花园周边没有任何地铁站，最近的石基站直线距离4公里，8号线东延段开通之后距离最近的莲花站也有2公里以上，即使自驾出行到天河，也得一个多小时以上。
佛莞城轨预计今年年底开通，南大干线预计2023年6月前全线通车，届时自驾出行会比较方便。
学校资源：亚运城完胜
亚运城大约有1万户，优质教育资源非常充足，“广铁一中”含量极高。
汽车小镇6000户的体量，只配有一所九年一贯制的广大附中附小，名额比较紧张，不确定性较大。
周边配套：亚运城依然完胜
发展了12年，亚运城在偏僻的番禺东部自己长成了一棵大树，生活配套已经相当完善，生活氛围浓厚。这里俨然一个功能齐全的小镇，20万方的商业体、3万方的国际商业街和6万方的亚运城广场已经开业，体育馆和三甲医院也都有配备。和某些看电影逛街要打的、送孩子上学要赶早的新盘相比，亚运城的优势很明显。
（亚运城广场）
如今的汽车小镇就类似12年前的亚运城，除了一个个超大的楼盘，密密麻麻的“钢筋森林”，要啥啥没有，周边一片荒芜。
增值空间：亚运城跑输大盘，汽车小镇未来可能反超
二者最大的区别在于，亚运城已经发展成熟，所见即所得，未来发展空间一般。而汽车小镇相当于还是一张白纸，未来想象空间很大。
2010年亚运城开盘均价1-1.25万/平，现在也才涨到了3万/平左右，在和同类板块的房价竞赛中，它不仅远远输给了同在番禺的万博和大学城，甚至还输给了南沙、新塘这些更偏僻的地方。主要原因一没产业支撑，纯纯的睡城属性，二是体量太大。
汽车小镇附近的莲花站被定位为湾区枢纽，未来可以直抵东莞、深圳、佛山、中山、珠海等湾区城市，这是潜力之一。
这里的广汽智联新能源汽车产业园，是广深科技走廊的重要节点，未来这里还将打造成汽车文旅体验基地，建成广州汽车主题公园、汽车博物馆、汽车展览馆。
规划上，汽车小镇绝对是碾压亚运城的，这也是即使现在一片荒凉，仍然能畅销的重要原因。
但是，规划落地是一个漫长的过程，没有个十几年，很难形成规模。
此外，亚运城的交付标准更高。大家感兴趣的话可以去看看，差距还是很明显的。
但是，智联花园最高32层，亚运城天珑最高51层，天珑的容积率更高。
小结
在我看来，番禺是整个广州里性价比最高，最能满足所有购房者需求的区，没有之一。
投资可选万博板块；想要给孩子良好的成长环境，可选择大学城板块；豪宅有星河湾半岛和时代外滩等；刚需盘更是数不胜数。
番禺的供应量实在太大，免不了有些性价比不高甚至很坑的楼盘混迹其中，要擦亮眼睛哦。
目前番禺的均价已经达到了4.9万/平，但这价格是虚胖的，3字头（包括新盘和二手房）才是番禺的主流。
番禺，没有抛弃刚需，依然是“刚需天堂”。
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