买房子常识「人人都能学好」
今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的买房子常识「人人都能学好」整理了以下内容,希望能够有助于您了解买房子常识「人人都能学好」。
不管你是自己到新楼看房,还是通过中介引荐,都得学会了解新房的情况。
一、五证俱全
政府部门有明确要求,每个新房楼盘的销售现场,都必须公示五证。
什么是五证?
就是《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》
一旦五证都不具备的,这个新房可能是问题楼盘,就得多加注意!
不在意这个细节,买房就可能直接入坑了!
二、为什么五证如此重要?
简单普及一下:
1.通过建设用地审批,才会核发《建设用地规划许可证》,就是合法合规地使用土地;
2.有了《建设用地规划许可证》可以拆除原来土地上盖物,注销原来上盖物的房地产证,并签署土地出让合同,缴纳地价款拿到《国有土地使用证》;
3.相关部门核查通过建设工程方案,才会给予核发《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》;
4.当建设到符合城市设定可以预售的水平,才能申请核发《商品房预售许可证》,有《商品房预售许可证》才能正式对外出售新房。
也就是说,每一个证件都是有关联性的。缺少其中一个证件,就意味着其中的一个环节出现了问题。
三、除五证以外的证件所会透露的信息
房企除了需要按规定公示五证外,还需要公示相关的《土地出让合同》版本,《前期物业管理合同》qian,《分户明细》及《买卖预售合同》。
这些也是非常有参考价值的文本,一定要看清楚,因为,这里面有现场销售不会告诉你的信息!
以下来简单普及一下需要注意的知识点:
1. 土地上盖物业的用途
这个会在《土地出让合同》上明确说明。
市场上推荐给你购买的房子,总有包装精美的公寓。但此公寓真的是彼公寓吗?
业务员只会“坚定”地告诉你,是公寓!
把握不住,不要紧!因为《土地出让合同》里,会清晰说明到底建的是公寓,还是商务公寓,又或者是办公用途的办公楼。
更有甚者,在《土地出让合同》明确写明就是厂房及配套宿舍用途,还有现场销售眼睛都不眨一下地对你说:“先生,这是公寓”
(请问厂房配套、办公用途和居住属性能一样吗?能附加学位等配套吗?)
如果,看住宅装修的样板房,就能让你相信是公寓,那着实很难帮到你啊,兄弟!
2.土地出让时间
土地是由批地之日开始算的,一般住宅70年、商业50年、工业40年。
土地的批地时间和现在销售的时间是不关联的,也与入伙使用的时间不相关。
也就是说,土地批地后马上开工建设,到时间点就卖,然后交付入伙使用;但是也有屯在手上,过了一大段时间才开发的,这时候,土地证上的时间就少了很多!
3.前期物业管理
前期物业管理合同中明确物业管理公司,物业管理收费,提供的物业管理服务,停车场配套等等。
物业管理和房子的升值、保值息息相关,这点需要重视。
差劲的物业管理带来的负面情况,会有多严重。网上一搜多得是,这里就不深究了!
4.预售合同
里面会说明面积差的处理办法,相关的权利和义务,特别是交付的标准。
注意:样板房的标准,绝对不是最终的交付标准!
特别是带装修交付的物业,即使同一个品牌家电家私,都会有巨大的高低价格的落差,多注意细节,一定没错!
至于怎么辨别,怎么进行谈判,我们放在后面的章节去说。
这篇新房篇,先到这里。