房屋抵押贷款最长可借三十年。

实际贷款期限也应根据借款人自身情况明确。不同的贷款机构有不同的要求。一般来说，借款人的年龄和贷款期限之和不能超过法律规定的法定退休年龄。

不同的银行有不同的要求。现在大多是十年60%房产抵押经营贷年限，但享受不到30%的年利率优惠。有些银行可以保证10%的折扣，有些银行不得不使用基准年利率。因此，在凭房产证申请抵押贷款前，一定要提前了解当地当前的政策要求，以免造成不必要的不​​便。

1、房产的特性影响贷款期限，不同特性的房产贷款期限不同。一般来说，普通住房、新建商业服务项目、工业厂房的贷款条件也不同。

2、个人按揭（质押）循环系统贷款申请为住房按揭，信用额度有效期为30年，信用额度有效期与房龄之和不超过30年。有效期不足十年的授信额度，抵押率不超过70%；10年以上20年以下的授信额度，抵押率不超过60%；有效期20年以上的授信额度，抵押率不超过50%。

影响房地产抵押贷款期限的原因

1、贷款人偿还贷款的能力会影响贷款期限。银行申请房屋抵押贷款时，贷款人需要出示个人收入证明。个人收入证明可以立即反映借款人的还款能力，个人收入证明是银行决定是否批准贷款的关键参考之一。一般情况下，银行会让借款人的个人收入证明上的月收入是其每月还贷和其他债务之和的两倍以上。

2、农田的使用寿命也会影响贷款期限。不同类型的房屋和农田有不同的使用寿命。一般情况下，按揭贷款的还款日不能超过农地申请的到期期限（当然不同的银行有不同的要求）。需要注意的是房产抵押经营贷年限，农田的使用年限与建筑物的使用年限是不一样的。房地产开发商取得土地备案时，才开始计算耕地的使用寿命。