根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，由于现有公寓交易连续第 17 个月飙升两位数，迈阿密戴德县房地产创下了有史以来最好的 2 月销售月。炙手可热的市场在 2022 年 1 月的销售月和 2021 年创下历史新高，迈阿密打破了其历史上的年度房屋销售总额和美元总额记录。

“迈阿密房地产的需求仍处于历史最高水平，”迈阿密董事会主席小费尔南多·阿伦西比亚 (Fernando Arencibia Jr.) 说。“来自高税收、高密度州的买家继续购买南佛罗里达州的房屋，现在我们看到全球买家的大量回归，与大流行相关的协议放松了。竞争激烈的美国就业市场正在推动更高的收入和工作场所的灵活性，而再加上越来越多的美国人口进入黄金购房年限，这意味着对迈阿密房地产的需求将持续。”

迈阿密历史上最好的二月销售月

2022 年 2 月，迈阿密-戴德县的房屋总销量同比增长 13.2%，从 2,485 套增至 2,814 套。由于库存低，迈阿密单户住宅交易量下降 7.9%，从 1,093 套降至 1,007 套。迈阿密现有公寓销售量增长 29.8%，从 1,392 套增至 1,807 套。这标志着公寓连续第 17 个月实现两位数的同比增长。

与 2020 年 2 月相比，2022 年 2 月迈阿密的房屋销售量也显着增加。与 2020 年 2 月相比，2022 年 2 月迈阿密的房屋总销售量增长了 51.1%，从 1,862 套增至 2,814 套。迈阿密单户住宅销售(增长 13.9%)和公寓交易(增长 84.8%)高于 2020 年 1 月。

迈阿密豪华公寓销售激增 45.4%；中端市场 400-60 万美元的交易量也跃升

迈阿密现有的豪华公寓(100 万美元及以上)销售额同比增长 45.4% 至 237 笔交易。2022 年 2 月，迈阿密单户豪宅交易量同比下降 6.5%，至 187 件。

迈阿密豪华公寓拥有 6.2 个月的健康库存(市场平衡)，鉴于需求旺盛，预示着该行业未来将出现更多增长。豪华单户住宅有3.2个月的供应量。由于需求旺盛，所有物业类型的豪华月份供应量继续呈下降趋势。

购房者离开税收负担重的州到佛罗里达州购买(无州所得税)，新上市公司搬到这里，低利率，房地产作为通胀对冲工具的吸引力，工资上涨和封锁期间的累积储蓄，强劲的股票市场由于大流行和远程工作的扩大，对住房需求和生活方式的重新评估都是推动南佛罗里达州房地产需求的因素。

随着全球疫苗接种率的上升和世界各地不稳定的政治局势，南佛罗里达州的外国购房者正在增加。全球买家来到这里购买疫苗和购买房产。

接种疫苗的外国人被允许在 2021 年 11 月恢复前往美国的旅行，这导致南佛罗里达州的国际投资增加——这是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密购买，因为迈阿密是一个世界级的全球城市，其房地产价格优于其他类似的全球城市。外国买家对我们令人难以置信的多样性和对所有文化的接受以及我们所有的便利设施感到宾至如归。

2022 年 2 月，价格在 40 万美元至 60 万美元之间的迈阿密单户住宅同比增长 24.7%，达到 389 笔交易。迈阿密现有公寓销售额在 40 万美元至 60 万美元之间，同比增长 101.8%，达到 345 笔交易2022 年 2 月。

春季低供应/高需求市场的更多库存到货

冬季库存总有季节性淡化。预计今年春天将有更多库存，因为潜在的购房者更愿意挂牌和展示他们的房屋。利率上升也应会继续推动 2022 年第一季度的需求。

迈阿密单户住宅的新挂牌量从 1,594 套下降 4.7% 至 1,519 套。公寓的新挂牌量下降了 1.4%，从 2,454 套降至 2,419 套。

2022 年 2 月，单户住宅的库存量同比下降 29.3%，从去年的 3,128 个活跃挂牌量下降至上个月的 2,212 个。公寓库存从 2021 年同期的 11,735 套挂牌量同比下降 55.1% 至 5,272 套。

自 2019 年 7 月以来，单户住宅的几个月库存供应量有所下降，反映了强劲的需求。单户住宅的月库存供应减少 39.3% 至 1.7 个月，这表明卖方市场。现有公寓的库存减少 74.5% 至 2.6 个月，这表明卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应。

截至 2022 年 2 月，活跃挂牌量同比下降 49.6%，从 14,863 间降至 7,484 间。

在全国范围内，2 月底的住房库存总量为 87 万套，比 1 月增长 2.4%，比一年前(103 万套)下降 15.5%。按照目前的销售速度，未售出的库存供应量为 1.7 个月，高于 1 月份的创纪录低点 1.6 个月，低于 2021 年 2 月的 2.0 个月。

美联储周三加息并宣布更多加息计划：决定最终会减缓全国的价格增长，在迈阿密

中位数价格上涨是全国性的趋势。相对于高需求的低库存导致价格上涨。在本地，过去一年迈阿密奢侈品销售额的更大份额是中位数价格同比大幅上涨的部分原因。

周三，美联储三年来首次加息，并宣布计划在年底前再加息六次，以遏制全国通胀。

该决定将在短期内加速住房需求，并最终对房价中值造成下行压力。人们认为，随着未来几个月抵押贷款利率的上升，对住房的高需求将得到缓和，中位数价格的增长将放缓。随着越来越多的卖家在 2022 年挂牌，库存增加也应该会缓解中位数价格的增长。

2022 年 2 月，迈阿密-戴德县单户住宅中位价同比上涨 19.1%，从 450,000 美元增加到 536,000 美元。迈阿密单户住宅中位价已连续 123 个月(10.25 年)上涨，是有记录以来最长的连续上涨。现有公寓中位价同比上涨 26.7%，从 300,000 美元增至 380,000 美元。在过去的 129 个月中，有 125 个月的公寓中位价上涨。

抵押贷款利率一直处于历史低位，使购房变得更加实惠。根据房地美的数据，2 月份 30 年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为 3.76%，高于 1 月份的 3.45%。2021 年全年的平均承诺率为 2.96%。

NAR 首席经济学家劳伦斯·云预计，到 2022 年底，30 年期固定抵押贷款利率将升至 3.7%。仍低于大流行前的 4%。

由于利率仍处于历史低位，许多南佛罗里达州的房主已经为他们的住房贷款进行了再融资。因此，今天不仅许多房主支付较低的抵押贷款付款;他们这样做是在他们的财富(房屋净值)显着增加的时候。房屋净值可用于装修、大学贷款等。

与其他全球城市相比，迈阿密仍然很便宜。根据莱坊的 2021 年财富报告，在迈阿密，100 万美元可以让购房者净赚 85 平方米的优质房产。摩纳哥(15 平方米)、香港(23 平方米)、伦敦(31 平方米)、纽约(34 平方米)和日内瓦(35 平方米)等地以 100 万美元的价格提供的优质土地要少得多。

迈阿密美元交易量总计 23 亿美元，展示了住房对当地经济的影响

在整个大流行期间，住房证明了它可以如何在全国和地方提振经济。在美国每售出两套房屋，就会创造一个就业机会。据 NAR 称，佛罗里达州典型房屋销售的总经济影响或乘数效应为 90,300 美元。

2022 年 2 月，迈阿密的总美元交易量为 23 亿美元。单户住宅的美元交易量同比下降 5.5%，从 102 万美元降至 9.64 亿美元。公寓美元交易量同比增长 52.65%，从 8.59 亿美元增至 13 亿美元。

迈阿密不良销售持续下降，反映市场健康

上个月迈阿密所有已关闭的住宅销售中只有 1.6% 出现不良销售，包括 REO(银行拥有的房产)和卖空，与 2021 年 2 月的数字相同。2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。

2022 年 2 月，迈阿密的不良销售总额同比增长 12.8%，从 39 增至 44。卖空和 REO 分别占 2022 年 2 月迈阿密总销售额的 0.5% 和 1.1%。卖空交易量同比增长 18.2%，而 REO 增长 10.7%。

迈阿密的不良销售百分比与全国数字相当。在全国范围内，不良销售额占 2022 年 2 月销售额的不到 1%，与 2021 年 2 月的百分比相同。

迈阿密的销售额百分比继续超过全国，州

上个月，全州单户住宅的成交量为 23,661 套，同比下降 1.2%，而现有公寓联排别墅的销售量为 10,975 套，比 2021 年 2 月下降 3.6%。成交量可能在 30 至 90 多套之间销售合同签订后的几天。

在全国范围内，包括单户住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓在内的现有房屋销售总成交量较 1 月份下降 7.2%，2 月份经季节性调整后的年增长率为 602 万套。销售额同比下降 2.4%(2021 年 2 月为 617 万)。

根据佛罗里达房地产经纪人研究部与当地房地产经纪人委员会/协会合作的数据，全州现有单户住宅的中位销售价格为 381,481 美元，比上一年上涨 21.1%。上个月全州公寓联排别墅单元的中位价格为 290,000 美元，比去年同期增长 24.3%。中位数是中点;一半的房子卖得更高，一半的房子卖得更低。

在全国范围内，随着每个地区的价格上涨，2 月份所有住房类型的现房价格中位数为 357,300 美元，比 2021 年 2 月(310,600 美元)上涨 15.0%。这标志着连续 120 个月同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引多个投标，买家超出标价

2022 年 2 月，单户住宅原始标价的中位数百分比为 98.7%，比去年的 97.2% 增长 1.5%。现有公寓收到的原始标价的中位数百分比为 97.8%，比去年的 94.3% 增长了 3.7%。

迈阿密单户住宅销售的上市和合同日期之间的中位数为 25 天，比去年的 30 天减少了 16.7%。单户住宅的中位销售时间为 73 天，比去年的 79 天减少了 7.6%。

公寓上市日期和合同日期之间的天数中位数为 38 天，比 60 天下降 36.7%。公寓待售天数中位数为 81 天，比 104 天减少 22.1%。

2022 年 2 月，迈阿密现金销售额比全国数字高出 75.6%

现金销售占迈阿密 2022 年 2 月封闭销售额的 43.9%，而 2021 年 2 月这一比例为 35.8%。根据最新的 NAR 统计数据，美国约有 25% 的房屋销售以现金进行。

现金买家的高比例反映了迈阿密作为外国买家在美国房地产市场中的领先地位，他们倾向于用所有现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的人，他们可以从房地产销售中获得更多的利润。

现金销售占迈阿密所有现有公寓销售的 53% 和单户住宅交易的 27.5%。