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日前，北京市人民政府印发了《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，创新提出了8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。这是继长沙和成都实践“存量住房纳入保障性租赁住房后，不计入家庭限购套数”，又一个城市在增加保障性租赁住房方面的创新探索。

北京此举不仅促进了存量国有建设用地提质增效建设保障性租赁住房，还鼓励了产权主体和社会力量积极参与，激发了市场活力。此类政策性与市场化并重的创新举措，有望进一步推广落实。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析解读如下——

■ 利用现状建筑改建保障性租赁住房，不仅符合城市更新的基本逻辑，也是筹集保障性租赁住房的重要渠道之一。北京作为全国第一个提出减量发展的超大型城市，在探索房地产发展新模式的过程中要“从增量型主导的外延式数量型发展，向着存量型主导的内涵式质量型发展迈进”。此次政策再提鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房，不仅符合城市更新的基本逻辑，即通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖掘并提升存量资产价值，同时也是国家筹集保障性租赁住房的重要渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。



■ 依托TOD项目建设保障性租赁住房，能够进一步优化和提升城市效率。TOD模式与租赁住房有天然的适配性，齐聚商业、办公、休闲、娱乐功能的综合体有利于同时满足工作生活需求，改善大城市饱受交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等诸多问题，并通过降低租客生活成本、提升居住幸福感，促进租住生活方式的形成。



■ 从实践来看，闲置和低效利用的酒店与部分商办改建保障性租赁住房的可操作性更强。对于不同类型的物业改为保障性租赁住房的可行性，在实践中仍需要进一步评估和探讨。根据ICCRA的行业观察来看，综合分析区位交通、物业体量、建筑设计（如单层面积、柱距、交通核位置、交通动线、后勤辅助空间等），存量酒店和部分乙级及以下的办公楼宇改为保租房的可行性较强。

■ 保障性租赁住房公募REITs可盘活存量资产，形成投资的良性循环。存量资产改建的保障性租赁住房，可以实现“投融建管退”商业闭环，有利于盘活存量资产，并促进新的保障性租赁住房建设，实现可持续发展。在首批三只保障性租赁住房REITs正式上市的背景下，公募REITs成为盘活存量资产的重要途径，未来有较大的发展空间。


值得注意的是，此次新政在建筑功能转换、土地利用方式及年限、土地出让价款缴纳和过渡期方面给出了较为详实的说明，具备较强的可操作性，非常值得其他城市的借鉴和推广。